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고양이혼전문변호사 [정준호의 부동산과 사회경제]한강 변 따라 ‘기세등등’…아파트 가격 상승, 지속 가능할까

이길중
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25-10-15
45 회

고양이혼전문변호사 최근 강남발 아파트 가격 상승이 한강 변을 따라 확산되고 있으며, 그 기세가 점차 다른 지역으로 번지고 있다. 단기적으로 이러한 움직임을 정확히 예측하기는 어렵다.
태엽이 풀린 시계도 하루에 두 번은 맞듯이, 일시 조정과 반등이 반복되는 시장 단면을 단기 예측으로 단정하기는 힘들다. 따라서 단기 등락의 의미를 부여하는 것도 중요하지만, 특정 지역으로의 자금 쏠림이 어떤 구조적 변화를 반영하는지를 차분히 들여다보는 일 또한 의미가 있을 것이다.
맥킨지 글로벌연구소(MGI)가 2025년 10월 발표한 최신 보고서 ‘불균형의 시대: 성장, 부, 부채의 미래’는 이와 관련해 시사하는 바가 큰 생각거리를 던져준다. 보고서에 따르면 2024년 기준 한국의 실물자산은 명목 국내총생산(GDP)의 8.9배에 달하며, 이 중 7배(약 80%) 정도가 부동산이다.
세계 평균은 실물자산 5.6배, 부동산 3.9배(약 70%) 수준으로, 한국의 부동산 비중은 매우 높다. 이는 생산력 성장보다 자산 가격이 과도하게 올랐음을 의미하며, 한국 경제가 부동산 의존도가 높고 부채 레버리지가 큰 구조임을 보여준다.
보고서는 이러한 불균형이 앞으로 어떤 경로를 밟을지를 네 가지 시나리오로 전망한다. 첫째, 장기 침체(secular stagnation) 시나리오로, 저성장·저물가·저금리·초과 저축이 지속되는 상태를 말한다. 실물 투자는 부진하지만, 부동산과 주식 등 자산 가격은 올라 부의 불평등이 심각해지고, 자산과 부채의 배수는 커져서 충격 발생 시 급락 위험이 뒤따른다.
이 시나리오는 글로벌 금융위기와 팬데믹 위기 사이의 시기를 떠올리게 한다. 둘째, 1970년대 오일 쇼크기를 연상시키는 인플레이션 지속 시나리오로, 명목 성장은 빠르지만 실질 성장은 둔화하고, 인플레이션이 부채와 자산의 실질 가치를 낮춘다. 부동산은 인플레이션 헤지 수단으로 기능하지만, 실질 자산가치는 감소한다. 셋째, 대차대조표 조정(Balance sheet reset) 시나리오로, 자산 가격 급락과 부채축소가 동시에 일어나며, 단기적으로 경기 침체가 일어난다. 이 과정에서 소비와 투자가 위축되면서 일본의 1990년대 버블 붕괴 이후와 유사한 장기 침체로 이어질 수도 있다.
마지막으로, 생산성 가속 시나리오에서는 기술혁신과 투자 확대를 통해 실질 성장이 강화되고, 자산가치 상승이 생산성과 조화를 이룬다. 이 경우 자산 가격 상승은 ‘건전한 부의 축적’으로 이어진다. 이 시나리오는 1990년대 후반 미국의 IT 혁신 기반 신경제 시기와 맞닿아 있다. 최근 AI 기반 혁신이 다시 이렇게 갈 수 있을지도 초미의 관심사다.
이런 맥락에서 보면, 최근 한강 변 아파트 가격 급등은 단순한 투기적 행위로만 볼 것이 아니라 장기 침체의 그림자 속에서 자산의 희소성, 투자 불확실성, 그리고 안전자산 선호가 복합적으로 얽힌 결과가 아닐까. 저성장이 이어지고 실질금리가 낮게 유지되는 환경은 실물 투자 매력을 떨어뜨리고, 과잉 저축은 부동산으로 흘러든다. 지방의 인구 감소와 서울의 인프라 및 어메니티 개선은 소위 서울 강남권과 이와 연결된 특정 지역의 희소성을 높이는 요인으로 작용하며, 불확실한 경제 환경은 실물자산에 대한 선호를 더욱 강화한다.
이러한 현상은 노벨 경제학상 수상자인 장 티롤(Jean Tirole)이 제시한 ‘합리적 버블(rational bubble)’ 개념과도 맞닿아 있다. 실질금리가 낮고, 고수익 실물 투자 기회가 제한되고, 자산을 다음 세대나 보유자에게 이전할 수 있다는 기대가 있다면, 버블은 단순한 비이성적 투기가 아니라, 저축을 대체하는 가치 저장 수단으로 기능할 수 있다. 따라서 한강 변 아파트 가격 상승은 ‘비이성적 과열’만이 아니라, 장기 침체의 징후가 엿보이는 가운데 ‘합리적으로’ 형성된 자산 가격 조정의 결과로 볼 수도 있다.
문제는 이러한 상승 국면이 얼마나 지속될 수 있느냐다. 장기 침체의 그림자가 드리워진 환경에서 부동산이 단기적으로는 안전자산의 역할을 하더라도, 장기적으로는 생산성과의 괴리가 커질 위험이 있다. 그 결과 자산 가격이 유지되더라도 실질 자산가치는 줄어들 수 있다.
결국 생산성 향상을 통한 성장 회복만이 이러한 구조적 불균형을 바로잡을 수 있다. 생산성이 뒷받침되지 않는 자산 가격 상승은 불가피하게 인플레이션에 따른 실질 자산가치 축소나, 일본처럼 대차대조표 조정이라는 고통스러운 과정을 초래할 수 있기 때문이다.
사실상 ‘상한제’ 효과 낼 제도 마련홈플러스 논란, MBK 제재도 시사
주병기 공정거래위원장이 14일 배달앱 관련 수수료의 과도한 인상을 제한하는 구체적 가이드라인을 마련하겠다고 밝혔다. 사실상 ‘수수료 상한제’와 같은 효과를 내는 제도 도입을 시사한 것으로 풀이된다. 주 위원장은 홈플러스 ‘먹튀’ 논란을 일으킨 MBK파트너스 사모펀드 제재도 예고했다.
주 위원장은 이날 국회 정무위원회 국정감사에서 “(수수료·광고비 인상률 제한에 관한) 구체적인 가이드라인을 마련 중”이라며 “공정위 자체 안을 추가해 조속히 제안할 계획”이라고 말했다. 수수료 상한제 도입을 염두에 둔 발언으로 풀이된다. 주 위원장은 이어 “배달앱 시장이 자영업자·라이더·플랫폼 모두 상생할 수 있는 환경이 되도록 철저히 감시하겠다”고 말했다.
이날 국감에 출석한 배달앱 대표들은 “문제를 살펴보겠다”며 몸을 낮췄으나 구체적인 답변은 피했다. 김명규 쿠팡이츠 대표는 “오늘 지적받은 부분을 심각하게 받아들이고 사실이 확인되면 재발하지 않도록 할 것”이라고 말했다. 김범석 우아한형제들(배달의민족) 대표도 “피드백을 들어 모든 부족한 점을 개선하도록 하겠다”고 밝혔다.
또한 주 위원장은 이날 먹튀 논란을 일으킨 홈플러스 운영사 MBK파트너스에 대한 강력한 제재를 시사했다.
그는 “MBK가 한국에서 지금까지 누렸던 어떤 수익이라든지 그것에 상응하는 어떤 사회적 책임을 고려하면 상당히 중요한 문제”라며 “위법행위에 대한 엄정한 제재를 위해 최선을 다하겠다”고 말했다.
이날 국회에 증인으로 출석한 김병주 MBK파트너스 회장은 “국민께 심려를 끼쳐 죄송하다”며 “홈플러스 임직원과 이해관계자들을 위해 사회적 책임을 다하겠다”고 밝혔다.
전북도와 제주도가 13일 제주도청에서 문화교류 업무협약을 체결했다.
고려시대 문신 문정공 지포 김구(金坵, 1211~1278)의 제주 판관 재임 시절로 거슬러 올라가는 ‘800년의 인연’을 계기로 두 지역이 역사·문화·관광을 아우르는 상생 협력의 길을 연 것이다.
김구는 전북 부안 출신으로 22세 때 문과에 급제해 이규보와 최자의 천거로 벼슬길에 올랐다. 24세인 1234년(고종 21년)에 제주판관으로 부임해 6년간 백성의 삶을 살피며 풍속을 바로잡았다. <탐라지> 풍속편에는 “김구가 판관이 되어 백성의 고통을 물어 돌을 모아 담을 쌓아 경계를 만드니, 백성들이 편안하게 여겼다”고 기록돼 있다.
힘없는 백성이 토호 세력에게 땅을 빼앗기던 시절, 그는 돌담을 쌓아 경계를 명확히 하고 치안과 국방에 힘써 백성을 지켰다. 오늘날 제주 밭담의 기원을 김구의 애민 정신에서 찾는 이유다.
제주도민들은 그 공덕을 기리기 위해 제주시 삼양동 제주민속박물관에 ‘돌 문화의 은인 판관 김구 선생 공적비’를 세우고 제주돌문화공원에 별도의 기념공간을 마련했다. 애월읍 설촌마을의 현무암 돌담길도 문화재로 등록돼 그 뜻을 잇고 있다.
전북과 제주는 2020년 김구 영정 봉헌과 공적비 건립을 시작으로 민간 교류를 이어왔으며 2023년부터 공동 학술대회를 개최해 협력의 폭을 넓혀왔다. 올해 4월부터 실무협의를 거쳐 이번 협약으로 결실을 맺었다.
협약에 따라 양 지역은 세계유산 및 역사·문화 연구 교류 활성화, 대표 관광자원을 활용한 관광콘텐츠 개발, 전주 하계올림픽 유치 홍보 및 국제 문화·스포츠 행사 협력 등을 추진한다.
또한 2026년 개원을 앞둔 부안 한국학미래진흥원 내에 제주 현무암으로 만든 돌담을 설치해 두 지역의 문화적 연대를 상징하는 기념물로 삼을 계획이다. 오는 11월에는 전북에서 문화교류 행사를 열어 협력의 의미를 확장한다.
김관영 전북지사는 “전북과 제주가 가진 역사·문화·관광 자원을 연계해 두 지역의 브랜드 가치를 높이고 문화로 상생하는 미래 발전의 초석을 다질 것”이라며 “지역 간 연대와 교류를 통해 대한민국 균형발전의 새로운 모델을 만들어가겠다”고 말했다.
오영훈 제주지사도 “전북과의 문화교류를 통해 제주의 역사·문화 자산이 널리 알려지고 두 지역의 문화·관광 산업이 함께 성장하길 기대한다”고 밝혔다.