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판촉물 “오늘 계약서 쓰면 6억 대출 가능한가요?”···곧 높아질 대출 문턱, 급해진 수요자들

이길중
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25-10-15
16 회

판촉물 “오늘 계약서 쓰면 대출 6억원 가능한가요?”
정부와 여당이 과열되고 있는 수도권 집값을 억제하고자 이번 주 안으로 ‘6·27 대출 규제’, ‘9·7 공급 대책’에 이은 세 번째 부동산 대책을 발표하기로 하면서 13일 대출 수요자들이 주택 자금 조달에 차질을 빚을 수 있다는 우려에 불안감이 커지고 있다. 대출 한도가 다시 줄어들까봐 가까운 시일 내 주택 구입을 계획해둔 수요자들이 분주해진 모양새다.
A씨는 13일 온라인 부동산 커뮤니티에 “토요일에 매수 가계약금을 넣었는데 규제 이야기가 나와서 매우 불안하다”며 “잔금은 2월 초인데 정부 발표 전 오늘 저녁이라도 계약금 넣고 (계약서) 작성하면 1월 말에 6억원 대출 실행이 되는 것이 맞나”라고 질문했다.
이번 주 발표 예정인 정부의 추가 대출 규제에 주택담보대출 한도를 기존 6억원에서 4억원으로 낮추는 방안이 포함될 수 있다는 관측이 시중에 나돌면서 ‘종전 규정’ 적용을 위해 본계약 시점을 앞당겨야 하는지 물어본 것이다.
실제로 이날 은행과 대출 모집인에게 대출 문의가 쇄도했다.
한 대출모집인은 “현재 주택담보대출 한도인 6억원으로 자금 계획을 세웠는데 한도가 4억원으로 줄면 부족한 금액을 어떻게 마련할 수 있는지 등을 많이 묻고 있다”고 말했다. 은행으로도 “계약서를 미리 써야 하느냐” “가계약만 해도 대출이 나오느냐” 등의 문의가 잇따랐다.
부동산 중개소에선 계약을 앞당기자는 요청도 이어졌다. 서울 광진구의 한 공인 중개사는 “대출 한도가 줄어들까봐 이번 주말 계약서를 쓰기로 했는데 일정을 당겨서 이번주 초에 하자고 연락이 오고 있다”고 전했다.
정부의 추가 대책은 이번 주 안에 발표될 예정이다. 세부적인 규제 내용은 아직 공개되지 않았으나 연간 소득에서 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율인 총부채원리금상환비율(DSR)을 강화하거나 전세대출까지 DSR을 확대 적용하는 방안 등이 검토되는 것으로 전해졌다.
현재 서울 강남 3구와 용산구에만 적용 중인 투기과열지구 등 규제지역 확대 가능성도 거론되면서 신용대출 수요가 급증할 것이라는 예측도 나온다.
한 시중은행 관계자는 “은행권에서 1억원 초과 신용대출을 받으면 규제지역에서 1년 이내 주택 구입을 하면 안 된다는 추가 약정을 한다”며 “규제지역이 추가될 수도 있는 상황이니 새로운 규제안이 나오기 전 신용대출을 받아 두려는 수요가 있을 것”이라고 말했다.
올해 상반기 서울에서 계약된 18억원 이상 아파트 4채 중 1채는 여전히 등기를 하지 않은 상태인 것으로 나타났다. 특히 고가 아파트일수록 미등기 비율이 높아졌다. 올해 서울 아파트 가격 변동이 심했던 만큼 단순 변심이 많았을 가능성도 있으나 시세를 띄우기 위한 용도가 아니냐는 의혹도 제기된다.
국회 국토교통위원회 소속 이연희 더불어민주당 의원실과 한국도시연구소가 12일 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 1월~6월 서울에서 계약된 4만2343건의 아파트 거래 중 80.8%인 3만4211건(8일 기준)만 등기가 완료된 것으로 나타났다. 계약 이후 최소 3개월~최대 9개월이 흘렀지만 여전히 등기를 하지 않은 비율이 20%에 달한 것이다.
특히 매매 가격이 높은 아파트일수록 등기율이 낮았다. 6억원 미만은 88.8%, 6억원 이상 12억원 미만은 82.2%로 평균을 웃돌았다. 그러나 12억원 이상 18억원 미만은 77.1%, 18억원 이상은 75.8%로 고가일수록 등기율이 확연히 낮아졌다.
등기는 잔금을 치른 날로부터 60일 이내 이뤄져야 하지만, 통상 잔금일을 계약일로부터 두달 뒤로 잡고 잔금 직후 등기를 한다는 점을 고려하면 계약 후 3~4개월이 지나도록 등기가 안 된 아파트는 시세 띄우기성 거래로 의심되곤 한다.
‘실제 거래’임이 입증된 등기 완료 매매 가격이 ‘실거래가’로 찍힌 신고 가격보다 낮게 나타나는 현상도 나타났다. 올해 상반기 거래 신고된 서울 아파트의 평균 호당 매매가는 13억1802만원이었으며, 이 중 등기가 완료 사례의 평균 가격은 4290만원 낮은 12억7512만원이었다. 2023년에는 등기 가격이 신고 가격보다 323만원 높았고, 지난해에는 6만원 낮았던 것과 비교하면 올해 두 가격 사이의 격차가 확연히 커진 것이다.
예를 들어 계약 이후 8개월이 지나 등기가 대부분 완료됐을 것으로 추정되는 지난 2월 서초구의 평균 호당 매매 신고 가격은 등기 가격보다 6000만원 높았고, 광진구는 5000만원, 용산구가 5000만원, 강남구가 2000만원 높았다.
이를 두고 고가 아파트를 중심으로 의도적인 시세 조작이 발생했을 수 있다는 의혹과 갑작스러운 시세 변동으로 변심 또한 늘어났을 가능성 등 양방향의 해석이 나왔다.
최은영 한국도시연구소 소장은 “올해 2월부터 갑자기 거래 신고만 한 후 등기를 하지 않는 비율이 고가 아파트에서 특히 높아졌다는 점은 의도적인 ‘가격 띄우기’의 발생 가능성을 의심하게 한다”고 말했다.
반면 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “고가 아파트의 경우 하루에도 몇억원씩 오르는 등 가격 변동이 급격히 나타나다보니 계약 이후 매도·매수자의 단순 변심 사례가 많았을 가능성이 있다”고 말했다.
정부는 서울 아파트의 경우 계약일부터 잔금일까지 2개월 이상 소요되는 경우가 많아 등기율은 좀 더 지켜봐야 한다는 입장이다. 국토부 관계자는 “지난해 상반기 조사된 미등기율이 0.2%로 낮게 나타났고, 이후 조사는 아직 진행되지 않았다”면서 “계약 이후 6개월 이상 잔금일을 길게 잡는 경우도 있어 추후 등기율은 높아질 것으로 보인다”고 말했다.
중국의 희토류 수출 통제 강화를 두고 미·중 무역갈등이 재점화하면서 인공지능(AI) 반도체 붐으로 ‘훈풍’이 불던 국내 반도체 업계에 긴장감이 돌고 있다. 엎친 데 덮친 격으로 삼성전자는 특허 문제로 미국 업체에 6000억원대 배상금을 물게 됐다.
12일 반도체 업계에 따르면, 삼성전자와 SK하이닉스는 중국 희토류 수출 통제 조치와 관련해 상황을 예의주시하고 있다. 중국 정부가 지난 9일 사마륨·디스프로슘 등 희토류 7종을 수출 통제 품목에 포함하고, 반도체 등을 위한 수출 신청도 사안별로 심사를 거치도록 하면서다.
희토류는 반도체 웨이퍼 연마 작업 등에 쓰이는 필수 원료로, 중국은 전 세계 생산량의 약 70%를 차지한다. 반도체 업계로서는 수출 허가를 일일이 거쳐야 하는 등 불확실성이 커진 셈이다.
주말 사이 미·중 갈등이 찬물을 끼얹기 전만 해도 반도체 업계 분위기는 최고조였다. 미국발 ‘AI 칩 특수’로 인한 고대역폭메모리(HBM) 판매량 확대와 D램 수요 증가·가격 상승 등 호재가 잇따르며 주가가 연일 상승세를 기록했기 때문이다.
지난 10일 삼성전자는 전 거래일 대비 6.07% 오른 9만4400원에 거래를 마쳤고, SK하이닉스는 8.22% 오른 42만8000원으로 장을 마감했다. 양사 모두 종가 기준 사상 최고가를 기록했다. SK하이닉스는 이에 힘입어 이날 창립 이래 최초로 시가총액 300조원을 돌파했으며, 삼성전자는 역대 최고가 9만6800원(2021년 1월)에 바짝 다가서며 이른바 ‘10만 전자’에 대한 기대감을 키웠다.
삼성전자는 악재가 하나 더 겹쳤다. 미국 업체와의 무선 통신 특허 침해 소송에서 거액의 배상금을 물게 된 것이다. 삼성전자는 지난 10일 미 텍사스주 동부연방지방법원 배심원단으로부터 콜리전 커뮤니케이션스에 4억4550만달러(6381억원)을 배상하라는 평결을 받았다.
배심원단은 삼성전자 노트북과 갤럭시 스마트폰 등 무선 기능을 탑재한 기기들이 이 업체의 특허 4개를 침해했다고 봤다. 4G·5G 등 무선통신 관련 기술 특허를 보유하고 있는 이 업체는 2023년 삼성전자가 자사 특허를 침해했다며 소송을 제기했다. 삼성전자는 재판 과정에서 특허 침해 혐의를 부인하고 해당 특허가 무효라고 주장했지만 배심원단은 이를 받아들이지 않았다. 삼성전자는 해당 평결에 관해 별도 입장을 밝히지 않았다.
다만 곧 있을 올해 3분기(7~9월) 잠정 실적 발표에선 삼성전자와 SK하이닉스 모두 호실적이 유력한 상황이다. 증권사들은 오는 14일 공개될 3분기 잠정 실적에서 삼성전자 메모리 사업부가 5조~6조원 영업이익을 기록할 것으로 전망하고 있다. SK하이닉스 역시 분기 매출 24조2999억원과 영업이익 11조1844억원을 기록할 것으로 예상된다. SK하이닉스의 분기 영업 이익이 10조원을 돌파하는 것은 이번이 처음이다.