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[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

이길중
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25-07-03
59 회

새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
IAEA에 배신감…협력 중단“휴전 오래갈 수 있을지 의문침묵 말고 관심 가져주길”
사이드 쿠제치 주한 이란대사(사진)가 미국·이스라엘의 이란 공습은 ‘외교에 대한 배신’이라면서 “무력과 압박을 통해서는 어떤 성과도 얻을 수 없다”고 말했다. 그는 “미국·이스라엘의 공습 전과 지금은 상황이 많이 다르다”면서 국제원자력기구(IAEA) 및 핵확산금지조약(NPT) 체제에 대한 협력을 중단하겠다고 밝혔다.
쿠제치 대사는 30일 서울 용산구 주한 이란대사관에서 열린 기자회견에서 이같이 말했다. 그는 평가가 엇갈리고 있는 이란 핵시설 파괴 정도에 대해서는 “현재 이란 핵 전문가들이 피해 상황을 검토·평가하고 있는 상황이라 솔직히 나에게도 그에 대한 정확한 정보가 없다”고 말했다. 다만 그는 “우리가 가진 핵 지식은 공격을 통해 파괴할 수 없다”고 강조했다.
쿠제치 대사는 IAEA에 강한 배신감을 토로하면서 더 이상 사찰에 응할 뜻이 없음을 밝혔다. 그는 “사찰에 성실히 응한 이란이 미국과 이스라엘에 공격당했음에도 라파엘 그로시 IAEA 사무총장은 이를 규탄하지 않았다”고 말했다. 그는 “오히려 IAEA는 미국·이스라엘 등에 협력해 공격에 대한 명분만 제공했다”면서 “이란은 IAEA가 이란을 배신하고 뒤에서 칼을 찔렀다고 느낀다”고 말했다.
쿠제치 대사는 NPT 체제에 대한 회의를 드러내며 당분간 NPT 체제와의 협력도 중단하겠다고 밝혔다. 그는 “국제사회는 유엔 안전보장이사회 상임이사국인 미국과 중동에서 유일하게 핵탄두를 보유한 이스라엘이 어떻게 아무런 정당성 없이 이란의 평화적인 핵시설을 공격할 수 있는지 물어야 한다”고 주장했다.
쿠제치 대사는 다만 “NPT 협력 중단이 핵무기 개발을 추진하겠다는 뜻은 아니다”라면서 “이란은 핵무기를 만들려는 의지가 없다”고 강조했다. 이어 “이란이 원하는 것은 NPT 회원국의 권리인 발전·의료·연구 목적의 핵 기술을 보장해달라는 것”이라고 말했다.
쿠제치 대사는 “미국과 이스라엘의 불법적인 공격은 세계 핵 비확산 체제에 매우 위험한 결과를 야기할 수 있다”면서 “이에 가장 큰 영향을 받을 수 있는 곳이 바로 한반도”라고도 했다.
쿠제치 대사는 “이스라엘 정권을 믿을 수 없어 휴전이 오래갈 수 있을지 의문”이라고 말했다. 그러면서 “이스라엘은 핵과학자 한 명을 암살하기 위해 일가족 13명을 몰살시켰다”면서 “이는 (팔레스타인 무장정파 하마스 대원 몇몇을 암살하기 위해) 가자지구의 병원, 난민캠프, 구호시설을 공격한 것과 똑같은 패턴”이라고 주장했다. 그는 “가자지구의 비극에 침묵했기 때문에 이런 비인간적인 사태가 되풀이되고 있다”면서 “부디 침묵하지 말고 지구 다른 쪽에서 일어나는 일에 관심을 가져달라”고 말했다.
이진수 법무부 장관 직무대행 겸 차관이 1일 여당이 추진하는 수사·기소를 분리하는 내용의 검찰청법 개정안을 두고 “형사사법체계와 관련해 검찰청의 업무가 수사와 기소 분리의 방향으로 가야 된다는 점에 공감한다”고 밝혔다.
이 직무대행은 이날 국회 법제사법위원회 전체회의에서 박균택 더불어민주당 의원이 법사위에 상정된 검찰청법 개정안에 대한 입장을 묻자 이같이 답했다. 이 직무대행은 전날 차관으로 취임해 공석인 법무부 장관 직무대행을 겸하고 있다.
이 직무대행은 ‘해당 법안에 찬성하느냐’는 박 의원의 질의에는 “지금 수사·기소 분리에 대한 내용을 검토 중에 있기 때문에 이 자리에서 제가 찬반 여부를 말씀드리는 것은 시점상 성급하지 않나 생각한다”고 말했다.
그러자 박 의원은 “검찰의 수사와 기소를 분리를 하자는 것이 현 정부의 공약이고 수사 검사와 기소 검사를 분리하자는 것이 이미 법에 반영돼 있다”며 “다만 공소유지 부분까지도 확장하자는 것에 불과한데 이 부분도 지금 소신 있게 답변을 못 하시나”라고 물었다.
이에 이 직무대행은 “제가 지금 이해하기로는 수사 검사까지도 공소제기 과정에서 공소유지를 위해 관여할 수 없다라는 내용으로 이해하고 있다”고만 답했다.
이 직무대행은 박 의원이 재차 ‘법안에 문제가 있느냐’고 묻자 수사와 기소 분리 방향으로 입법이 이뤄지는 데는 공감한다는 뜻을 밝혔다.
박 의원은 “법안의 원칙에 공감할 정도면 이 정도 답변은 쉽게 할 수 있어야 한다고 본다”며 “앞으로는 좀 더 적극적으로 본인의 의사 표명을 할 수 있는 자세로 임해달라”고 말했다.
이 직무대행은 ‘검찰이 워낙 이재명 대통령 죽이기를 해 검찰 출신이 법무부 차관으로 가는 게 맞냐는 비판이 있다’는 김기표 민주당 의원 질의에 “알고 있다”고 답했다.
이 직무대행은 ‘어떤 비판에도 불구하고 이 대통령이 추구하고자 하는 개혁, 국민주권정부가 나가고자 하는 방향에 전적으로 동의한다고 믿어도 되느냐’는 김 의원 질의에 “예, 그렇다”고 말했다.
장동혁 국민의힘 의원은 이 직무대행에게 이날 사의를 표명한 심우정 검찰총장의 입장문을 언급하며 ‘검사 생활을 해왔던 경험에 의하면 여당의 검찰개혁 입법이 국민의 인권 보장을 위해 진일보된 방향으로 나아가고 있느냐’고 물었다.
이 직무대행은 “여러 유형의 범죄가 있기 때문에 그것을 일률적으로 말씀드릴 수 없다”며 “검찰 수사와 관련해서 자의적 검찰권 행사로 객관성 공정성을 확보해야 된다는 필요성과 그것(자의적 검찰권 행사)으로 인한 부작용이 크다”며 여당의 ‘검찰개혁’ 입법에 동조하는 취지로 답했다.
그러자 장 의원은 “나중에 잘못됐다 하더라도 이것을 되돌리는 일은 너무 너무 어려운 일”이라며 “평생 검사로 살아오시지 않았나. 국민들이 피해를 본다 하더라도 제도는 쉽게 바뀌지 않을 것”이라고 말했다.
가상자산 투자자 10명 중 4명은 노후 준비를 위해 가상자산에 투자하는 것으로 나타났다. 변동성이 큰 가상자산 특성상 여전히 단기 차익을 노리는 투자가 많지만 노후 준비 등 장기적 목적으로 코인을 보유하는 경향도 확대되고 있는 것이다.
하나금융연구소는 29일 발표한 ‘2050세대 가상자산 투자 트렌드’ 보고서에서 이 같은 내용을 담은 설문조사 결과를 공개했다. 이번 조사는 지난 4월 전국 20~50대 성인 남녀 700명과 가상자산 투자자 300명 등 총 1000명을 대상으로 진행됐다.
조사 결과를 보면 코인 보유 목적(복수 응답) 1위는 투자(79%)였다. 이어 노후준비(40%), 유행·재미(24%), 생활비 충당(22%) 등의 순이었다.
보고서는 “20대는 3분의 1 이상이 유행이나 재미 추구 목적으로 가볍게 투자하는 반면 50대는 절반 이상이 노후 준비를 목적으로 한다”고 밝혔다. 이어 “과거보다 단기 투자자 비중이 감소하고, 유행·재미를 추구하는 비중도 줄었다”며 “투기에서 투자로 인식이 변화한 것”이라고 했다.
2050세대 51%가 가상자산 투자 경험이 있고, 27%가 현재까지 가상자산을 보유한 것으로 조사됐다. 이들의 가상자산 투자액은 총 금융자산의 14%(약 1300만원)였다. 가상자산 투자자는 40대가 31%로 가장 많았고 30대(28%), 50대(25%), 20대(17%)가 뒤를 이었다. 성별은 남성이 67%로 여성(33%)의 2배 이상이었다.
가상자산 투자자들이 보유한 금융자산 규모는 평균 9679만원으로, 가상자산 투자를 하지 않는 이들(7567만원)보다 많았다. 가상자산 투자자의 60% 이상이 비트코인 가격이 폭등했던 2020년을 기점으로 대거 유입됐다. 보고서는 “코로나19 팬데믹으로 경기 부양을 위한 유동성이 늘어나면서 (투자자들이) 인플레이션 헤지(위험 회피) 수단으로 ‘디지털 금’인 비트코인에 투자한 것”이라고 설명했다.
투자자의 11%만이 투자금 1000만원 이상으로 시작했지만 현재 누적 투자액이 1000원 이상인 투자자가 42%에 달했다. 투자자 한 명당 평균 두 종류의 코인을 보유했다. 과반은 비트코인을 보유했지만, 비트코인 없이 알트코인(비트코인을 제외한 가상자산) 등만 보유한 비율도 36%로 조사됐다. 투자 기간이 늘어날수록 스테이블 코인에 주력 투자하는 비중이 증가한다고 보고서는 설명했다.
금융 소비자 중 약 10%는 자녀 명의 투자상품으로 가상자산을 고려하는 것으로 나타났다. 현재 투자자(22%)와 과거 경험자(18%)는 자녀 명의 투자 의향이 2배가량 높았다.
향후 가상자산 투자 시 우려 요인으로는 가상자산 시장의 높은 변동성, 규제 미비에 따른 거래소의 불안정성 등이 꼽혔다. 특히 거래 의향이 높은 투자자의 경우 세금에 대한 우려가 증가한 것으로 조사됐다.
이진수 법무부 장관 직무대행 겸 차관이 1일 여당이 추진하는 수사·기소를 분리하는 내용의 검찰청법 개정안을 두고 “형사사법체계와 관련해 검찰청의 업무가 수사와 기소 분리의 방향으로 가야 된다는 점에 공감한다”고 밝혔다.
이 직무대행은 이날 국회 법제사법위원회 전체회의에서 박균택 더불어민주당 의원이 법사위에 상정된 검찰청법 개정안에 대한 입장을 묻자 이같이 답했다. 이 직무대행은 전날 차관으로 취임해 공석인 법무부 장관 직무대행을 겸하고 있다.
이 직무대행은 ‘해당 법안에 찬성하느냐’는 박 의원의 질의에는 “지금 수사·기소 분리에 대한 내용을 검토 중에 있기 때문에 이 자리에서 제가 찬반 여부를 말씀드리는 것은 시점상 성급하지 않나 생각한다”고 말했다.
그러자 박 의원은 “검찰의 수사와 기소를 분리를 하자는 것이 현 정부의 공약이고 수사 검사와 기소 검사를 분리하자는 것이 이미 법에 반영돼 있다”며 “다만 공소유지 부분까지도 확장하자는 것에 불과한데 이 부분도 지금 소신 있게 답변을 못 하시나”라고 물었다.
이에 이 직무대행은 “제가 지금 이해하기로는 수사 검사까지도 공소제기 과정에서 공소유지를 위해 관여할 수 없다라는 내용으로 이해하고 있다”고만 답했다.
이 직무대행은 박 의원이 재차 ‘법안에 문제가 있느냐’고 묻자 수사와 기소 분리 방향으로 입법이 이뤄지는 데는 공감한다는 뜻을 밝혔다.
박 의원은 “법안의 원칙에 공감할 정도면 이 정도 답변은 쉽게 할 수 있어야 한다고 본다”며 “앞으로는 좀 더 적극적으로 본인의 의사 표명을 할 수 있는 자세로 임해달라”고 말했다.
이 직무대행은 ‘검찰이 워낙 이재명 대통령 죽이기를 해 검찰 출신이 법무부 차관으로 가는 게 맞냐는 비판이 있다’는 김기표 민주당 의원 질의에 “알고 있다”고 답했다.
이 직무대행은 ‘어떤 비판에도 불구하고 이 대통령이 추구하고자 하는 개혁, 국민주권정부가 나가고자 하는 방향에 전적으로 동의한다고 믿어도 되느냐’는 김 의원 질의에 “예, 그렇다”고 말했다.
장동혁 국민의힘 의원은 이 직무대행에게 이날 사의를 표명한 심우정 검찰총장의 입장문을 언급하며 ‘검사 생활을 해왔던 경험에 의하면 여당의 검찰개혁 입법이 국민의 인권 보장을 위해 진일보된 방향으로 나아가고 있느냐’고 물었다.
이 직무대행은 “여러 유형의 범죄가 있기 때문에 그것을 일률적으로 말씀드릴 수 없다”며 “검찰 수사와 관련해서 자의적 검찰권 행사로 객관성 공정성을 확보해야 된다는 필요성과 그것(자의적 검찰권 행사)으로 인한 부작용이 크다”며 여당의 ‘검찰개혁’ 입법에 동조하는 취지로 답했다.
그러자 장 의원은 “나중에 잘못됐다 하더라도 이것을 되돌리는 일은 너무 너무 어려운 일”이라며 “평생 검사로 살아오시지 않았나. 국민들이 피해를 본다 하더라도 제도는 쉽게 바뀌지 않을 것”이라고 말했다.