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[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

이길중
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25-07-03
43 회

새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
이재명 정부 첫 경찰 고위급 인사로 경찰청장 직무대행을 맡을 경찰청 차장과 국가수사본부장 자리에 모두 ‘수사통’이 임명됐다. 경찰 내에선 “수사·기소 분리 등 검찰개혁에 대비한 수사역량 강화”라며 긍정적인 평가가 나온다. 반면 상대적으로 선배기수들을 등용하면서 정년이 얼마남지 않은 이들이 임기를 다 채우지 못할 것이란 우려도 제기된다.
1일 경향신문 취재를 종합하면, 경찰 내에선 지난달 30일 임명된 유재성 경찰청 차장 겸 경찰청장 직무대행과 박성주 국가수사본부장 등을 놓고 엇갈린 평가가 나온다. 경찰청장이 직무정지된 상태에서 경찰청의 ‘투톱’에 모두 수사 전문가가 임명된 것은 이례적이다. 게다가 두 사람 모두 정년을 앞둔 선배급 인사라 기대와 우려가 함께 나온다.
우선 유 직무대행은 직전까지 국가수사본부 형사국장을 지냈다. 경찰청 수사기획과장, 사이버수사국장도 맡았다. 내부에선 ‘인품이 훌륭하다’거나 ‘일 처리가 꼼꼼하다’는 호평을 받아왔지만, 이번 고위급 승진 인사에 포함될 것을 예상하지 못했다는 이들이 많다. ‘수사통’은 고위급 승진에서 소외되는 일이 많았기 때문이다. 통상 수사보다는 경비·정보·기획 업무에 능통한 인사들이 청장직을 맡아왔다는 점에서 보면 유 직무대행의 발탁은 이례적이라는 평가가 나온다.
한 경찰청 고위 관계자는 “검찰개혁 국면도 있고 국민 안전에 큰 영향을 미치는 범죄 대응과 수사에 더 집중하게 하려는 것 아니겠냐”며 “형사국장을 맡다가 경찰청장 대행으로 간 건 큰 의미가 있다”고 말했다.
경찰 수사를 총괄하는 박 본부장도 수사통으로 꼽힌다. 서울경찰청 수사부장으로 2019년 ‘버닝썬 게이트’ 사건 수사를 총괄한 것이 대표적이다. 내부에서도 ‘고위급 인사 중 정통 수사파’라고 평가한다.
박 본부장 취임도 검찰개혁 국면에 영향을 미칠 것으로 보는 시각이 많다. 박 본부장은 전날 취임식에서 “수사·기소 분리라는 시대적 요구를 더 미룰 수 없다”며 “경찰 수사 역량을 강화하겠다”고 밝혔다.
이번 정부 첫 경찰 고위급 인사 대상자가 기존 인사들보다 나이와 기수가 올라갔다는 점에서 변화와 개혁보다는 안정에 초점이 맞춰져 있다는 평가도 있다. 12·3 불법계엄 사태 이후 조직의 안정을 위해 경험 많은 고참급 인사를 발탁했다는 것이다. 1966년생인 두 사람은 경찰에 재직할 수 있는 ‘연령 정년’(61세)이 1년여가량 밖에 남지 않아 내년에 정년 퇴임할 가능성이 크다. 특히 박 본부장은 국가수사본부장 법정 임기 2년을 채우지 못할 것으로 보인다.
유 직무대행과 박 본부장은 1989년 임용된 경찰대 5기로 ‘기수 역주행’ 사례이기도 하다. 직무가 정지된 현직 조지호 경찰청장은 경찰대 6기(1968년생)이고, 전임인 윤희근 전 청장은 경찰대 7기(1968년생)다. 박 본부장의 전임인 우종수 전 본부장(1968년생)은 1999년 경정 특채로 임용됐고, 2023년 퇴임한 초대 남구준 전 본부장(1967년생)은 동기인 경찰대 5기다.
한 경찰 총경급 간부는 “젊은 직원들과의 소통이 쉽지 않은데, 경찰 지휘부의 나이나 기수는 거꾸로 높아지는 것은 우려할 지점”이라고 말했다.
12세 아동 10명 중 6명은 영구치에 충치가 있거나 충치 치료 경험이 있다는 조사 결과가 나왔다. 12세 아동의 충치 경험률은 10년째 크게 줄지 않고 제자리걸음 수준이다.
1일 질병관리청이 발표한 ‘2024년 아동구강건강실태조사’ 결과에는 이 같은 내용이 담겼다. 질병청은 지난해 5∼10월 5세와 12세 아동 2055명을 대상으로 구강검진과 설문을 실시했다. 그 결과 12세 아동의 영구치 우식(충치) 경험자율은 60.3%로 집계됐다. 직전 조사인 2021∼2022년 같은 조사 때보다 1.9%포인트 높아진 수치다.
12세 아동의 충치 경험자율은 10년째 비슷한 수준이다. 앞선 조사에서 2010년 60.5%, 2012년 57.3%, 2015년 54.6%, 2018년 56.4%, 2021∼2022년 58.4% 등이었다.
충치를 경험한 영구치의 개수는 1인당 평균 1.9개로, 직전 조사와 같았다. 현재 충치를 보유한 우식 유병자율은 7.3%로, 직전 조사 대비 0.4%포인트 증가했다.
아직 영구치가 나기 전 유치(젖니) 단계인 만 5세 아동의 우식 경험자율은 58.3%였고, 현재 충치를 보유한 유병자율은 25.3%였다. 충치를 경험한 치아 개수는 평균 2.7개였다. 5세 아동의 우식 경험자율 및 유병률, 충치 치아 수는 2018년 이후 감소추세였다.
이번 조사에서 12세 아동 57.7%는 영구치에 충치 예방 효과가 높은 치아 홈 메우기를 시행했다. 1인당 치아 홈 메우기를 시행한 평균 영구치 수는 1.8개였다. 치아 홈 메우기는 치아의 씹는 면에 있는 좁고 깊은 틈을 메꾸어 충치 발생을 예방하기 위한 처치다.
칫솔질 실천율은 코로나19 유행 당시 떨어진 후 예전 수준을 회복하지 못하고 있다. 당시 감염 우려로 학교에서 칫솔질을 하지 못하게 한 것이 칫솔질 실천율을 떨어뜨렸다. 12세 아동의 점심 식사 후 칫솔질 실천율은 22.6%였다. 코로나19 대유행 당시 수행된 2021∼2022년 조사보다는 7.4%포인트 증가했으나, 이전인 2018년 33.3% 수준에는 미치지 못했다.
충치를 유발하는 과자, 사탕, 캐러멜 등 우식 유발식품을 하루 2회 이상 섭취하는 12세 아동 비율은 58.1%였다. 탄산음료와 같은 치아 부식을 유발하는 음료를 하루 2회 이상 섭취하는 비율은 29.4%다.
최근 1년간 치과 진료를 받은 비율은 72.1%로 2021∼2022년(61.0%)보다 11.1%포인트 증가했다. 치과 진료가 필요하다고 생각하지만 진료받지 못한 비율은 14.7%로 3.0%포인트 감소했다. 치료를 받지 못한 이유는 시간 부족(51.5%), 가벼운 증상(23.3%), 진료받는 것이 무서워서(9.8%) 등으로 나타났다.
올해 하반기 성년 후견인 등도 피후견인의 현금·체크카드를 발급받아 현금자동입출금기(ATM)를 사용할 수 있게 된다. 외국인 보험계약자를 위해 영어와 중국어 안내장도 마련된다.
금융감독원은 1일 제9차 ‘공정금융 추진위원회’를 열어 후견인 등의 금융거래 이용 불편 개선과 외국인 보험계약자 편의성 제고 등 2개 과제를 심의했다.
최근 고령·질병·장애 등 정신적 제약으로 재산 관리나 의사결정이 어려운 성인을 보호하고 지원하는 후견제도 이용이 증가하고 있지만 성년 후견인 등의 현금·체크카드 발급과 ATM 사용이 제한됐다. 이 때문에 후견인은 입·출금, 조회, 이체 등 간단한 금융 업무를 할 때도 매번 영업점을 방문하는 등의 불편을 겪었다.
금감원은 금융권과의 협의를 통해 권한 있는 후견인은 현금·체크카드 발급과 ATM 사용이 가능하게끔 올해 하반기까지 개선하도록 했다.
외국인 보험 소비자의 편의도 개선된다.
금감원에 따르면 외국인 보험계약 체결 건수는 2021년 74만건이었으나 매년 오름세를 보이며 지난해 114만건을 기록했다. ‘해피콜 외국어 지원’ 등 외국인 보험계약자를 위한 서비스가 있지만, 계약 체결 단계에 집중돼 소비자들이 불편을 호소해왔다. 금감원은 보험계약 전 과정에서 외국인 소비자가 계약 중요사항을 인지할 수 있도록 ‘보험계약 단계별 표준 안내장’을 마련하기로 했다.
향후 3분기 중 보험모집, 보험계약 유지, 보험금 청구 단계로 구분해 보험계약 단계별 표준 안내장을 영어와 중국어로 작성하고 4분기에는 보험계약 모집, 보험계약관리내용 안내, 사고보험금 접수 시 외국인 표준 안내장을 기존 설명자료와 함께 제공하도록 할 방침이다.
김미영 금감원 금융소비자보호처장은 “초고령사회 진입 등으로 후견인 제도 이용이 증가하는 상황에서 후견인을 통한 피후견인의 금융거래 편의성이 제고될 수 있도록 유관기관·업계 등과 적극 협력해주길 바란다”고 당부했다.