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[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

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25-07-01
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새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
도널드 트럼프 미국 대통령이 “이란이 평화를 이룰 수 있고 어떤 손해도 입히지 않을 것이라는 점을 보여준다면 제재를 해제할 것”이라고 밝혔다.
트럼프 대통령은 29일(현지시간) 보도된 폭스뉴스와의 인터뷰에서 ‘최근 소셜미디어를 통해 중국이 이란의 석유를 계속 살 수 있다고 밝힌 것이 제재를 해제한 것이냐’는 질문에 “아니다. 나는 그런(의미로) 말을 하지 않았다”며 이같이 답했다.
그는 “제재는 매우 신중하게 사용해야 한다. 제재는 큰 비용이 든다”며 이란이 과거 행동을 바로잡는다면 제재를 면제할 수 있다고 강조했다.
트럼프 대통령은 미국이 핵 시설 3곳을 타격하기 전 이란이 핵무기 제조에 필요한 농축 우라늄을 옮겼을 가능성을 거듭 일축했다.
그는 “그건 매우 어렵고 위험한 일이다. 매우 무겁다. 게다가 우리는 (이란 핵 시설을 타격하리라는 것을) 많이 알려주지 않았다”며 “그들은 아무것도 옮기지 않았다”고 주장했다.
트럼프 대통령은 자신이 집권 1기 때 추진했던 이스라엘과 이슬람권 국가들의 국교 정상화 체제인 ‘아브라함 협정’ 참여국 확대와 관련, “현재 정말 훌륭한 국가들이 몇 개 있다. 우리는 이제 그 국가들을 차례로 포함하기 시작할 것 같다”고 말했다.
트럼프 대통령이 언급한 대로 미국의 대이란 제재가 현실화할 가능성은 작다. 이란은 이날도 ‘핵농축’이 자국 권한이라고 강조했다.
아미르 사에드 이라바니 유엔 주재 이란 대사는 이날 보도된 CBS와의 인터뷰에서 “(핵)농축은 우리의 권리, 양도할 수 없는 권리이며 우리는 이 권리를 이행하고 싶다”고 밝혔다.
그는 이스라엘·미국과 협상할 준비가 돼 있다면서도 “무조건적 항복은 협상이 아니다”라면서 미국이 “우리에 대한 정책을 지시하고 있다”고 지적했다. 이라바니 대사는 “그들이 우리에게 명령하려 한다면 그들과는 어떤 협상도 불가능하다”고 강조했다.
이라바니 대사는 협상 준비는 돼 있다고 거듭 언급하며 “이번 (미국, 이스라엘의) 공격 후 새로운 협상 라운드를 위한 적절한 상태가 아니었으며, (트럼프) 대통령의 협상 및 회담 요청도 없었다”고 밝혔다.
고객 정보가 유출된 것으로 알려진 샌드위치 프랜차이즈 써브웨이에 대해 개인정보보호위원회가 1일 조사에 착수했다.
전날 국회 과학기술정보방송통신위원회 최민희 위원장(더불어민주당)은 써브웨이 홈페이지와 모바일 애플리케이션의 온라인 주문 시스템에서 다른 고객의 정보를 열람할 수 있는 보안 취약점이 발견됐다고 밝혔다.
의원실에 따르면, 주문 페이지에서 웹주소(URL) 끝부분의 숫자를 임의로 변경하면 다른 고객의 주문 내역과 연락처 등 정보를 쉽게 확인할 수 있는 상태가 최소 5개월 이상 지속됐다. 다만 구체적인 개인정보 유출 규모는 알려지지 않았다.
개인정보위는 “구체적인 유출 경위 및 피해 규모, 사업자의 안전조치 의무 준수 여부 등을 확인하고 법 위반 발견 시 관련 법령에 처분할 예정”이라고 밝혔다.
개인정보위는 식·음료 분야에 대한 전반적인 개인정보 처리 실태 조사를 진행 중이다. 이 분야는 주문·배달 과정에서 고객의 개인정보 처리가 필수적이다. 하반기 중 조사 결과를 발표할 예정이다.
최근 외식 프랜차이즈 업체의 고객 정보 유출 사고가 잇따르고 있다. 지난달 26일에는 피자 프랜차이즈 파파존스에서 9년간 약 3700만건에 달하는 고객 정보가 유출됐다는 의혹이 제기됐다.
전국금속노동조합이 일본 닛토덴코와 한국옵티칼하이테크의 부당노동행위를 인정해달라고 다시 고소했다. 한국옵티칼하이테크 해고 노동자 박정혜씨가 고용 승계를 요구하며 불탄 구미공장 옥상에서 고공농성을 벌인 지 540일째다.
29일 취재를 종합하면, 금속노조는 지난 18일 대구지방고용노동청 구미지청에 일본 닛토덴코와 한국옵티칼하이테크의 부당노동행위를 인정해달라고 고소장을 제출했다. 이어 26일에는 노동조합법 위반과 단체교섭 거부 등 부당노동행위를 이유로 한국니토옵티칼 법인과 대표이사를 추가로 고소했다.
일본 닛토덴코가 100% 지분을 가진 외국인 투자기업인 한국옵티칼하이테크는 2022년 10월 구미공장 화재 발생 뒤 법인을 청산하기로 하고 희망퇴직을 실시했다. 희망퇴직을 거부한 17명은 정리해고됐다. 노동자들은 닛토덴코가 일방적으로 청산한 한국옵티칼하이테크의 생산 물량이 ‘쌍둥이 회사’ 한국니토옵티칼로 이관돼 사업이 계속된 점 등을 들어 고용 승계를 주장해왔다.
이들은 사측이 한국옵티칼하이테크를 청산하기 전부터 노조 활동에 대한 지배·개입 행위를 했다고 주장했다. 노조법상 지배·개입 행위는 사용자가 노조의 조직·운영에 대해 부당하게 영향력을 행사하는 모든 행위를 말한다. 2022년 9월 사측은 최현환 금속노조 한국옵티칼하이테크지회 지회장에게 “회사 운영에 협조하지 않으면 닛토덴코가 폐업할 것”이라고 했다.
사측은 일본 본사에 “금속노조 선동에 휘둘려 노사관계를 악화시킬 경우에는 언제라도 니토 그룹은 중국 법인의 생산 물량을 한국옵티칼하이테크에 이전해주지 않을 것”이라며 “결국 한국옵티칼하이테크는 조기에 폐업될 수밖에 없다”는 e메일을 보내기도 했다. 본사는 “(한국옵티칼하이테크의) 노력에 감사하다”는 답신을 보냈다.
사측은 금속노조 단협 이행 요구에 대해서도 무대응으로 일관했다. 한국옵티칼하이테크 단협에는 “‘분할, 합병 등에는 조합원의 고용 및 근로조건 변동’에 관해 노사 동수로 구성된 고용안정위원회에서 심의·결정”하게 돼 있지만 사측은 청산 전까지 노조의 교섭 요구를 묵살했다. 청산 이후에도 한국옵티칼하이테크 사업이 한국니토옵티칼을 통해 계속되고 있기에 금속노조는 한국니토옵티칼에 교섭 요구 공문을 보냈지만 한 번도 응하지 않았다.
일본 닛토덴코 측은 한국옵티칼하이테크 공장 화재 직후 홈페이지를 통해 “다른 현장에서 대체 생산을 통해 고객에 대한 공급에 차질이 없게 할 것”이라고 공지했다. 실제 한국니토옵티칼은 한국옵티칼하이테크의 생산 물량을 넘겨받으면서 실적이 크게 개선됐다. 지난해 3월 기준 한국니토옵티칼의 매출은 1조946억원으로, 전년(9715억 원) 대비 1231억원 증가했다.
지난 27일 한국옵티칼하이테크 해고 노동자들이 부당해고를 인정해 달라며 제기한 행정소송이 법원에서 기각됐다. 금속노조는 다시 노동청에 진정을 제기해 일본 닛토덴코와 한국니토옵티칼의 부당노동행위를 인정받겠다고 밝혔다. 금속노조는 “외투 자본은 뿌리 깊은 노조혐오에 기인해 한국옵티칼하이테크를 정리하고 한국니토옵티칼에서 사업을 계속하고 있다”며 “한국옵티칼하이테크에서 벌어진 일은 명확한 부당노동행위”라고 밝혔다.
윤석열 전 대통령의 내란·외환 혐의를 수사하는 조은석 내란특검 수사팀이 윤 전 대통령 측에게 다음 달 1일 오전 9시까지 서울고검에 출석하라고 통보했다.
박지영 특검보는 29일 오후 9시20분쯤 브리핑을 열어 “(다음 달 3일 이후로 출석을 연기해달라는)윤 전 대통령 측 의견을 오늘 오후에 접수했고, 제반 사정을 고려해 7월1일 오전 9시에 출석을 통지했다”고 밝혔다.
내란특검 수사팀은 윤 전 대통령에 대한 소환 조사를 마친 29일 새벽 오는 30일 출석하라고 통보했다.윤 전 대통령 측은 해당 통지가 자정을 넘겨 전달된 점 등을 들어 “하루 만에 출석하라고 통보하는 것은 촉박하다”며 조사 일정을 윤 전 대통령의 다음 형사재판 공판 기일인 다음 달 3일 이후로 미뤄달라고 요청했다.
특검 측은 윤 전 대통령의 사정을 일부 고려했다면서도 요구를 모두 맞춰 줄 수 없다는 입장을 분명히 밝혔다. 박 특검보는 이날 브리핑에서 “협의는 합의가 아니다. 결정은 수사 주체가 하는 것”이라며 “윤 전 대통령 측 의견을 접수한 후 특검의 수사 일정이나 여러 가지 필요성을 고려해 출석 일자를 정해서 통지했다”고 말했다.
윤 전 대통령 측은 내부 논의를 거쳐 출석 여부를 결정할 예정이라고 밝혔다. 윤 전 대통령 변호인단 관계자는 “내일(오는 30일) 아침쯤 관련 입장을 밝히지 않을까 싶다”고 말했다.