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수원성범죄전문변호사 [창간 79주년 기획]“계속 갈아타세요, 종착역은 강남입니다”…‘상급지’로 이어지는 끊임없는 행렬

이길중
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25-10-11
27 회

수원성범죄전문변호사 올 들어 서울 집값이 연일 상승하고 있다. 이재명 정부가 들어선 뒤 ‘6억원’ 한도라는 고강도 대출 규제를 내놓고 공급 확대 계획도 발표했는데 서울 집값 상승률이 떨어질 줄 모른다.
서울 이외 지역은 오르기 힘들다고 내다보는 투자자와 실수요자까지 모두 서울로 모여들고 있다. 서울로 향하지 못하는 사람들은 불안감과 스트레스에 시달린다. 부동산 ‘우상향’ 그래프에는 ‘상급지 갈아타기’ 열망이 깔려 있다. ‘갈아타고 갈아타는’ 정점에는 ‘강남’이 있다.
경향신문은 최근 서울·수도권의 아파트 ‘갈아타기’를 감행했거나 고려하는 유주택자들을 만났다. 이들은 수익률 높은 서울 ‘상급지’ 아파트를 ‘안전자산’이라고 인식했다. 주식 투자를 해도 자금의 최종 종착지는 서울 아파트였다.
울산에서 일하는 30대 맞벌이 서모씨 부부는 올해 울산 아파트를 팔고 서울 아파트 ‘갈아타기’ 매수에 성공했다. 올 들어 가장 높은 상승률을 보인 서울 성동구의 아파트를 매수하는 ‘프로젝트’엔 서씨의 형과 부모 등 온 가족이 동원됐다.
5년 전 특별공급으로 들어간 울산 아파트는 8억원에 팔았다. 울산에 계속 거주하되 서울 집을 사기 위해선 9억원이 부족했다.
서대문구에 살다가 이사를 고려하던 서씨의 형 부부가 살던 집을 팔고 전세로 들어오기로 결정했다. 형의 전세보증금을 지렛대 삼고, 그래도 모자란 금액은 부모님에게 증여를 받아 매수할 수 있었다.
서울 성동구는 정부의 6·27 규제 이후 아파트값이 가장 많이 오른 지역이다. 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산구보다 진입 장벽이 낮아 원래도 선호도가 높았다.
9·7 공급계획 때 정부가 ‘규제지역 지정’을 암시하자 수요자들이 더 모여들었다. 성동구의 공인중개사 A씨는 “대출 규제 이후에도 매수 문의가 꾸준하다”고 말했다.
서울 아파트는 온 가족의 자산을 끌어담아 매수할 만큼 매력적인 투자처일까. 시장은 ‘그렇다’고 본다.
온라인상에는 서울 부동산의 ‘급지도’가 돌아다닌다. 아파트값이 가장 빠르게 오르는 강남구 압구정동을 ‘1급’으로 하고, 가격 상승 전망에 따라 지역을 줄 세워 등급을 매겼다. 등급이 상대적으로 떨어지는 곳은 ‘하급지’로 일컫는다.
과거의 주택 ‘갈아타기’는 일정 정도 가계소득이 늘면 자연스레 집을 늘려가는 형태였다. 지금은 대출과 전세금을 지렛대 삼아 수익률이 높은 곳으로 ‘점프’하는 방식이 대세다. 이미 서울 집값이 가계소득을 모아서 살 수 없는 지경에 이른 탓이다.
상급지 지도엔 서울 지역 전체의 서열이 층층이 매겨져 있기 때문에 자산 규모와 상관없이 각자의 자리에서 이 대열에 합류한다.
서울에 사는 싱글 직장인 박모씨(32)는 ‘상급지’ 같은 말을 처음 접했을 때는 “사는 곳으로 사람마저 등급으로 나누는 것 같아 마음에 걸렸다”고 했다. 몇년 전 부동산 하락기 이후 비수도권 아파트값은 맥을 못 추고 서울만 폭등하자 박씨는 크게 충격을 받았다. 그는 “지도에는 ‘진실’이 담겨 있다는 생각도 들었다”고 했다.
박씨는 이 지도를 참고해 지난해 8월 경기 안양시의 6억원짜리 아파트를 샀다. 그의 여력상 가장 높은 ‘급지’였다. 그간 모은 1억원에 전세 세입자를 들이고 박씨는 오래된 단독주택에 월세로 살며 돈을 모으고 있다.
다음 목표는 ‘인 서울’ 매수다. 한 단계 ‘상급지’로 꼽히는 서울 관악구나 길음동 아파트를 눈여겨보고 있다. 최근엔 서울 아파트 매수자금 마련 용도로 주식 투자도 시작했다. 여기엔 ‘서울 아파트는 불패’라는 확고한 믿음이 자리하고 있다.
대전에 사는 김모씨(33)는 아파트 갭투자로 ‘역전세’를 맞는 등 여러 어려움을 겪었는데도 부동산 투자를 멈출 생각이 없다. 오히려 ‘서울에 사야 한다’는 생각이 더 확고해졌다.
갭투자 중인 대전의 아파트 두 채를 팔고 서울 집을 사는 게 목표다. 김씨는 “정부가 규제지역을 확대할 것 같아 마음이 급하다”고 말했다. 규제지역을 추가할 때마다 인접 지역 아파트값이 ‘풍선효과’로 오르던 문재인 정부 때의 기억이 선명해서다.
김씨는 주식시장도 예의 주시하고 있다. 정부가 추진하는 주가 부양이 어느 정도 성과를 낼 거라고 봐서다. 그에게도 주식 투자는 부동산의 대체재가 아니다. “주가가 오르고 사람들이 돈을 벌면 그 끝은 결국 부동산이잖아요.”
갈아타기로 ‘1급지’에 도달한 사람들은 어떨까.
대기업 직원 신모씨(46)는 자타가 공인하는 성공 사례다. 경기도 일산에 살다가 2017년 7억원대에 산 서울 성동구 왕십리 아파트를 2년 전 15억5000만원에 팔았다.
곧장 서울 서초구 반포동의 아파트를 22억원에 샀다. 이 아파트는 지금 실거래가가 30억원을 웃돈다. 대출금액만 5억원이었다. 맞벌이 부부인 신씨에게 월 270만원의 대출이자는 “감당할 만한” 부담이다. 1주택이어서 세금 부담도 크지 않다.
“모두가 오고 싶어 하는 곳이니까요. 오를 때는 가장 먼저 오르고, 빠질 땐 제일 덜 빠진다는 것을 모두가 알게 됐잖아요.” 강남 쏠림의 이유를 묻자 신씨는 이렇게 답했다.
정부가 집값을 잡기 위해 ‘세금’ 카드를 꺼내들 수 있다는 이야기도 나오지만 신씨는 가능성이 낮다고 본다. “보유세를 건드리면 곧바로 표가 이탈할 텐데, 정부가 할 수 있을까요?”
여모씨(38)는 서울 여의도의 한 재건축 추진 아파트에 살고 있다. 오래된 아파트지만 10억원 이상 올라 이를 팔고 신축 아파트로 얼마든지 이사할 수 있는 상황이다.
그러나 그는 그럴 생각이 없다. 재건축 때 최대한 넓은 평수의 분양권을 확보해 압구정으로 ‘점프’하기 위해서다. 구축 아파트에 살아 이익을 남기겠다는 이른바 ‘몸테크’ 중인 셈이다.
실제 수익률을 보더라도 서울 부동산은 다른 금융자산을 압도한다. 현대차증권이 부동산114, 블룸버그의 자료를 토대로 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 주택의 10년 수익률은 157.8%로 코스피지수의 6배, 미국 달러의 8배에 달했다.
‘강남’을 향한 열망은 최근 아파트 단지명에서도 확인할 수 있다. 지난해 서울 동작구 흑석동의 한 재개발 아파트가 단지명에 ‘서반포’ 이름을 넣으려다 논란이 된 적이 있다. ‘서반포’라는 지명이 아예 없는데 ‘반포’의 인기에 편승, 자산가치를 띄우려는 의도가 있다며 온라인상에 오르내린 것이다.
일렬로 이어진 주택 갈아타기의 흐름은 ‘누구나 살고 싶고, 사고 싶은’ 강남에 대한 굳건한 수요 아래 지속된다. ‘강남 땅’이 한정적인 만큼 수요는 흘러넘쳐 강남 인근 급지에 대한 또 다른 선호를 만들어냈다. 한강벨트로 일컬어지는 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구)이 뜬 배경이다.
강남을 향한 갈아타기 체계는 서울의 아파트값 상승 동력을 계속 제공한다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “강남 등 선호지역으로 갈아타려는 수요자들이 대기수요를 형성하면서 동시에 공급자로서 자기 집값을 올리기 때문에 가격이 연쇄적으로 상승하는 구조”라고 말했다.
강남의 아파트값 변동이 주변 지역으로 확산 또는 전이되는 이른바 ‘강남 효과’가 실재하는 것이다. 정준호 강원대 부동산학과 교수가 주간 KB아파트매매지수를 활용해 2015년 1월부터 지난달 15일까지 10년간 서울 25개구 아파트값 전이지수를 산출한 결과, 다른 자치구에 미치는 가격 영향 정도를 나타내는 ‘외향 중심성’이 가장 큰 자치구는 강남구(0.403)였고 그다음으로는 송파구(0.402)였다.
주식, 코인 등 국내 금융자산의 종착지 역시 강남 아파트라는 분석도 있다. 정 교수는 최근 발표한 논문 ‘주택 자산과 금융자산 간 전이효과’에서 2013년부터 지난 4월까지 주간 시계열 자료를 활용해 강남 아파트와 국채·주식·가상자산·외환 등 주요 금융자산 간의 영향 관계를 분석했다.
정 교수는 “강남 아파트가 주식이나 가상자산 등 고위험 자산에서 실현된 수익은 물론, 자영업 불황기 ‘꼬마빌딩’ 같은 상업용 부동산 투자에서 이탈한 자금이 유입되는 유동성의 최종 도착지임을 확인했다”고 말했다.
문제는 강남 아파트 중심의 유동성 집중이 자산시장 전반의 구조적 왜곡을 초래한다는 것이다. 정 교수는 “30~40대 청장년층은 전세 갭투자와 정책대출을 결합해 상급지에 대한 ‘고위험 레버리지’ 전략을 구사하고, 강남 아파트를 미래 계층 진입의 ‘관문’이자 ‘구조적 장애물’로 인식하게 된다”고 지적했다.
위험이 큰 투자를 감행하면서도 안전하다고 인식하는 아이러니한 현상이 나타나고, 강남에 진입하지 못하면 상대적 박탈감을 크게 느낀다. 강남 아파트는 하나의 기준점이 되고, 주변 지역 아파트도 ‘강남처럼 되어야 한다’며 따라 오르는 양상을 보인다.
강남 아파트 한 채가 이토록 큰 수익률을 담보하는 것은 단지 강남이 살기 좋은 환경이어서만은 아니다. 고가의 자산에 반드시 수반되는 ‘세금’이 제대로 부과되지 않은 영향도 크다.
집을 보유한 데 따른 세금 부담이 낮다는 점이 문제다. 특히 윤석열 정부는 2022~2023년에 걸쳐 1주택자의 종합부동산세 부담을 대폭 깎아줬다. 주택 가격이 높은 강남 지역이 최대 수혜자가 되면서 강남을 겨냥한 ‘부자 감세’라는 지적이 이어졌지만, 현 정부도 이를 유지하고 있다.
주택시장 안정을 위해서는 세금으로 주택 보유에 따른 부담을 높이는 과정이 필요하다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 2022년 ‘주택 보유과세의 귀착과 시사점’ 보고서에서 “부동산과 같은 시장에 대한 과세는 주택 가격을 하락시키고 주택에 대한 투자자본을 감소시킬 가능성이 있다”고 분석했다.
장기보유 세제 혜택도 개편할 필요가 있다. 1주택이고 장기보유한다면 아파트값이 아무리 많이 올라도 팔 때 내는 세금을 대폭 면제받는다. 1주택을 10년간 보유하면 양도소득세를 80%까지 감면해주는 ‘장기보유특별공제’ 덕이다.
시세차익이 150억원에 달하는 초고가 아파트도 10년 보유했다면 팔 때 세금은 12억원(차익의 약 8%)이 채 되지 않는다. 시장 참여자 입장에선 무슨 수를 써서라도 고수익 아파트를 매수한 후 10년만 버티면 큰 이익을 본다고 기대할 수 있는 구조다.
강남 3구와 한강벨트에 집중된 서울의 ‘중심’을 분산하기 위해 정부가 새로운 비전을 시민들에게 제시해야 한다는 제언도 나온다. 강남 못지않게 ‘살기 좋은 곳’을 정책적으로 조성할 필요가 있다는 것이다.
정 교수는 “자족 기능이 없이 서울로의 출퇴근만 뒷받침하는 신도시가 아니라, 강남처럼 일자리·주거·문화·생활 여건이 두루 충족되는 중심지를 조성해야 한다”며 “서울 금천·구로구 등 소외된 제조업 중심 지역을 재편해 성장동력의 거점으로 삼는 방편을 적극 검토해야 한다”고 말했다.
올해 상반기 전 세계 재생에너지 발전량이 사상 처음으로 석탄을 추월했다. 영국의 기후·에너지 싱크탱크 엠버는 지난 7일(현지시간) 보고서에서 올해 1∼6월 재생에너지 발전량은 5072TWh로, 석탄 발전량 4896TWh를 넘어섰다고 발표했다. 인류는 산업혁명 이후 전력 생산 1위였던 석탄을 재생에너지가 넘어서는 역사적인 전환점을 맞이하게 됐다. 전력 수요가 빠르게 증가하는 인공지능(AI) 시대에 의미가 큰 에너지 지각변동이다.
재생에너지의 약진은 태양광과 풍력 발전에 힘입었다. 엠버는 보고서에서 올 상반기 전세계 전력 수요는 지난해 동기보다 2.6%(369TWh) 증가했지만 태양광 발전량이 306TWh, 풍력 발전량이 97TWh 늘어나며 그 증가분을 상쇄했다고 설명했다. 주목할만한 사실은 중국·인도 등 개발도상국이 재생에너지 확대를 주도했다는 점이다. 세계 최대 전력 소비국인 중국은 화석연료 발전량을 1년 만에 2% 줄이고 태양광 43%, 풍력 16% 확대하며 세계 전력시장 재편을 이끌었다. 이번에 태양광 발전량 증가분 중 55%가 중국 몫이었다. 인도도 풍력 29%, 태양광은 31% 늘리며 석탄·가스 사용량을 3.1% 감축하는 데 기여했다.
반면 미국과 유럽연합(EU)에서는 이 기간 오히려 화석연료(석탄·가스) 발전이 늘었다. 이런 흐름엔 정책적 요인도 작용했다. 도널드 트럼프 미국 대통령은 올해 초 석탄 생산 확대를 목표로 한 행정명령에 서명했고, EU는 우크라이나 전쟁 여파로 인한 에너지 불안정 때문에 석탄 발전을 임시로 늘렸다.
한국은 ‘2050년 탄소중립’을 목표로 석탄화력발전을 줄이고 재생에너지로의 전환을 추진해왔다. 그러나 전세계적 추세에 견주면 갈 길이 멀다. 한국전력 통계를 보면, 지난해 석탄 발전량 비중은 28.1%, 재생에너지는 8.9%다. 너무 거북이 걸음이 아닌지 되돌아볼 일이다.
탈탄소 전환을 앞당기려면 석탄발전소 폐쇄가 핵심 과제다. 한국은 2036년까지 전국 석탄화력발전소 58기 중 28기를 폐쇄키로 했다. 이재명 정부는 이 시기를 2040년으로 더 앞당기겠다는 계획을 밝혔다. 시점을 당기면서 ‘재생에너지 투자’가 지속적으로 뒷받침되어야 하고, 에너지 전환 과정에서 타격 입을 일자리·지역 경제의 ‘정의로운 전환’ 방안도 병행해야 한다. 때마침 오는 12월 폐지되는 충남 태안군 태안석탄화력발전 1호기 노동자들을 전원 다른 발전소로 재배치한다고 기후에너지환경부가 10일 밝혔다. ‘정의로운 전환’을 위한 정부 주도의 대응책과 소통이 더 조밀하고 많아져야 한다.
기후위기 심각성으로 보건대, 탄소 배출과 화석연료 사용을 줄이는 길로 적극 나아가지 않는 국가는 장차 더 큰 비용을 치르게 될 가능성이 높다. 새로운 에너지 질서로 재편되는 격변의 시대는 이미 시작됐다. EU에서 시동 건 탄소국경세는 ‘기후가 곧 밥이 될 수 있다’는 경고장이다. 한국은 지금도 늦고 뒤처졌다. 이재명 정부가 이 전환기를 제대로 읽고, 에너지전환에 박차를 가해야 한다.
정청래 더불어민주당 대표가 10일 국민의힘에 아시아·태평양경제협력체(APEC)가 열리는 기간 ‘무정쟁’(정쟁 중단)을 선언하자고 제안했다. 여야 간 공방이 잇따르자 일시 휴전을 선언한 셈인데, ‘사법·언론개혁’ 입법과 조희대 대법원장을 겨냥한 국정감사를 강행하겠다는 기존 입장을 굽히지 않으면서 경색된 여야 정국은 쉽게 풀리지 않을 전망이다.
정 대표는 이날 국회에서 열린 민주당 최고위원회의에서 “국민의힘이 자신들만의 이익이 아니라 조금이라도 대한민국을 걱정한다면, APEC 회의가 열리는 기간만이라도 모든 정쟁을 중단할 것을 제안한다”고 밝혔다.
여야 대변인도 협치 분위기를 조성했다. 박수현 민주당 수석대변인은 이날 페이스북에 “어제 오후 박성훈 국민의힘 수석대변인으로부터 ‘논평으로 공격한 것이 미안하다’며 문자메시지가 왔다”며 “당 수석대변인은 각 당의 입장을 말해야 하고 때로는 거친 언어로 상대방을 공격해야 하는 숙명을 가지고 있다”고 말했다. 그는 “참 선하고 여린 마음을 가진 분이다” “제가 먼저 공격했으니 사과를 하려면 제가 먼저 했어야 맞다”며 몸을 낮췄다.
다만 정 대표의 대야 강경 기조에는 별다른 변화가 없었다. 정 대표는 국민의힘이 대구·서울에서 잇달아 장외 집회를 열고, 제주 4·3을 왜곡·폄훼했다는 지적이 제기된 영화 <건국전쟁2>를 장동혁 대표가 관람한 사실 등을 언급하며 “극우 아스팔트 세력임을 자인하는 행위”라고 비판했다. 이 대통령의 예능 출연을 두고 ‘잃어버린 48시간’을 주장하는 국민의힘의 공세에 대해선 “계엄에 침묵한 자들이 예능에 눈 흘기며 분노한다”며 “민심을 따르지 않는 국민의힘은 위헌정당해산 심판을 피하기도 어려워 보인다”고 했다.
정 대표는 국회 법제사법위원회가 조희대 대법원장을 겨눠 오는 13일 국감과 15일 대법원 현장검증을 실시하는 데에 힘을 싣기도 했다. 정 대표는 “조 대법원장은 삼권분립까지 부정하며 국회 청문회 출석을 거부했다”며 “내란에 맞선 이번 개혁은 이전의 개혁과는 달라야 한다. 끝까지 추적해 책임을 묻고, 저항에 굴하지 않고 전진해야 한다”고 말했다.
국민의힘에선 정 대표 ‘무정쟁 제안’의 진정성을 의심하는 냉랭한 반응이 나왔다. 국민의힘 지도부 관계자는 이날 기자와 통화에서 “정쟁을 중단해야 한다는 데 개인적으로 공감한다”면서도 “그러려면 민주당이 지금 하고 있는 사법 파괴라든지, 조 대법원장을 청문회에 세우겠다고 하는 것은 본인들이 먼저 거둬들여야 되는 게 맞지 않나. 선제적 조치가 있어야 한다”고 말했다.
사법부를 압박하고 야당과 충돌하는 민주당의 개혁 방식에 대통령실이 ‘조용한 개혁’을 공개 주문하면서 당과 대통령실 간 이견이 드러났지만 정 대표는 이에 대해서도 “이번에 실패한다면 민주주의 회복도, 대한민국 정상화도, 이재명 정부와 민주당의 성공도 없다”며 “당·정·대는 내란 청산과 민생 경제 회복이라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 원팀, 원보이스로 국민이 오케이 할 때까지 최선을 다하겠다”고 말했다.
그는 “연휴 전 약속드린 대로 사법개혁안과 가짜 조작 정보 근절 대책도 차질 없이 발표하겠다”며 “약속한 개혁 시간표대로 한 치 오차도 없이 완벽하게 추진하겠다. 한 손엔 민생, 한 손엔 개혁 깃발을 들고 흔들림 없이 나아갈 것을 약속드린다”고 했다.
정 대표의 발언은 개혁의 당위성을 강조하며 “시끄럽지 않은” 개혁이 필요하다는 대통령실의 주문에 사실상 선을 그은 것으로 풀이된다. 당 지도부 소속 의원은 기자와 통화에서 “개혁 입법을 속도 조절하고 늦추면 지지자들이 이탈하는 등 손해가 더 클 것이라는 판단”이라고 말했다.