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‘금품 제공’ 조합장 처벌하도록 한 도시정비법 조항···헌재 “합헌”

이길중
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25-06-30
27 회

조합장 선출 과정에서 금품을 제공한 자를 처벌하도록 한 도시정비법 조항이 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 공정하고 투명한 조합 운영을 위해 필요한 조항이라고 판단했다.
30일 법조계에 따르면 헌재는 A씨가 옛 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 21조 4항 등에 대해 제기한 헌법소원에서 지난 27일 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정을 내렸다.
A씨는 2017년 1월 B주택 재개발 정비사업조합의 조합장으로 취임했다. 이후 A씨는 조합장 선출 의결 전날 한 식당에서 조합 선거관리위원장, 선거관리위원, 조합원 등에게 14만원 상당의 식사를 제공한 사실이 알려져 재판에 넘겨졌다. A씨는 2018년 3월 조합원 명부를 복사해달라는 요청을 받고도 15일 이내에 응하지 않은 혐의도 받았다. 이 같은 범죄사실로 A씨는 2023년 6월 벌금 200만원을 확정받았다. 재판 과정에서 A씨는 도시정비법 조항에 대해 위헌법률심판제청 신청을 했으나 법원은 이를 기각했다. 이에 A씨는 직접 헌법소원을 청구했다.
A씨가 문제 제기한 내용은 크게 두 가지였다. 먼저 조합 임원 선출과 관련해 향응을 제공하는 행위를 금지한 옛 도시정비법 21조와 84조에 대해 “(조항이) 단순히 ‘조합 임원의 선출과 관련해’라고만 규정해 어떤 행위가 금지되는 것인지 명확하게 알 수 없고 지나치게 추상적”이라고 주장했다. 또 조합장이 열람복사 요청을 받으면 15일 이내에 따르도록 규정한 같은 법 124조와 138조에 대해선 “요청자의 알 권리에만 치중했다”고 밝혔다.
헌재는 A씨 주장을 받아들이지 않고 합헌 결정을 내렸다. 우선 ‘향응 금지’ 조항에 대해 “도시정비법의 조합 운영의 투명성 제고를 통한 정비사업의 원활한 추진이라는 도입 취지, 조합의 의사결정 과정에 금전이 결부되는 것을 사전에 방지해야 정비사업이 공정하고 원활하게 진행될 수 있다는 점 등을 종합하면 명확성 원칙에 어긋나지 않는다”고 밝혔다.
헌재는 열람복사 관련 조항의 제정 취지에 대해 “정비사업이 공정하고 원활하게 진행될 수 있도록 하기 위한 것”이라고 밝혔다. 이어 “조합원 명부에 포함된 개인정보 역시 주로 조합원의 성명과 주소 연락처 등으로서 일반적으로 조합 운영과 관련해 필요한 범위 내의 정보에 해당하므로 조합원의 민감한 개인정보가 포함될 가능성은 작으며 제공된 개인정보가 오·남용될 우려 역시 제한적”이라고 덧붙였다.
글로벌 경기둔화 영향으로 지난해 국내 기관전용 사모펀드의 투자금이 약 26% 급감한 것으로 나타났다. 국내 투자만 7조원 가량 감소했으며, 실제로 집행되지 않은 약정액은 약 36조원에 달했다.
금융감독원이 30일 발표한 ‘2024년 기관전용 사모펀드 동향 및 시사점’을 보면, 이들 사모펀드의 지난해 투자집행 규모는 24조1000억원으로 전년(32조5000억원) 대비 8조4000억원 감소했다. 약 25.8%에 달하는 감소세다.
지역별로 보면, 국내 투자는 21조4000억원으로 전년(28조5000억원) 대비 7조1000억원(24.9%) 감소했다. 해외 투자도 2조7000억원으로 전년 대비 1조3000억원(32.5%) 줄었다.
추가 투자여력을 나타내는 미집행 약정액은 지난해말 기준 36조1000억원으로 전년(37조5000원)에 비해 소폭 감소했으나, 여전히 높은 수준을 보였다. 국내외 경제 불확실성이 지속되는 상황이 영향을 미친 것으로 금융당국은 분석했다.
기관전용 사모펀드 시장은 전반적으로 외적 성장을 이어가는 양상을 보였다. 지난해말 이들 사모펀드 수는 1137개로 전년말(1126개) 대비 11개 늘어났다. 약정액은 153조6000억원, 이행액은 117조5000억원(약정액 대비 76.5%)으로 전년말 대비 각각 12.6%, 18.8% 증가했다.
펀드운용사 시장에서는 대형업체에 자금이 집중되는 등 양극화 현상이 지속됐다. 운용성과나 신뢰도가 높은 대형 운용사를 선호하는 탓에 전체 운용사 중 상위 9.2%에 해당하는 대형 펀드운용사들이 전체 사모펀드 자금의 66.2%를 운용하는 것으로 나타났다. 이는 전년도 64.6%보다 늘어난 수치다.
금감원은 “기관전용 사모펀드 시장은 펀드수나 약정액, 이행액이 늘어나며 외적성장은 지속하고 있으나, 글로벌 경기 둔화와 M&A 시장 침체가 이어지며 성장세가 둔화되고 있다”라며 “향후 펀드운용사 내부통제 실태를 파악하는 등 이들 사모펀드 업계가 건전하게 발전하도록 관리·감독 강화 방안을 모색할 예정”이라고 밝혔다.
[주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다.
6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다.
주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다.
6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
-이번 상승은 과거와 다른가.
“현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.”
-대응책은 무엇인가.
“수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.”
아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
-시장은 안정될까.
“과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.”
전남도산림연구원은 “전남에서 재배되는 아열대 도입 수종 모링가나무의 버려지는 뿌리를 국내·국제 화장품 원료집에 화장품원료로 공식 등록했다”고 27일 밝혔다. 모링가나무의 뿌리 부위를 활용한 소재가 대한민국화장품원료집(KCID)과 국제화장품원료사전(ICID)에 원료로 등록된 것은 이번이 처음이다.
모링가나무는 난·아열대 기후에서 5∼12m로 자라는 다년생 수종이다. 그동안 국내에 종자로 도입돼 재배 후 잎과 줄기는 차 등 건강식품 원료로 사용됐다. 국내에선 주로 순천과 완도지역을 중심으로 작목반 형태로 재배되고 있으나, 국내 기후 특성상 월동이 불가능해 가을철 수확 후 비식품인 지하부(뿌리)는 겨울을 나지 못하고, 경운작업을 통해 폐기됐다.
지난 2월 전남도산림연구원 주최 산림바이오 거버넌스 회의에서는 산림자원 활용에 대한 필요성이 됐다. 전남도산림연구원은 산업적으로 활용되지 못한 모링가 뿌리 자원에 주목해 고유의 생리활성 성분을 분석, 화장품 원료 등록을 추진해 지난 5일 등록 완료했다.
모링가 뿌리는 항염, 항산화, 보습 등 피부 기능성 효능이 우수하다. 특히 국제 연구논문 등 문헌에 따르면 뿌리 추출물은 염증성 사이토카인 억제 효과가 잎이나 시앗보다 뛰어나다.
전남도산림연구원은 버려지던 뿌리를 활용해 새로운 부가가치를 창출하고 농가 소득 증대로 이어질 것으로 기대하고 있다.
전남도산림연구원 관계자는 “앞으로도 전남지역 산림자원의 활용 가치를 높이고, 농가 소득을 높이기 위해 식품·향장 산업화 연구를 지속해서 추진할 계획이다”고 말했다.
전남도산림연구원은 모링가 외에도 황칠나무와 생달나무 등 난대산림자원을 활용한 기능성 향장제품을 개발했다. 올해 자체 개발한 ‘황칠 향수’, ‘생달나무 디퓨저’가 전남도 PB상품으로 남도장터를 통해 연내 출시될 예정이다.