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문해력강의 임대시장 안정시킨다며···오피스텔 건축규제 대폭 완화한 서울시

이길중
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25-10-03
78 회

문해력강의 서울시가 전·월세시장 공급 안정대책으로 민간 오피스텔 사업자 규제를 대폭 완화하겠다고 밝혔다.
공공임대주택 확대가 아닌 민간임대시장 진입 문턱을 낮추는방식으로 임대주택 공급을 늘리겠다는 것이다. 오피스텔만 우후죽순으로 난립할 가능성도 배제하기 어렵다.
서울시는 이같은 내용의 ‘서울시 등록 민간임대주택 활성화 방안’을 1일 발표했다.
오세훈 서울시장은 “공공만으로는 한계가 있는 임대시장을 민간주도로 활성화하기 위해 건축시 걸림돌이 되는 규제는 손보고, 인허가 기간은 줄여 신규공급을 속도감 있게 진행할 계획”이라고 밝혔다.
서울시가 제시한 ‘등록 민간임대주택 활성화 방안’은 건축규제 완화, 임대인·임차인 행정지원, 금융지원, 제도개선을 위한 정부건의 등 총 4가지다.
서울시는 우선 소규모 오피스텔의 접도조건을 기존 20m에서 12m로 완화하기로 했다. 지금까지는 양쪽 도로 차선의 폭이 20m가 넘는 도로변에만 오피스텔 건축 허가를 내줬는데 앞으로는 도로폭이 12m만 돼도 오피스텔 건축 허가를 내주겠다는 얘기다.
민간임대수요용 오피스텔은 주차수요가 많아 출퇴근 시간대 차량이 집중된다. 하지만 12m폭의 보조간선도로에도 오피스텔을 허용할 경우 자칫 주변의 교통체증, 주차문제 등을 야기할 가능성이 있다.
서울시는 이같은 우려에 대해 “소형 오피스텔은 1~2인 가구 사회초년성이 주 수요자이기 때문에 주차 수요가 크지 않으며, 도로 완화규정은 자치구별로 구 도시계획위원회 심의를 거쳐 주변의 교통·경관 등에 미칠 영향이 없다고 인정되는 경우에 한해 시행할 예정”이라고 해명했다.
다만 민간 오피스텔은 사적 임대차계약이기 때문에 공공임대주택과 달리 자가용 보유 여부 등이 입주조건에 포함되지 않는다. 즉 주차수요 예측이 불가능하다는 얘기다.
서울시는 내년 1월 이번 규제완화를 적용한다는 계획이다.
시는 또 오피스텔 건축위원회 심의대상 규모를 기존 ‘30실 이상’에서 ‘50실 이상’으로 완화하기로 했다. 사실상 49실 이하 오피스텔은 주차, 조망, 일조권 등 기본적인 심의를 거치지 않고도 건축이 가능해지는 셈이다. 소규모 오피스텔은 원래 교통영향평가 심의 대상에 포함되지 않는다.
이같은 서울시의 대책은 민간임대주택 활성화를 통해 전월세 시장을 안정화하겠다는 취지지만 결과적으로 오피스텔 분양 시장만 지원하는 효과를 가져올 가능성도 있다. 비아파트로 분류되는 오피스텔은 이미 아파트에 비해 각종 규제에서 자유롭다.
한편 서울시는 정부가 최근 민간임대주택 주택도시기금 출자비율(14→11%)을 줄인 것에 대응해 서울주택진흥기금을 활용해 민간임대리츠에 대신 지원하는 방안도 내놨다. 자금력이 부족한 민간임대업자들도 오피스텔을 지을 수 있는 초기자금을 세금으로 지원하겠다는 얘기다. 또 민간임대리츠 대출이자 중 2%를 지원하기로 했다.
오세훈 서울시장은 “빌라, 오피스텔 등 비아파트를 중심으로 한 민간임대주택은 청년, 1~2인 가구의 일상을 지탱하는 중요한 기반”이라며 “규제완화와 적극적인 행정지원을 통한 민간주도의 신속하고 빠른 공급으로 민간임대시장 병목을 풀고, 시장의 활력을 되살리겠다”고 말했다.
150조원 규모 ‘국민성장펀드’ 조성을 추진 중인 정부가 금융·산업계 전문가들로 구성된 펀드 운용위원회를 구성하고, 투자처 발굴·지원 등에 현장 의견을 반영하기로 했다.
금융위원회와 과학기술정통부, 산업통상부는 1일 서울 여의도 한국산업은행에서 ‘국민성장펀드 성공을 위한 정부·산업계·금융권 합동 간담회’를 열었다. 이날 간담회에는 권대영 금융위 부위원장, 류제명 과기정통부 2차관, 문신학 산업부 차관을 비롯해 국내·외 주요 금융회사 투자 및 기업여신담당 부행장과 첨단전략산업 기업 관계자 등 총 70여명이 참여했다.
정부는 첨단전략산업기금 75조원과 민간·국민·금융권 자금 75조원으로 구성된 국민성장펀드를 조성해 향후 5년간 인공지능(AI)·반도체·바이오 등 첨단전략산업 분야에 지원할 계획이다. 류제명 과기정통부 2차관은 “150조원 규모의 국민성장펀드 중 30조원 이상을 AI 분야로 투자할 예정”이라며 “AI 3강으로의 도약을 견인할 AI 분야 메가프로젝트를 집중 발굴하겠다”고 밝혔다.
권대영 금융위 부위원장은 “국민성장펀드는 우리 경제와 금융의 명운이 걸린 일로서 정부와 금융·산업계의 모든 역량을 동원해 반드시 성과를 내야 한다”고 말했다. 문신학 산업부 차관은 “국민성장펀드가 성공하기 위해서는 산업 전문성과 금융 전문성 결합이 필수적”이라고 말했다.
정부는 국민성장펀드 성공을 위해 투자건 발굴부터 프로젝트화까지 펀드 운용 전 과정에 민간 전문가들의 의견이 반영되는 의사결정 구조를 만들 계획이다. 첨단전략산업기금의 기금운용심의회를 민간 전문가로 구성하고 사무국 직원도 민간 금융권 경력자 등을 채용할 예정이다. 권 부위원장은 “국민성장펀드 성공은 어떤 프로젝트를 어떤 방식으로 선정하는지에 달려있다”고 강조했다.
이날 산업계 참석자들은 정부보증채 기반의 첨단전략산업기금과 재정이 투자 과정에서 발생할 수 있는 손실을 먼저 부담하고, 장기 투자가 필요한 기술 기업 지원에도 적극적인 역할을 해줄 것을 건의했다.
한·미 재무당국이 1일 “부당한 경쟁 우위를 목적으로 한 환율 조작을 금지한다”는 내용의 합의를 발표했다. 한국 정부가 수출 경쟁력 확보를 위해 원화 가치를 인위적으로 낮추는 걸 막겠다는 미국 의지가 담긴 합의다. 정부는 현재 환율정책의 기본 원칙을 확인하는 수준이라는 입장이지만 향후 한국의 대규모 대미 투자로 환율 변동성이 커질 때 대응할 수 있는 여력이 줄어들 수 있다는 우려가 나온다.
기획재정부와 미국 재무부는 이날 합의문에서 “효과적인 국제수지 조정을 저해하거나 부당한 경쟁우위를 확보하기 위한 목적으로 자국 통화 가치를 조작하지 않는다”는 기본 원칙을 재확인했다. 이는 주요 20개국(G20)이 오랫동안 견지해온 ‘환율은 시장에 맡긴다’는 원칙과 유사하다.
이번 합의는 지난 4월 미국 워싱턴에서 진행한 한·미 ‘2+2(재무·통상 수장) 통상협의’의 후속조치다. 당시 미국의 요청으로 관세 협상과 별도로 환율이 협상 의제에 포함됐다.
합의문에는 “거시건전성이나 자본이동 관련 조치는 경쟁적 목적의 환율을 목표로 하지 않는다”는 문구가 담겼다. 이는 정부가 금융시장 안정이나 자본 유출입 관리 목적의 환율정책은 펼 수 있지만, 원화 가치를 떨어뜨려 수출 경쟁력을 높이는 방식으로 환율 정책을 쓸 수 없다는 의미다.
국민연금 등 정부 투자기관을 환율 조작에 동원하면 안 된다는 대목도 있다. “정부 투자기관의 해외투자는 위험의 조정과 투자의 다변화 목적에 따라 이뤄져야 하고 경쟁적 목적의 환율을 목표로 하지 않는다”는 내용이다. 미국 재무부는 지난 6월 발표한 환율 보고서에서 한국을 ‘환율 관찰대상국’으로 지정하면서 국민연금의 외환스와프를 원화 가치에 영향을 줄 수 있는 요인으로 꼽았다. 외환당국은 외환시장 안정을 위해 국민연금과 650억달러 규모의 외환스와프 계약을 맺고 있는데 이를 인위적 개입으로 본 것이다.
한·미 양국은 “외환시장 개입은 환율의 과도한 변동성이나 무질서한 움직임에 대응할 필요가 있는 경우에 한해 고려돼야 한다”는 데 합의했다. 아울러 개입은 환율의 방향과 관계없이 대칭적이어야 한다. 통화가치 절하·절상 중 어느 한 경우에만 개입해선 안 된다는 뜻이다. 다만 ‘과도한 변동성’의 기준이 모호해 미국이 자의적으로 해석할 소지가 있다는 지적도 나온다.
한국은 현재 분기별로 공개하는 외환시장 개입 내역을 대외 비공개를 전제로 미국 재무부에 월 단위로 제공하기로 했다.
이번 합의는 관세 협상 이후 진행될 수 있는 ‘환율 전쟁’에서 미국이 사용할 견제구라는 해석이 나온다. 한국과 일본 등 무역 상대국이 관세로 인한 수출 피해를 환율 조정으로 상쇄하지 못하도록 미리 안전장치를 마련한 셈이다. 대규모 대미 투자는 원하면서도 그로 인한 달러 강세는 원치 않는 도널드 트럼프 미국 대통령의 모순된 입장을 반영한 조치이기도 하다. 향후 한국이 3500억달러 규모의 대미투자 부담을 지게 될 경우 투자 손실 위험에 노출될 뿐 아니라 ‘환율 방어’도 어려워질 수 있다는 우려가 나온다.
정부는 이번 합의로 환율조작국 지정 리스크를 낮췄다고 평가한다. 기재부 관계자는 “합의문에 따르면 한국이 환율조작국이 될 가능성이 없다”고 말했다. 아울러 정부는 3500억달러 대미 투자의 선결 조건으로 내건 무제한 통화 스와프가 받아들여지길 기대하고 있다. 한국은 합의문에 ‘안정성’(stability)이라는 표현을 추가로 넣었다. 정부는 대규모 대미 투자를 하면서도 외환시장이 안정되려면 미국의 통화 스와프 승인이 필요하다는 입장이다.
나원준 경북대 경제학과 교수는 “한국에 대한 관찰대상국 지정이 해제되기를 바랐지만 기대에는 미치지 못했다”고 말했다. 장상식 무역협회 국제무역통상연구원장은 “이번 합의는 한·미 간 통상 갈등을 완화하면서 통화 스와프 계약 체결 가능성을 높이는 계기가 될 수 있다”고 했다.