중고화물차매매 원·달러 환율이 13일 장중 달러당 1475원을 넘어서는 등 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 10월 이후 원화가치는 4.1% 추락해 주요국 통화 가운데 가장 약세를 보였다. ‘서학개미’ 투자금이 늘어나고 외환당국도 쉽사리 움직이기 힘든 상황이 주요 이유로 꼽힌다. 여기에 ‘강달러’ 현상에 대미 투자 우려 등이 엮여 있어 1400원대 고환율이 지속될 것이란 관측이 나온다.
이날 서울외환시장에서 원·달러 환율은 전장보다 2원 오른 달러당 1467.7원에 주간거래를 마쳤다. 오후 들어 상승세가 꺾였지만, 오전 한때 달러당 1475.4원까지 오르며 지난 4월 이후 최고치를 기록했다.
한국은행이 이날 발표한 ‘10월 이후 국제금융·외환시장 동향’에 따르면 9월말 대비 지난 11일까지 주요국 환율의 달러대비 변동률은 원화가 -4.1%로 주요 선진국·신흥국 통화 중 가장 낮았다. 다카이치 사나에 총리 당선 후 초약세를 보인 일본 엔화(-4%)와는 큰 차이가 없었지만 영국 파운드(-2.1%), 유로(-1.3%)는 물론 대만달러(-1.8%), 인도 루피(0.3%) 등보다 가치 하락 폭이 컸다.
지난달 일평균 변동폭도 5.6원으로 전월보다 1.7원 늘었고 변동률(0.39%)도 전월(0.28%)보다 0.11%포인트 커지는 등 원화 변동성도 확대됐다.
원화 가치가 유독 약세를 보이는 배경은 국내 수급과 심리의 측면이 크다는 분석이 나온다.
지난달 ‘서학개미’는 68억달러어치의 해외주식을 순매수했다. 지난달 무역수지 흑자(61억달러)보다도 7억달러가 많다. 해외 무역으로 벌어들인 돈보다 더 많은 액수를 해외 주식투자로 내보낸 것이다. 올해 주식·채권을 합친 서학개미 증권 순매수액은 455억달러로 지난해 전체 순매수(269억달러)보다 69%나 급등할 정도로 가파르게 늘었다. 달러 수요가 갈수록 커지고 있는 것이다.
그나마 지난달엔 외국인이 코스피 순매수에 나섰지만, 증시와 채권시장 모두 외인 자금이 빠져나가면서 수급환경은 더 나빠졌다. 환율이 더 오를 것으로 예상되자 수출업체도 달러를 팔지 않으면서 달러수요는 높고 공급은 적은 현상이 이어지고 있다. 박상현 iM증권 연구원은 “한은의 추가 기준금리 기대감이 약화되자 국채 선물을 중심으로 외국인 매도세가 확대됐고, 원·달러 환율의 상승 압력으로 작용하고 있다”고 말했다.
외환당국의 개입이나 국민연금의 환헤지 등이 어려워진 것도 환율 상승으로 이어지고 있다. 기획재정부와 미국 재무부가 지난달 환율 정책에 합의하면서 “정부 투자기관의 해외투자는 위험조정과 투자 다변화 목적에 따라 이뤄져야 하며, 경쟁적 목적의 환율을 목표로 하지 않는다”고 명시했다. 국민연금의 환율 방어 목적의 대규모 환헤지 거래에 대한 경고인 셈이다. 이낙원 NH농협은행 FX파생전문위원은 “전고점이 위협된다면 당국 개입이 나올 수 있지만 과거처럼 기세를 꺽는 10억, 20억달러 규모의 대규모 개입은 어려울 것이라고 본다”고 말했다.
시장에선 외환시장의 기초체력상 1500선까지 가진 않겠지만 1400원대 고환율이 고착화될 수 있다는 전망이 나온다. 이 전문위원은 “과거 장기추세가 1200원이었다면 지금은 200원 정도 범위가 높아졌고, 대미투자라는 수급 이슈도 더해져 장기적으론 1400원이 뉴노멀이 될 수 있다”고 말했다.
“10·15 대책 이후 동탄이 갭투자의 성지가 됐습니다. 여전히 불장이에요.”
김윤덕 국토교통부 장관이 10·15 부동산 대책에 따른 경기 화성·구리의 ‘풍선효과’를 우려한 지난 12일, 화성 동탄신도시에서 만난 공인중개사 A씨는 10·15 대책이 실거주 의무가 없는 동탄을 “갭투자 성지”로 만들었다고 말했다. 이곳 한 아파트 호가는 일주일에 거의 1억원씩 뛰는 분위기였다.
서울 전역과 경기 지역 12곳을 3중 규제(투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역)로 묶는 10·15 대책 이후 한달, 경향신문은 지난 10~12일 대책 영향권에 든 규제·비규제 지역을 찾았다. 경기 화성·구리·용인 기흥구 등 수도권인데 규제가 적용되지 않는 지역에서의 ‘풍선효과’로 불타는 곳이 있는가 하면 급격히 상승장이 연출됐다가 급격히 꺼진 곳도 있었다. 거래량이 70% 넘게 줄어 ‘거래절벽’이 나타났지만 규제 지역 내 핵심 지역에선 ‘조용한 상승세’가 나타났다. 규제에도 부동산 양극화가 심화되고 있었다.
한국부동산원이 13일 발표한 주간 아파트 가격 동향 자료를 보면, 경기 화성 아파트값은 11월 둘째주(10일 기준) 0.25% 오르며 전주(0.26%)와 비슷한 상승세를 이어갔다. 반면 구리의 경우 전주 아파트값 상승률이 0.52%에서 0.33%로 둔화되며 오름세가 진정되는 양상을 보였다. 수원 권선구는 0.13%에서 0.21%로, 용인 기흥구는 0.21%에서 0.30%로 오름폭이 확대됐다. 풍선효과 대표 지역에서도 저마다 다른 흐름이 나타나고 있다.
A씨 사무소 근처의 경기도 동탄의 11년차 아파트는 10·15 대책 이후 한달 사이 거래가 폭증했다. 686세대인 전용면적 84㎡ 아파트에서 17건의 거래가 나왔고, 신고가(13억5500만원)도 경신됐다. A씨는 동탄의 ‘불장’은 당분간 지속할 것이라고 했다. 그는 “호가보다 더 높은 가격에 거래가 체결되는 사례가 계속 나오고 있고, 매수자들의 문의도 그치지 않고 있다”면서 “갭투자뿐 아니라 실수요자 중에서도 가격이 더 뛰기 전에 잡아야겠다는 사람들도 생기는 중”이라고 말했다.
구리시의 경우 동탄처럼 급격히 올랐으나 요샌 잠잠해진 상태다.
경기도 구리시 인창동에서 영업하는 공인중개사 B씨는 지난 11일 “대책 전에는 수요 90%가 실거주였다면, 이제는 90%가 갭투자”라면서도 “그런 이유로 ‘불장’이 한 열흘 이어지더니, 금세 분위기가 가라앉았다”라며 난감한 표정을 지었다.
구리시 인창동의 총 216세대 6년차 아파트 전용면적 84㎡에서만 10·15 대책 이후 한달 새 9건이 거래됐다. 최근 신고가(11억9000만원) 거래도 나왔다. 10·15 규제를 피해 갭투자자들이 공격적으로 몰린 영향이다.
B씨는 최근 들어 갑자기 거래도, 문의도 뚝 끊겼다고 말했다. 그는 “한 달 사이 호가가 2억원가량 올랐다”면서 “딱히 호재가 없는 구리 지역의 ‘상승 여력’을 넘어서는 호가 상승에 매수자들이 망설이고 있는 것”이라고 말했다.
전문가들은 동탄과 구리 등의 ‘풍선효과’는 규제를 피해갔다는 점과 동시에 ‘지금껏 가격이 안 오른 지역’이라는 점이 강점으로 작용했다고 분석했다. ‘아직 싸다’는 심리를 기반으로 상승세가 나타났기 때문에 지속되는 데 한계가 있을 것이라는 설명이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “동탄의 경우 반도체 클러스터·GTX(수도권 광역급행철도) 등 호재가 있긴 하지만, 결국 인근 규제 지역 대비 가격 우위로 상승세가 나타났기 때문에 구리 등과 마찬가지로 곧 한계에 부딪힐 것”이라고 말했다.
이날 주간 아파트 가격 동향을 보면, 11월 둘째주 서울 평균 아파트값은 0.17% 올랐다. 전주(0.19%)보다 상승 폭이 0.02% 줄며, 10·15 대책 발표 이후 3주 연속 상승세가 둔화한 것이다.
실거주 해야 하는 토허제 영향으로 거래량도 급격히 줄었다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 국토부 실거래가 공개시스템을 통해 서울 아파트 거래 내역을 분석한 결과, 10월16일부터 지난 11일까지 27일간 거래된 거래량은 2320건으로 직전 27일(9월18일∼10월15일) 대비 77.4% 감소한 것으로 나타났다.
그러나 규제지역 내에서도 수요가 많은 핵심지역에서는 조용한 상승세가 이어지는 양상이다. 10·15 대책으로 공급이 감소한 것에 비해 수요는 그만큼 크게 줄지 않았기 때문이다. 실제로 이번주 서울 성동구의 경우 상승 폭이 전주 0.29%에서 0.37%로 0.08%포인트 확대했다. 용산구(0.23%→0.31%), 서초구(0.16%→0.20%), 송파구(0.43%→0.47%) 등의 가격 오름세도 직전주보다 높았다.
지난 12일 서울 성동구 행당동 아파트 인근 공인중개사 C씨는 “3000세대 아파트에서 매물 3개 나오면 2개 팔리고, 1개 나오면 또 1개 팔리는 식”이라고 전했다. 그는 “14억5000만원에 나온 매물을 보고 계약하겠다는 사람이 나왔는데, 매도자가 계좌를 주지 않고 14억7000만원으로 올렸다”면서 “어차피 살 사람은 다 사는 분위기”라고 말했다. 이 지역의 다른 공인중개사 D씨도 “지난주 나간 매물도 한 팀이 보고 바로 계약했다”고 말했다.
똑같이 거래절벽을 맞이한 서울 외곽지역에서는 상상하기 힘든 풍경이다. 지난 11일 서울 노원구 하계동에서 만난 공인중개사 F씨는 “원래도 거래가 없었는데, 대책 이후 절반 이하로 줄었다”고 하소연했다. 그는 “여기서 집 팔려는 사람들 어차피 갈아타기는 어렵고, 빚 청산이나 노후 대비 용도가 많았는데 그마저도 안 팔리니 호가를 내리는 분위기”라고 말했다.
이 지역의 다른 공인중개사 G씨는 “시세 7억원대인 하계동 아파트로 이사오려던 경기도 손님이 있었는데, 갑자기 10·15 대책(LTV 강화)으로 대출이 3억원밖에 안나오게 돼서 무산됐다”면서 “결국 구리나 근처 비규제 지역으로 돌아섰다”고 말했다. 그는 “갭투자 손님도 사라졌는데, 나머지 실수요 손님들도 규제 문턱을 못 넘고 있는 상황”이라고 말했다.
이날 부동산원 통계를 보면, 서울에서 아파트값 상승 폭이 가장 작은 곳은 노원구와 강북구였다. 노원구 아파트값 상승 폭은 전주 0.03%에서 0.01%로, 금천구는 0.04%에서 0.02%로 축소했고 강북구(0.01%), 중랑구(0.01%)는 전주와 동일한 상승 폭을 이어갔다.

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