2022년 하반기 전세사기 문제가 공론화된 이후 초토화된 빌라 등 비아파트 시장을 어떻게 살릴 수 있을까. 정부가 과도하게 풀어준 전세대출과 전세금 반환보증을 축소하고 주거의 한 축인 비아파트 시장을 떠받치는 임대인들에게 연착륙 방안을 제공해야 한다는 목소리가 나온다.
다가구·다세대·오피스텔 등 비아파트 임대인들은 정부가 ‘6·27 부동산 대출 규제’를 발표한 이후 더 긴장하고 있다. 전세자금 대출인 청년 버팀목 대출 한도가 2억원에서 1억5000만원으로 대폭 줄어들었기 때문이다. 전세 시장이 더 위축되면 기존에 체결한 계약에 대한 보증금 반환 압박이 커진다.
서울 광진구에 사는 A씨(59)는 다가구 주택 임대인이다. 세입자가 ‘에어컨에 물이 샌다’고 하면 달려가 살피고, LED등을 교체하고, 마당의 이끼를 닦으며 매일을 분주하게 보낸다. 그는 요즘 날마다 보증금을 못 돌려줘 범죄자가 되는 악몽을 꾼다고 했다.
A씨는 2015년 살던 아파트를 팔고 낡은 다가구 주택을 사들여 식구들과 직접 수리하며 임대업에 뛰어들었다. 남편이 직장생활을 접으면 빌라 관리로 노후 소득을 마련할 계획이었다.
“몸 써서 일하면서 열심히 살았다고 생각했는데…. 지금 완전히 ‘적폐’가 되어 버렸죠.” 13일 기자와 통화하면서 A씨는 한숨을 내쉬었다.
A씨가 임대업에 뛰어든 2015년 임대차 시장에선 전세 구하기가 ‘하늘의 별따기’였다. 기준금리가 1%대로 사상 최저 수준을 기록하던 때다. 공사 진행 중 전세를 선점하려는 예비 임차인들 문의가 끊이지 않았다.
당초 A씨는 원룸·투룸을 잘 수리해 월세로 내놓을 생각이었다. 하지만 월세는 좀처럼 인기가 없자 방을 하나둘 전세로 내놓게 됐다. “대로변의 큰 오피스텔처럼 번듯한 건물만 월세를 주는 분위기가 계속되더라고요.”
성실하게 관리하고 저렴하게 내놓아 ‘가성비 좋은 집’이란 평판을 얻었던 A씨 건물에 처음으로 ‘공실’이 생긴 것은 2023년 10월이었다. 2022년부터 수면 위로 떠오른 빌라 전세사기 여파였다. 한때 전세만 찾던 세입자들은 이제 전셋집에는 아예 들어오려 하지 않았다.
원룸 4개를 두고 반 년여를 속앓이하던 A씨는 지난해 주위 돈을 모두 끌어다가 이 방들을 월세로 돌렸다. 직장에 취업한 자녀들은 신용대출을 끌어와 보탰다. 그러고도 돌려줄 보증금이 모자라자 A씨 부부는 결국 자신들이 살던 집을 세놓고 창고로 쓰던 옥탑으로 이주했다.
‘전세의 월세화’가 빠르게 이뤄지는 동안 많은 임대인들이 A씨와 비슷한 일을 겪었다. 국토교통부 주택통계를 보면 올해 1~5월 전국에서 이뤄진 비아파트(다세대·다가구·오피스텔 등) 전월세 거래의 74.9%가 월세였다. 같은 기간 아파트의 월세 거래 비중(45.6%)을 크게 웃도는 수치다. 1~5월 기준 서울 비아파트의 월세 거래 비중도 2023년 64.4%에서 2024년 68.6%, 2025년 74%로 가파르게 커지고 있다.
임대인들은 빠른 월세화를 버틸 지원책이 필요하다고 말한다. 전세사기 이후 불신의 대상이 된 비아파트 임대차 시장을 정상화하기 위해 월세화와 정부의 보증 축소가 올바른 방향일 수 있지만 대비할 출구는 마련해줘야 한다는 것이다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “전세사기에 정부 책임도 큰 만큼 임대인들의 주장에 정부도 귀를 기울일 필요가 있다”고 말했다.
경실련은 정부가 무리하게 늘린 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험(반환보증)이 전세사기의 ‘토양’을 제공했다고 본다. 임차인 보호라는 제도 취지는 좋았으나 주택가에 맞먹는 정부 보증이 전세가를 밀어 올렸고, 아파트와 달리 시세 측정이 어려운 비아파트 주택에 피해가 집중됐다는 것이다.
경실련이 HUG 자료를 분석한 결과를 보면, 2013년부터 2024년까지 HUG 반환보증 가입액의 70%가 아파트에 집중됐다. 다세대·연립 주택의 가입액은 15% 수준에 불과하다. 하지만 보증금 미반환 사고가 발생해 HUG가 집주인 대신 세입자에게 돈을 갚아준 ‘대위변제’ 액수를 보면, 전체의 절반인 약 5조원이 다세대·연립에 쏠려 있다.
임대차 시장 정상화를 위해 이 보증을 대폭 축소해야 한다는 게 경실련 주장이다. 정부는 2017년부터 100%로 유지하던 HUG의 반환보증 담보인정비율을 전세사기 사태 이후인 2023년 5월 90%로 낮췄는데, 이를 더 낮춰 주택 가격의 60~70% 수준으로 해야 비아파트 전세가의 ‘거품’을 꺼뜨릴 수 있다는 것이다.
만기 때 새로운 세입자를 구해야 하는 임대인들에게 이런 변화는 큰 충격이 될 수 있다. A씨처럼 여러 개의 임대차 계약을 맺은 임대인은 한 건만 보증금 반환이 막혀도 ‘불량 임대인’으로 등록돼 계약이 줄줄이 막힐까봐 걱정한다.
그런데 임대인들조차 보증 축소에 무조건 반대하진 않는다. 비아파트 시장 회복을 위해 꼭 필요하다고 보기 때문이다. 강희창 한국임대인연합 회장은 “공공보증의 재정 건정성 확보와 보증 지속 가능성을 위해 원칙적으로 동의한다”면서도 “다만 보증금이 이 기준을 초과하는 기존 임대차 계약에 대해서는 월세 전환을 지원하는 정책금융 또는 전환대출 상품 도입이 꼭 필요하다”고 말했다.
‘무자본 갭투자’로 빌라를 사들인 ‘불량 임대인’이 시장에서 퇴출되는 것은 바람직한 일이다. 문제는 이들이 떠나도 빌라를 관리할 좋은 임대인이 필요하다는 점이다.
국토교통부가 5년마다 전국 표본 6만1000가구를 대상으로 실시하는 주거실태조사의 최근 결과(2023년)를 보면, 아파트에 거주하는 비율은 소득이 높을수록 확연히 높았다. 아파트 거주 비율이 고소득층은 76.8%, 중소득층은 57.4%, 저소득층은 33.7%였다. 저소득층은 3가구 중 2가구가 단독·연립·다세대 주택에 사는 셈이다.
전문가들은 아파트값 안정을 위해서라도 비아파트를 향한 냉소와 불신을 해소할 방안을 찾아야 한다고 말한다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “민간 임대의 신뢰 회복이 너무 어려운 상황이어서 비아파트는 공공이 장기 임대하는 방향으로 가는 게 맞다고 본다”고 말했다.
조정흔 경실련 토지주택위원장은 “기존 임대인들의 파산과 경매가 이어지면 임차인들에게도 좋지 않다”며 “선량한 임대인들까지 모두 시장에서 퇴출되면 결국 시장에는 고가의 월세만 남게 되는 것”이라고 말했다.
“우리나라로 쓰레기 버리는 것을 멈춰주세요. 쓰레기는 그 나라에서 스스로 처리해야 합니다.”
애쉬니나 아자흐라 아킬라니(18·니나)는 열두살 때인 2019년 도널드 트럼프 미국 대통령을 비롯해 독일, 호주, 캐나다, 네덜란드 정부에 이 같은 내용의 편지를 보냈다. 선진국이 자원 수출을 명목으로 인도네시아 등 개발도상국에 쓰레기를 보내는 것에 항의하기 위해서다. 이후 니나는 유엔 기후변화협약 당사국총회, 부산 국제플라스틱협약 정부간협상 위원회 회의 등에 참석했다. ‘아시아의 툰베리’라고 불리며 주목받았다.
니나 전에 다루가 있었다. 인도네시아 수라바야 지역의 에어랑가대학에서 생태학을 전공한 다루 세티오리니 박사(다루)는 같은 전공생이었던 프리기 아리산디와 만나 환경단체 에코톤(ECOTON)을 만들었다. 1996년 맹그로브숲과 습지 보전 운동을 시작한 에코톤은 20년 동안 제로 웨이스트 운동, 일회용 플라스틱 반대, 수입 플라스틱 폐기물 규제 요구 등으로 영역을 넓혔다. 둘 사이에서는 세 딸도 태어났다. 깨끗한 물, 많은 풀 속에 사는 잠자리라는 의미를 담은 이름을 붙여서일까. 막내 니나는 열정적인 환경운동가가 됐다.
니나는 “어릴 때 엄마 아빠가 자연으로 연구를 다니면 나도 따라가 연못에서 헤엄치거나 나무를 탔다”며 “그래서 게임보다는 나무, 곤충과 친해진 것 같다”고 말했다. 하루는 아빠와 함께 오토바이를 타고 외곽 마을로 갔다. 플라스틱 쓰레기로 만들어진 산이 있는 곳이었다. 니나는 “너무 충격받았다”며 “그 쓰레기가 모두 외국에서 왔다는 것을 알고 미국 대통령에게 편지를 쓰기 시작했다”고 했다.
다루는 니나가 환경운동에 뛰어든 것이 “기쁘고 안심된다”며 “딸이 내 의지를 이어받아 계속 운동을 한다는 것이 뜻깊다”고 말했다. 이어 “과거 세대는 환경 문제에 관심이 없는 경우가 많다”며 “젊은 세대가 싸우지 않으면, 기후 대응은 너무 늦어버릴 것이다. 딸을 비롯한 젊은 세대가 관심을 가지는 것은 좋은 일”이라고 했다. 니나는 인스타그램 등 SNS를 활용해 환경 이슈를 알린다.
지금 인도네시아 환경 문제를 해결하기 위해 가장 먼저 바뀌어야 한다고 생각하는 것을 물었더니 두 사람 모두 “정부”라고 답했다. 니나는 “플라스틱만 해도 정부가 효과적으로 규제하지 못하고 사람들에게 제대로 위험을 알리지도 않고 있다”고 말했다. 다루는 “정부가 기업들의 입장만 중시하면서 시민사회 목소리를 전혀 듣지 않고 있다”며 “신사업, 거대 기업에만 정부 예산이 투입되고 환경 보전은 뒷전인 상태”라고 비판했다.
환경 운동은 매일 실망하는 일이다. 수라바야에서는 더 그렇다. 골목에 들어설 때마다 플라스틱을 소각하는 집이나 가게를 마주친다. 모녀가 텀블러를 쓰고, 스테인리스 통을 가지고 다녀도 훨씬 더 많은 사람들이 비닐봉지와 플라스틱 통에 담긴 음식을 산다. 자국 쓰레기로도 허덕이는 마을에 외국산 쓰레기까지 밀려들어 온다. 그러나 이들은 지친 기색 없이 웃어 보였다. 모녀에게 기후변화를 멈출 수 없다는 생각 때문에 무기력, 우울함이나 불안을 느끼는 사람들에게 해줄 수 있는 말이 있는지 물었다.
다루는 “내일의 일은 모르는 것이기 때문에 너무 걱정하지는 않아야 한다”며 “좋은 일을 하면 좋은 일이 돌아올 것이라는 희망을 가지고 우리가 하던 일을 지속해야 한다. 잘 통하지 않는다면 방법을 바꾸면 된다. 중요한 건 멈추지 않는 것”이라고 말했다.
니나는 “사람이니까 절망하는 감정을 느끼는 것도 당연하다”고 했다. 그는 이어 말했다. “그래서 서로가 필요하다. 나도 집에 돌아와 가족들에게 ‘나 오늘 학교에서 외로웠어. 내가 너무 이상한 거 아닐까’ 묻는다. 그럼 가족들은 ‘당연히 네가 맞지. 오늘도 잘했어’라고 말해준다. 우리가 서로 우울을 털어놓고, 또 응원할 수 있다면 좋겠다. 그럼 내일도 같이 힘내서 싸울 수 있을 테니까.”
미·중 패권다툼에 따른 공급망 재편 등으로 한국 반도체 산업이 위기에 직면한 가운데, 쇠퇴했던 반도체 산업을 다시 일으켜 세우고 있는 일본에서 시사점을 찾아야 한다는 제언이 나왔다.
대한무역투자진흥공사의 14일 보고서 ‘일본 반도체 산업 정책 동향과 시사점’을 보면 일본은 대규모 재정 지원으로 반도체 재도약을 추진 중이다. 2021~2023년 일본의 반도체 산업 보조금(누적)은 3조8000억엔(약 36조7000억원)에 달한다.
일본 반도체는 1990년대 초까지 세계 시장을 선도했지만 2010년대 반도체 시장 점유율이 10% 미만으로 하락하는 등 부침을 이어왔다. 외적 요인은 미국의 압박이었다. 1980년대 중반부터 미국 정부는 일본에 반덤핑 혐의로 보복관세를 부과하고 ‘플라자 합의’를 통해 가격 경쟁력을 약화시켰다. 일본의 반도체 매출은 1992년 고점을 찍고 빠르게 하락했다.
내적 요인도 있었다. 일본 기업들이 시장 변화를 읽지 못했다. 개인용 컴퓨터(PC)가 보급되면서 작고 저렴한 D램이 필요했지만 대형 컴퓨터 등에 사용되는 고성능 D램에 집착했다. 결국 2012년 일본 반도체 기업 엘피다가 파산했다. 도시바는 2017년 경영난으로 플래시메모리 반도체 사업부를 분사했다.
일본 정부는 2021년부터 대규모 보조금을 투입했다. 경제산업성이 그해 6월 발표한 ‘반도체·디지털 산업전략’의 일환이었다. 일본은 특히 대만 TSMC가 구마모토현에 1공장을 짓는 과정에서 투자금액의 40%에 달하는 4760억엔(약 4조4540억원)을 지원했다.
다른 축은 일본 정부와 8개 민간기업이 공동출자한 기업 라피더스다. 라피더스를 통해 차세대 반도체를 개발하고 메모리 고성능화를 이룩하겠다는 것이다. 라피더스는 2027년까지 2㎚(나노미터) 첨단 로직 반도체 양산을 목표로 미국 IBM, 벨기에 IMEC 등과 공동연구도 진행 중이다.
일본은 생산능력 회복과 소부장(소재·부품·장비) 산업 역량을 이용해 TSMC·마이크론·삼성 등 글로벌 반도체 기업을 자국 공급망으로 끌어들이고 있다. 정부 펀드인 산업혁신투자기구(JIC)를 활용해 포토레지스트 등 핵심 소재 기업을 인수하면서 지배력을 강화하고 있다.
보고서는 한국도 반도체 산업을 경제안보 핵심 전략산업이자 ‘생존 전략’으로 인식하고, 정책적 지원과 기업·산업 생태계를 전략적으로 연계할 필요성이 크다고 강조했다. 정책 측면에서는 투자세액공제 중심인 단기 세제 혜택을 넘어 보조금·대출·인프라 등 실효성 있는 중장기 재정 지원 체계가 필요하다고 제언했다.
기업은 정부와의 공동전략을 통해 글로벌 공급망 재편에 대응할 수 있는 역량 구축이 중요하다고 봤다. 특히 소부장 산업이 발달한 일본 기업과의 전략적 제휴, 인수·합병(M&A), 합작법인(JV) 설립 등 단기간 내 실현 가능한 협력을 제안했다.
도널드 트럼프 미국 행정부의 주한미군 감축 가능성이 거론되는 상황에서 주한미군의 현재 규모를 유지한다는 내용을 담은 2026년 회계연도(2025년 10월~2026년 9월) 미국 국방수권법(NDAA) 수정안이 연방 하원 군사위원회를 통과했다.
하원 군사위는 15일(현지시간) 전체회의를 열고 ‘약 2만8500명의 주한미군 주둔을 유지한다’는 내용을 골자로 하는 조 윌슨 하원의원(공화·사우스캐롤라이나)의 NDAA 수정안을 구두 투표로 가결했다.
해당 수정안은 미 국방부 장관이 인도·태평양 지역에서 미국의 안보 동맹과 파트너십을 강화하는 노력을 지속해야 한다는 게 의회의 인식이라는 내용을 명시했다. 또 국방부의 노력에는 “한국에 배치된 약 2만8500명의 미군 규모를 유지하고 상호 방위 기반 협력을 향상하며 미국의 모든 방어 역량을 활용해 확장억제를 제공하겠다는 약속을 확인하는 것을 비롯해 한국과의 동맹을 강화하는 것”이 포함된다고 적시했다. 이는 지난해 12월 미 의회를 통과한 현행 2025년도 NDAA의 문안과 같은 것이다.
지난주 마이크 로저스 하원 군사위원장(공화·앨라배마)이 위원회에 공유한 2026년도 NDAA 초안에는 주한미군 규모의 현상 유지에 관한 내용이 없었다. 이에 윌슨 의원이 이를 반영한 수정안을 제출했다.
NDAA는 매년 국방부의 예산과 정책을 승인하는 법이다. 지난 11일에는 상원 군사위에서 주한미군 규모를 행정부가 일방적으로 축소할 수 없도록 하는 NDAA 개정안이 통과됐다.
이 법안은 “한반도에서의 미군 태세 축소나 전시작전통제권의 전환이 국익에 부합한다고 국방부 장관이 의회에 보증하기 전까지는 그런 조치를 금지한다”는 내용을 담았다. 트럼프 행정부의 전 세계 미군 재배치 방안이 이르면 다음달 말 나올 것으로 예상되는 상황에서 의회가 주한미군 감축 가능성과 관련해 행정부를 견제할 수 있을지 주목된다.
NDAA는 다른 미국 법률안 처리 절차와 마찬가지로 상·하원에서 각각 법안을 처리한 뒤 이들 법안 내용에 다른 점이 있으면 상·하원 단일안을 만들어 재의결하는 절차를 밟는다. 이후 대통령이 서명하면 법률로 확정된다.
“우리나라로 쓰레기 버리는 것을 멈춰주세요. 쓰레기는 그 나라에서 스스로 처리해야 합니다.”
애쉬니나 아자흐라 아킬라니(18·니나)는 열두살 때인 2019년 도널드 트럼프 미국 대통령을 비롯해 독일, 호주, 캐나다, 네덜란드 정부에 이 같은 내용의 편지를 보냈다. 선진국이 자원 수출을 명목으로 인도네시아 등 개발도상국에 쓰레기를 보내는 것에 항의하기 위해서다. 이후 니나는 유엔 기후변화협약 당사국총회, 부산 국제플라스틱협약 정부간협상 위원회 회의 등에 참석했다. ‘아시아의 툰베리’라고 불리며 주목받았다.
니나 전에 다루가 있었다. 인도네시아 수라바야 지역의 에어랑가대학에서 생태학을 전공한 다루 세티오리니 박사(다루)는 같은 전공생이었던 프리기 아리산디와 만나 환경단체 에코톤(ECOTON)을 만들었다. 1996년 맹그로브숲과 습지 보전 운동을 시작한 에코톤은 20년 동안 제로 웨이스트 운동, 일회용 플라스틱 반대, 수입 플라스틱 폐기물 규제 요구 등으로 영역을 넓혔다. 둘 사이에서는 세 딸도 태어났다. 깨끗한 물, 많은 풀 속에 사는 잠자리라는 의미를 담은 이름을 붙여서일까. 막내 니나는 열정적인 환경운동가가 됐다.
니나는 “어릴 때 엄마 아빠가 자연으로 연구를 다니면 나도 따라가 연못에서 헤엄치거나 나무를 탔다”며 “그래서 게임보다는 나무, 곤충과 친해진 것 같다”고 말했다. 하루는 아빠와 함께 오토바이를 타고 외곽 마을로 갔다. 플라스틱 쓰레기로 만들어진 산이 있는 곳이었다. 니나는 “너무 충격받았다”며 “그 쓰레기가 모두 외국에서 왔다는 것을 알고 미국 대통령에게 편지를 쓰기 시작했다”고 했다.
다루는 니나가 환경운동에 뛰어든 것이 “기쁘고 안심된다”며 “딸이 내 의지를 이어받아 계속 운동을 한다는 것이 뜻깊다”고 말했다. 이어 “과거 세대는 환경 문제에 관심이 없는 경우가 많다”며 “젊은 세대가 싸우지 않으면, 기후 대응은 너무 늦어버릴 것이다. 딸을 비롯한 젊은 세대가 관심을 가지는 것은 좋은 일”이라고 했다. 니나는 인스타그램 등 SNS를 활용해 환경 이슈를 알린다.
지금 인도네시아 환경 문제를 해결하기 위해 가장 먼저 바뀌어야 한다고 생각하는 것을 물었더니 두 사람 모두 “정부”라고 답했다. 니나는 “플라스틱만 해도 정부가 효과적으로 규제하지 못하고 사람들에게 제대로 위험을 알리지도 않고 있다”고 말했다. 다루는 “정부가 기업들의 입장만 중시하면서 시민사회 목소리를 전혀 듣지 않고 있다”며 “신사업, 거대 기업에만 정부 예산이 투입되고 환경 보전은 뒷전인 상태”라고 비판했다.
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