전주 효자동 센트럴에비뉴원 미국발 ‘유동성 장세’가 이끈 코스피, 시총 첫 ‘3000조’ 돌파 > 자유게시판

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전주 효자동 센트럴에비뉴원 미국발 ‘유동성 장세’가 이끈 코스피, 시총 첫 ‘3000조’ 돌파

이길중
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25-10-19
16 회

전주 효자동 센트럴에비뉴원 미·중 무역갈등이 고조되는 와중에도 코스피가 2.7% 급등하며 역대 최고 종가를 경신했다. 시가총액도 사상 처음으로 3000조원을 넘겼다. 제롬 파월 미 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 양적긴축 종료와 금리 인하 가능성을 시사하면서 ‘에브리씽 랠리’를 이끈 유동성이 확장될 것이란 기대가 커지면서다. 다만 인공지능(AI) 쏠림으로 인한 거품과 인플레이션에 대한 우려도 나오면서 언제든 자산이 폭락할 수 있다는 불안심리도 커지고 있다.
이날 코스피는 전장보다 95.47포인트(2.68%) 오른 3657.28에 거래를 마쳤다. 지난 10일 기록한 직전 최고 종가(3610.60)를 3거래일 만에 넘어섰다. 장중엔 3659.91까지 오르면서 전날 기록한 직전 장중 최고가(3646.77)도 넘어섰다. 코스피 급등에 코스피 시가총액은 약 3012조원을 기록하면서 처음으로 3000조원을 넘어섰다.
전장보다 18.83포인트(0.53%) 오른 3580.64에 거래를 시작한 코스피는 점차 상승폭을 늘리면서 3600선과 3650선을 차례로 넘어섰다. 전체 코스피 종목 중 약 81%가 상승 마감했다.
특히 국내 증시의 대표 업종인 ‘조방원(조선·방산·원전)’이 급등하고 삼성전자가 3400원(3.71%) 오른 9만5000원에 마감해 역대 최고 종가를 경신하는 등 반도체주도 반등하며 지수 상승이 가팔라졌다.
이날 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전장보다 9.7원 내린 1421.3원에 주간거래를 마치면서 하락세를 보였다.
코스피를 끌어올린 결정적 요인은 ‘미국발 유동성’이다. 이경민 대신증권 연구원은 “파월 의장이 양적긴축 종료를 시사한 것이 금융시장에 호재로 작용했다”고 말했다.
파월 의장이 14일(현지시간) 고용 위험을 강조하고 양적긴축(대차대조표 축소) 중단을 시사하면서 더 많은 유동성이 시장에 풀릴 수 있다는 기대감이 커졌다. 고용 위험에 대응하기 위해 연준이 이달을 포함해 연내 두 차례 기준금리를 내릴 것이란 확신이 커지고, 유동성을 제약하는 양적긴축도 향후 중단될 수 있기 때문이다.
연준은 코로나19 팬데믹 당시 국채와 주택담보증권 등을 매입해 시중에 통화를 공급하는 ‘양적완화’를 실시했지만, 2022년 6월부터는 국채 등 채권을 매각하거나 매입을 중단해 시중의 통화를 거둬들이는 ‘양적긴축’을 실시해왔다. 인플레이션을 잡기 위해서다. 양적긴축을 중단한다고 해서 유동성이 늘어나지는 않지만, 제약이 없어지고 금리인하와 맞물려 더 많은 유동성이 금융시장에 유입될 수 있다.
금값, 코스피가 역대 최고가를 경신한 배경에도 유동성에 대한 기대가 있다. 김학균 신영증권 리서치센터장은 “실물 경제의 힘이 굉장히 약해 중앙은행이 완화적 통화정책을 썼지만 실물경제가 받는 긍정적인 효과는 거의 없다”며 “이에 따른 풍선효과가 자산시장을 통해 나타나고 있다”고 말했다.
다만 유동성에 힘입은 증시 급등은 뒤집어 보면 유동성이 위축될 경우 증시가 급락할 위험이 크다는 뜻이다. 특히 코스피와 글로벌 증시 모두 AI에 자금이 몰리면서 버블 양상을 띠고 있는 만큼 버블이 꺼질 경우 충격도 비례해 커질 수 있다.
박희찬 미래에셋증권 리서치센터장은 “미국이 현재 인플레이션 여건상으로 보면 금리인하를 하면 안 되는 국면인데도 금리인하를 하고 있다”며 “연속적인 금리인하를 단행하기 쉽지 않고, 재정적자에 금리가 더 올라갈 수 있다고 보고 있다”고 말했다. 김학균 센터장은 “인플레이션이 생기고 금리가 높아지는 상황이 버블이 터지는 트리거(방아쇠)가 될 수 있다”고 말했다.
이재명 정부가 지난 15일 정부 출범 이후 세 번째 부동산 정책을 내놨습니다. 수도권의 ‘갭 투자’(전세 끼고 매매)를 전면 금지하는 초강수를 꺼내 든 건데요. 이른바 ‘10·15 대책’의 핵심 내용은 무엇인지, 다른 부작용은 없을지 점선면이 쉽게 정리해드릴게요.
정부가 지난 15일 내놓은 집값 안정 대책의 첫번째 핵심은 수도권 아파트의 갭 투자를 전면 금지했다는 점입니다. 원래는 서울 강남·서초·송파·용산구 등 4개 구에만 적용됐던 토지거래허가구역(토허구역)을 서울 전역과 경기 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)에 확대 적용한 것이죠.
정부는 투기거래가 성행하거나 집값이 급격히 상승하는 지역을 토허구역으로 지정해 집값을 관리하는데요. 토허구역의 아파트는 주택 취득일로부터 2년간 실거주를 해야 합니다. 즉 임차인에게 전세를 주고 나머지 차액으로만 집을 사는 갭 투자는 불가능해지는 거죠.
또한 돈만 있다고 집을 살 수 없고, 지방자체단체장의 허가를 받아야 합니다. 토허구역의 부동산을 사려면 시장, 군수, 구청장에게 이 부동산을 사려는 이유를 적은 신청서를 제출해야 해요. 만약 지자체가 불허하면 부동산을 살 수 없어요.
일례로 서울 강남구 대치동의 30평대 아파트를 살던 4인 가족이 집이 좁아서 같은 아파트 40평대로 이사하려고 하자 구청 담당자가 “4명이면 30평대도 충분하지 않냐. 허가 못 내준다”며 불허해준 사례도 있습니다.
이번 대책의 두번째 핵심은 대출 한도를 대폭 줄였다는 점입니다. 수도권·규제지역에서 15억원 초과~25억원 이하 주택의 대출 한도는 6억원이었지만 4억원으로 줄었습니다. 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소됩니다. 다만 15억원 이하 주택의 대출 한도는 6억원 그대로입니다.
정부가 세 번째 부동산 대책을 발표한 배경은 6·27 대책 이후 잠잠했던 서울 집값 상승세가 한강 인근 비규제지역을 중심으로 확산했기 때문이에요. 한국부동산원이 발표한 9월 전국 주택가격 동향 조사 결과를 보면, 서울 성동구(1.49%), 송파구(1.30%), 용산구(1.20%), 마포구(1.17%) 등 한강벨트 지역의 월간 집값이 1% 넘게 급등하며 서울 집값 상승세를 이끌었습니다.
정부는 집값 상승세가 뚜렷했던 한강벨트만 토허구역으로 묶지 않고 서울 전체를 토허구역으로 지정했을까요? 정부가 서울 전체와 경기도 일부를 한꺼번에 토허구역으로 지정한 건 부동산 시장 사상 초유의 일인데요. 이는 일부 지역만 규제하면 다른 지역에 풍선효과(특정 지역에 규제가 가해지면 그 수요가 인접 지역이나 비규제지역으로 이동해 해당 지역의 집값이 오르는 현상)가 발생하는 걸 원천 차단하겠다는 의도로 해석됩니다.
전문가들은 정부의 이번 부동산 대책으로 ‘불장’(가격이 지속해서 오르는 상승장)은 잡힐 것이라고 봅니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “10·15 대책으로 단기간 가격 과열 현상과 활발한 갭투자 흐름을 보였던 한강벨트 지역 중심으로 당분간 수도권 주요 지역의 거래 및 가격 조정은 불가피할 것”이라고 전망했어요.
다만 전세난에 대한 우려도 나옵니다. 갭투자가 금지되면 전세 매물이 크게 줄어들기 때문에 집을 살 수 없는 서민들은 월세 시장으로 이동할 수밖에 없다는 겁니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세가 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭투자 악용 이슈는 줄겠지만, 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제로 남았다”고 말했습니다.
집값 양극화가 더욱 더 심화할 것이라는 전망도 있어요. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 의존도가 적은 ‘현금 부자’ 중심으로 강남 3구, 용산구, 성동구 등 고급 주거지만 가격이 오르고, 그간 상승 폭이 작았던 외곽 지역은 크게 침체되는 초양극화 현상이 나타날 것”이라고 분석합니다.
이번 대책을 두고 세제 개편안이 빠졌다는 지적도 나와요. 부동산 투기를 잠재우려면 부동산 보유세 등을 높이는 ‘증세’가 필수적이라는 건데요. 경향신문은 사설에서 “투기적 수요를 막기 위해서는 현재 자산 가격보다 턱없이 낮은 실효세율을 높이는 것만큼 효과적인 건 없다”고 지적했습니다. 이번 대책에서 ‘세제 카드’가 빠진 이유는 내년 지방선거를 의식했다는 분석이 많습니다. 쉽게 말해 증세를 하면 선거에서 불리하기 때문이죠.
이재명 정부의 세 번째 부동산 대책은 사상 초유의 고강도 수요 억제책이라고 평가할 수 있어요. 이번 대책은 내년 12월31일까지 적용되는데요. 집값 안정도 중요하지만 무주택자들의 전세난·월세화 같은 부작용도 최대한 줄여야 정책 지속성을 담보할 수 있다는 사실, 잊지 말아야겠습니다.
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