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분트 “토요일까지 막차 타자”…쏟아진 급매물, 급해진 발길

이길중
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25-10-19
12 회

분트 “급매 매물을 보겠다고 오늘만 세 팀, 토요일에는 다섯 팀이 방문 예약을 잡았다.”(수원 영통구의 공인중개사 A씨)
사실상 전세 낀 아파트 구매(갭투자)를 금지한 정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후 이틀간 서울·수도권 부동산 시장에선 ‘급매’ 매물이 쏟아져 나왔다. 토지거래허가구역(토허구역) 지정이 발효되는 20일 전에 전세 낀 매물을 사고팔려는 이들로 16일 부동산 중개업체가 북적였다. 전문가들은 이번 대책으로 외곽 ‘풍선효과’보다는 여전히 ‘강남 쏠림’ 현상만 자극할 것이라는 전망을 내놨다.
이날 경기 수원 영통구의 한 아파트는 전날까지 전용면적 109㎡ 매물이 8억1000만원이었으나 하루 만에 호가를 4000만원 내렸다. 경기 광명시 B아파트에서도 기존보다 호가를 6000만원 내린 6억2000만원짜리 매물이 나왔다. 이들 ‘급매’가 내건 조건은 단 한 가지, 토허구역 지정 전인 ‘토요일까지 거래’였다.
서울 광진구의 C공인중개사는 “전세 낀 매물이 급매로 나왔는데 시세보다 2억이 싸니 어서 계약하라”고 고객들에게 연락을 돌렸다. 서대문구 D공인중개사도 “토요일까지 급매를 노려 갭투자에 뛰어들려는 수요자가 적지 않은 상황”이라고 말했다.
이번 부동산 대책 발표 이후 전세를 낀 아파트 거래가 거의 불가능해지고, 가격이 숨고르기에 들어갈 가능성이 크기 때문에 매수자·매도자 모두 바쁘게 움직인 것이다.
이날 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향(13일 기준)에 따르면 서울 아파트값은 2주(추석 연휴로 2주 만에 공표) 만에 0.54% 올랐다. 부동산원은 “재건축 추진 단지와 선호 단지 매물 소진으로 상승 거래가 발생했다”고 설명했다. 특히 성동(2주간 1.63% 상승)·광진(1.49%)·송파(1.09%)·양천구(1.08%) 등은 주간 상승폭이 9월 말을 넘어서는 수준이었다.
전문가들은 광범위한 토허구역 지정을 골자로 한 이번 대책 시행으로 ‘풍선효과’가 제한적인 대신 ‘강남 쏠림’이 더욱 심화할 것이라고 전망했다.
2019년 문재인 정부가 15억원 초과 주택에 대출을 전면 금지하는 12·16 대책을 시행했을 때는 규제지역 바깥에서 상승 거래가 활발히 일어나며 강남 집값을 밀어 올렸으나, 이번에는 선호지역에서만 주로 거래가 이뤄지며 격차가 더 벌어지는 양상이 될 가능성이 크다는 것이다.
심형석 미국 IAU 부동산학과 교수(우대빵연구소장)는 “노원과 강남이 동등하게 규제지역이라면 강남은 또다시 오르게 될 것이고, (25억원 초과 주택에 대한) 2억원 대출 제한도 증여 등 방식으로 대응할 수 있기 때문에 대책 효과가 3개월을 넘기기 힘들 것”이라고 전망했다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 “강남은 오랫동안 거듭되는 규제에도 가격이 계속 올라 시장 참여자들에게 확신을 준 지역”이라며 “2~3개월의 진정세 후 또 집값이 요동치기 시작하면 정부는 이에 대응하는 차원의 세제 개편을 내놓을 수밖에 없을 것”이라고 말했다.
12·3 불법계엄에 가담한 혐의를 받는 윤석열 정부 두 전직 장관의 구속 여부가 엇갈렸다. 계엄 당일 윤 전 대통령의 호출을 받고 국무회의에 참석한 뒤 후속 조치를 지시한 점은 두 장관 모두 같았지만, 한 장관은 구속 수감됐고 다른 한 장관은 구속을 피했다. 두 사람의 운명은 ‘위법성을 인식했는지 여부’에서엇갈린 것으로 나타났다.
‘닮은 꼴’ 행적에도 구속 여부가 엇갈린 두 주인공은 박성재 전 법무부 장관과 이상민 전 행정안전부 장관이다. 이들은 조은석 특별검사팀에 의해 각각 내란중요임무종사·직권남용권리행사방해 혐의 등으로 구속 심사대에 섰는데 이 전 장관은 구속영장이 발부됐고 박 전 장관은 기각됐다.
법원이 엇갈린 판단을 한 기준은 ‘위법성 인식 여부’였다. 법원은 지난 15일 박 전 장관 구속영장을 기각하면서 “박 전 장관이 계엄의 위법성을 인식하게 된 경위나 내용에 대해 다툴 여지가 있다”고 밝혔다. 통상 법원이 구속 전 피의자 심문(영장실질심사) 결과를 밝힐 때 ‘혐의 소명 정도’와 ‘도주·증거인멸 우려’에 관한 판단 정도만 제시했던 것과 비교하면 이례적이었다.
형법 16조는 ‘자신의 행위가 죄가 되지 않는 것으로 오인한 행위는 오인에 정당한 이유가 있을 때 처벌하지 않는다’고 규정한다. 불법 행위를 했더라도 당시 정당한 이유로 위법하지 않다고 오인했다면 책임이 조각돼 처벌을 면할 수 있다는 것이다.
이 전 장관의 경우 계엄 선포 직후 소방청에 내린 ‘언론사 단전·단수’ 지시가 그 자체로 위법이라는 점에서 위법성 인식은 영장 심사의 쟁점이 아니었다. 언론사 단전·단수는 법령상 근거가 없는 데다, 계엄 비판 여론을 통제하려는 조치였기 때문에 계엄을 정당화하려는 불법 행위라는 데 다툼의 여지가 적었다. 이 전 장관의 이 같은 조치 행위는 장관 업무 범위를 명백히 벗어났을 뿐만 아니라 불법성이 짙기 때문에 위법성을 인식했을 것이라는 게 당연한 전제로 여겨졌다.
반면 박 전 장관이 계엄 후속 조치로 지시한 합동수사본부 검사 파견, 법무부 출국금지팀 실무자 대기, 수용공간 확보 등은 불법 행위나 장관 업무 밖 조치라고 단정하기 어렵다는 점에서 차이가 있다. 계엄이 합법적으로 선포됐다면, 장관으로서 취할 수 있는 후속 조치라고도 볼 여지가 있다는 것이다.
박 전 장관 측은 이 틈을 집중적으로 파고들어 방어 전략을 짰다. 영장심사에서는 ‘결과적으로 박 전 장관이 내린 지시들이 위법했더라도, 당시 국헌문란 목적의 불법 계엄인지 몰랐다’ ‘법무부 장관으로서 계엄의 일반적 절차에 따른 통상적 업무를 했다’고 강조했다.
박 전 장관은 계엄 직후 검사 파견·출국금지·교정시설 수용 업무를 담당하는 간부들과 연이어 통화하며 후속 조치를 지시한 것으로도 조사됐지만, 법원은 당시 군·경이 투입돼 국회가 통제되던 상황 등을 일절 몰랐다는 박 전 장관 측 주장에 손을 들어줬다. 형법 교과서에 등장하는 ‘위법성 인식’은 주로 본안 재판에서나 다퉈지는 쟁점이라, 박 전 장관 측 판사 출신 변호인들이 이례적 전략을 구사해 성과를 얻어냈다는 평가도 나온다.
특검은 30년 넘게 법률가로 활동하고 법무부 수장이던 박 전 장관의 이력 등을 고려하면 그가 위법성을 몰랐을 수 없다고 본다. 대법원 판례는 위법성 인식에서 ‘오인의 정당한 이유’를 판단할 때 위법 가능성에 대해 숙고할 계기와 지적 능력, 위법을 피하기 위한 진지한 노력 등을 따진다.
특검은 당시 윤 전 대통령 호출로 가장 먼저 대통령 집무실에 도착한 박 전 장관이 포고령과 계엄 지시 서류로 의심되는 문건을 받은 정황 등도 주목하고 있다. 포고령에는 ‘국회의 일체 정치 활동을 금한다’ 등 내용이 담겼는데, 이것만으로도 충분히 위법성을 인식했을 것이란 주장이다. 특검은 이 밖에도 ‘위법한지 몰랐다’는 박 전 장관 측 주장을 깨기 위한 결정적 근거를 보완하고 있다.
박지영 특검보는 16일 정례브리핑에서 “위법성 인식을 입증할 수 있는 정황이나 증거를 수집하는 데 시간을 들이고 있다”며 “그런 부분을 부각할 수 있도록 보강을 거친 뒤 조만간 구속영장을 재청구할 것”이라고 말했다.
여당이 서울 전역과 경기 일부 지역까지 토지거래허가구역으로 지정한 정부의 초고강도 부동산 대책에 대해 “불가피한 조치”라며 여론 추이에 촉각을 곤두세우고 있다. 과거 정부 당시 부동산 정책 실패가 트라우마로 거론되는 상황에서, 향후 공급 강화 등 추가 대책이 뒤따라야 한다고 입을 모았다.
더불어민주당 의원들은 부동산 대책 발표 다음 날인 16일 서울의 최근 집값 급등에 따른 “고육지책”이자 “불가피한 선택”이라고 설명하는 데 집중했다. 김병기 원내대표는 국정감사대책회의에서 “과열된 시장을 진정시키고 실수요자와 청년에게 숨통을 틔워주길 기대한다”고 말했다. 백승아 원내대변인은 회의 후 “갭투자를 위한 가계 부채가 너무 급증해 어쩔 수 없는 고육지책”이라고 했다. 전현희 최고위원은 SBS 라디오에서 “고육지책의 강력한 대책”이라고 했다.
강력한 규제가 “주거 사다리 걷어차기”라는 지적에 선을 그으며 실수요자 영향은 크지 않다고 강조했다. 김 원내대표는 “투기 수요를 막은 것이지 실수요자에게 문 닫은 게 아니다”라며 “수억·수십억원 빚내서 집 사게 하는 게 맞나”라고 했다. 박수현 수석대변인은 페이스북에 정부 대책 중 무주택·실수요자 부담 완화 내용을 일일이 설명하며 “서민과 실수요자까지 옥죄는 것은 아닌지에 대한 많은 고민 끝에 내린 ‘현재 상태에서의 결론’”이라고 적었다.
서울 전 지역과 경기 남부 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶고 조정대상지역·투기과열지구로 지정한 초고강도 대책이 전격적으로 발표·시행된 데 따른 부작용을 최소화하려는 움직임으로 풀이된다. 이번 주말부터 여론 추이가 형성될 것으로 보고 선제 조치에 나선 것이다. 특히 서울·경기 지역은 민주당의 주요 지지 기반이라는 점에서 부동산 민심에 민감하게 반응할 수밖에 없다.
문재인 대통령 당시 민주당 정부의 잇따른 부동산 대책이 집값 상승을 부추겨 정권 교체로 이어진 경험도 배경에 작용하고 있다. 당 일각에서 트라우마로 언급될 정도로 긴장감을 키우는 요인이다. 경기 지역의 한 의원은 이날 기자와 통화에서 “문재인 정부 때 20번 넘는 부동산 정책이 실패한 전철을 밟는 것 아닌가 하는 우려가 있다”고 말했다. 이재명 정부 출범 후 4개월여간 부동산 대책 발표는 지난 6월 대출 규제와 지난달 공급 대책에 이어 세 번째다.
초고강도 조치의 부작용을 완화하기 위한 공급 등 대책이 뒤따라야 한다고 한목소리로 강조했다. 이언주 최고위원은 페이스북에 “구체적이고 예측 가능한 공급 일정을 발표하는 게 매우 중요하다”며 “(이를) 놔두면 불안한 심리에 또다시 시장이 폭발할 가능성이 있다”고 적었다. 전 최고위원도 “서울 마용성(마포·용산·성동)과 강남 주민들이 주택을 가지려는 열망에 부합할 수 있는 적절한 공급 대책을 반드시 마련해야 한다”고 했다.
서울 지역의 한 의원도 “긴급한 상황이니 긴급한 조치가 필요하지만 좀 과도한 수준”이라며 “공급 등 후속 조치를 신속히 해야 한다”고 말했다. 서울 지역의 다른 의원은 “(부동산 대책 우려가) 좀 과장된 측면이 있다”면서도 “기존 아파트들을 시장에 나오게 하고 보유세 등 세제 측면의 추가 조치를 고민해야 한다”고 말했다.
정부가 “세제 합리화”라는 명분으로 향후 세금 문제까지 다룰 수 있다고 시사한 데 대한 우려도 나온다. 서울 지역의 중진 의원은 “세제와 같이 단기적 대책은 변동성이 크다는 걸 우리가 다 학습했다”며 “대규모 공공주택 공급 등 중장기적인 설계가 우선”이라고 말했다.

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