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발기부전치료제구매 연봉 1억 직장인 대출 한도 8600만원 줄어든다···10·15 부동산 대책 주요 내용은

이길중
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발기부전치료제구매 20일 계약부터 ‘2년 실거주’ 의무화규제지역 LTV 70%서 40%로 강화생애 최초 주택 구입자는 70% 유지1주택자 전세대출에도 ‘DSR 반영’
정부가 15일 발표한 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역(경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 토지거래허가구역(토허구역)과 조정대상지역·투기과열지구(규제지역)로 지정된다. 대출 한도가 얼마나 줄어들고 언제부터 적용되는지 등 자세한 제도 변화를 문답 형식으로 정리했다.
- 토허구역 지정으로 언제부터 거래를 허가받을 의무가 생기나.
“20일부터 적용된다. 아파트나 아파트가 포함된 연립·다세대 주택은 허가를 받아야 거래가 된다. 만약 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않는다. 통상 토허구역이 지정되면 거래 허가까지 2주 정도 걸린다.”
- 주택담보대출 한도 규제는 언제부터.
“16일부터 전면 시행된다. 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우만 기존 규제를 적용받는다. 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 종전의 70%에서 40%로 줄어든다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 지금처럼 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다.”
- 전세대출이나 신용대출이 있다면.
“전세대출을 보유한 채로 규제지역 내 3억원을 초과하는 아파트를 사면 전세대출이 회수된다. 새로 아파트를 사려면 전세대출을 갚으라는 의미다. 이 지역에서 3억원 초과 아파트를 보유한 이들에게도 전세대출을 제한한다. 1억원 초과 신용대출 보유 차주의 경우, 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다.”
- 스트레스 금리 하한선도 3%로 올린다는데 영향은.
“소득이 5000만~1억원의 차주가 규제지역에서 금리 4%, 30년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주담대를 받는다고 가정하면, 한도는 약 6.6~14.7% 줄어들 것으로 예상된다. 가령 연소득 5000만원인 차주의 기존 대출 한도는 2억9400만원이었으나 향후 2억5100만원으로 4300만원가량 줄어든다. 연소득 1억원이 같은 조건으로 대출을 받으면 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원 줄어든다.”
- 생애 최초 주택 구입자도 LTV 40%인가.
“기존 LTV 70%가 유지된다. 정책대출에서 신혼부부 관련 규정도 유지된다.”
- 비주택에도 대출 규제가 적용되나.
“토허구역 시행으로 상가나 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV가 종전 70%에서 40%로 강화된다.”
- 1주택자 전세대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 영향은.
“DSR 산정 시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자상환분만 반영한다. 금융위는 소득 5000만원 1주택 차주가 2억원의 전세대출을 받는다면 DSR이 최대 14.8%포인트 상승해, 실제 대출금이 크게 줄어들 수 있다고 예상했다.”
- 부동산 세금이 달라지는 건.
“규제지역에서 다주택자의 취득세가 중과돼 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 세율이 적용된다. 다주택자의 양도소득세도 2주택은 기본세율(6~45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 1가구 1주택의 양도세 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.”
- 분양가상한제도 함께 적용되나.
“아니다. 정부는 현재 시장의 문제가 주택 매매 가격의 상승에 따른 것으로 보고, 투기과열지구에 적용될 수 있는 분양가 관련 규제는 일단 제외했다.”
- 분양권 전매제한은 누구에게 언제부터 적용되는지.
“분양권은 16일부터 즉시 전매제한이 적용되지만, 지정일 당시 당첨이나 매수를 통해 분양권을 이미 보유하고 있는 경우 1회에 한해 전매가 허용된다.”
- 청약에도 제한이 생기나.
“국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화된다. 가점제 적용 비율이 높아지고, 재당첨 제한이 최대 10년으로 길어진다. 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용된다.”
- 재개발 조합원 양도는 할 수 있나.
“규제지역에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.”
- 이주비 대출이나 중도금 대출은.
“생활안정자금 목적이나 중도금·이주비 대출은 대출 한도 적용 대상에 포함되지 않아 기존과 동일한 규정이 적용된다. 중도금·이주비 대출은 스트레스 금리 조정의 적용 대상도 되지 않는다.”
- 수도권 이외 지역에서 주택을 구입할 경우, 어떤 영향이 있나.
“지방은 주담대 최대 한도나 스트레스 금리 조정의 영향이 없다.”
가을이 왔지만 전국적으로 강수가 이어지면서 ‘높고 푸른 하늘’보다 ‘잿빛 하늘’이 더 자주 보인다. 흐린 날씨가 주말까지 이어지다 오는 일요일부터 급격히 날씨가 추워지겠다. 전문가들은 한반도에 올해 유독 단단히 터를 잡은 북태평양 고기압이 여름의 짧은 장마, 가을의 잦은 강수에 모두 원인으로 작용했다고 설명했다.
15일 기상청 집계를 보면 지난달 14일부터 지난 13일까지 한달간 수도권에는 328.1㎜의 비가 내렸다. 평년(1991~2020년) 같은 기간(95㎜)보다 약 3.5배 많은 강수량이자, 관측이 시작된 1973년 이후 두 번째로 많은 양이다.
수도권과 강원, 충북 등 중부지방을 중심으로 특히 많은 비가 쏟아졌다. 중부지방에 내린 비(302.9㎜)는 평년 대비 2.9배에 달했다. 남부(142.7㎜)와 제주(244.8㎜)에는 각 평년 대비 1.2배, 1.5배가량의 비가 내렸고, 전국적으로도 평년의 2배에 달하는 강수량(209.9㎜)이 기록됐다.
전문가들은 북태평양고기압이 이례적으로 오랜 기간 한반도 인근에서 자리를 지키면서 흐린 날씨가 이어지고 있다고 해석했다.
우진규 기상청 통보관은 “한반도 남쪽에 북태평양고기압에서 떨어져 나온 고기압 조각이 자리하고 있어 왼쪽 가장자리를 따라 따뜻하고 습한 공기가 유입되고 있다”며 “북쪽에서 차고 건조한 공기가 여러 차례 내려와 따뜻한 공기 덩어리에 강하게 부딪히면서 대기가 불안정해지고 비구름이 만들어지고 있다”고 말했다.
장은철 공주대 대기과학과 교수는 “9~10월이 되면 중국 산둥반도 부근에서 저기압이 동쪽으로 다가오는데, 올해는 한반도 남쪽에 고기압이 버티면서 저기압을 중부지역에 몰아줬다”며 “이 시기면 으레 이런 저기압들이 지나가지만 한반도 북쪽이나 남쪽으로 지나갈 수 있던 저기압이 딱 한반도 위로 지나가도록 북태평양고기압이 길을 만들어주는 구조가 오래 유지되면서 강수가 유난히 빈번하게 나타났다”고 말했다.
올해 여름 역대급 이른 장마, 마른 장마의 배경에도 이례적인 북태평양 고기압의 확장세가 있었다. 장맛비는 차갑고 건조한 티베트 고기압과 뜨거운 북태평양 고기압이 세력 다툼을 하는 과정에서 만들어진 정체전선이 한반도를 오르락내리락하면서 내린다. 올해는 북태평양고기압이 유난히 빠르게 커지며 정체전선이 맥없이 물러났다. 제주와 남부 지방은 역대 두 번째로 짧은 장마를 기록했다.
이후 여름내 폭염과 열대야를 일으키던 북태평양고기압은 쉽사리 물러나지 않고 있다. 지난 14일 제주 서귀포 밤 최저기온이 25.5도를 기록하며 역대 가장 늦은 열대야가 발생했다. 고기압과 북쪽에서 내려온 찬 공기 사이 다시 정체전선이 만들어지면서 최근까지 ‘가을 장마’가 이어지고 있다. 기상청은 북쪽에서 찬 공기가 주기적으로 내려오면서 날씨가 계단식으로 추워질 것으로 내다봤다.
15일 잠시 비가 그치며 전국 곳곳에 청명한 하늘이 보였지만 16일 새벽부터는 다시 전국에 비가 내리겠다. 기상청은 15일 오후까지 제주도에 시간당 30~50㎜, 16일 새벽부터 충청·전라권과 경남, 제주도에 시간당 20㎜ 이상의 강한 비가 내리겠다고 예보했다.
기상청은 “최근 잦은 비로 지반이 약해진 강원 영동 지방 등에서는 비로 인한 산사태 및 토사 유출 등 피해가 발생할 수 있어 특히 유의해야 한다”고 당부했다.
날씨는 토요일인 18일 중부지방부터 차차 개겠다. 기상청은 오는 19일 강원 영동지방을 제외한 전국이 맑거나 구름이 낄 것으로 내다봤다. 19일 북쪽에서 찬 공기가 유입되면서 중부 내륙지역을 중심으로 아침 최저기온은 5도 안팎, 낮 최고기온은 15도 안팎으로 크게 낮아지겠다. 전국적으로 바람이 강하게 불어 체감온도는 더 낮을 전망이다.
서울 전역과 과천 등 경기 12곳토허구역·투기과열지구 지정광범위 규제로 ‘풍선효과’ 차단주담대 축소는 당장 오늘 시행
정부가 내년 말까지 서울 전역과 경기 과천 등 12곳의 아파트 ‘갭투자’(전세 끼고 매매)를 전면 금지하고 대출 한도도 조이는 집값 안정 대책을 15일 내놨다. 6·27 대출 규제, 9·7 공급 대책에 이어 이재명 정부 출범 후 넉 달 만에 나온 세 번째 부동산 대책이다.
국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청은 이날 정부서울청사에서 부동산 관계장관회의를 열고 주택시장 안정화 대책(10·15 대책)을 발표했다. 구윤철 부총리 겸 기재부 장관은 “최근 부동산 시장은 서울·수도권을 중심으로 가격 변동성이 확대되고 있다”며 “서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구로 지정해 주택 구입 시 실거주 의무를 부과하고 대출·세제 등 강화된 규제를 적용하겠다”고 말했다.
이날 토지거래허가구역(토허구역)과 규제지역으로 동시에 지정된 곳은 서울 25개 전 자치구와 경기도 12개(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시) 지역이다. 서울 강남·서초·송파·용산구 등 4개 구였던 기존 토허구역과 규제지역을 대폭 확대한 것이다. 토허구역 효력은 오는 20일부터 내년 12월31일까지다.
서울시와 경기도 5개 지역(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)은 2023년 1월 조정지역과 투기과열지구에서 풀린 지 2년9개월 만에 재지정됐다. 정부는 서울은 물론 경기도도 최근 3개월간 주택가격 상승률과 물가 상승률 등의 기준을 충족했다고 설명했다.
이에 따라 오는 20일부터 해당 지역에선 주택 취득일로부터 2년간 실거주를 해야 한다. 즉, 임차인의 전세금으로 집값을 치르는 ‘갭매수’를 할 수 없다. 분양권 전매의 경우 수도권 규제지역 주택은 3년, 지방은 1년간 금지된다.
대출 한도도 차등 적용된다. 수도권·규제지역에서 15억원 초과~25억원 이하 주택의 대출 한도는 현재 6억원에서 4억원으로, 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다. 15억원 이하 주택의 대출 한도는 현 6억원 그대로다. 이는 16일부터 즉각 적용된다.
취득세는 2주택자 8%·3주택자 12%로
다주택자의 세 부담도 늘어난다. 규제지역에서 취득세가 2주택자는 8%로, 3주택자는 12%로 중과된다. 다주택자의 양도소득세가 2주택은 기본세율(6~45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 다주택자 양도세 중과는 내년 5월까지 유예된다.
정부가 서울시 전체와 경기도 일부까지 한 번에 규제지역으로 묶은 건 이번이 처음이다. 일부 지역만 규제해 다른 지역까지 ‘풍선효과’로 가격 상승세가 퍼지는 것을 원천 차단하겠다는 강력한 의지로 풀이된다.
한국부동산원이 이날 발표한 9월 서울 아파트 가격은 8월보다 0.58% 올라 상승폭이 다시 커졌다. 특히 성동구(1.49%), 송파구(1.30%), 용산구(1.20%), 마포구(1.17%) 등 한강 인접지역 집값이 한 달 만에 1% 넘게 급등했다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “10·15 대책으로 단기간 가격 과열 현상과 활발한 갭투자 흐름을 보였던 한강벨트 지역 중심으로 당분간 수도권 주요 지역의 거래 및 가격 조정은 불가피할 것”이라고 전망했다.