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출장용접 한강벨트 아닌 서울 전체 ‘토허제’로 묶은 이유? [점선면]

이길중
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25-10-18
2 회

출장용접 이재명 정부가 지난 15일 정부 출범 이후 세 번째 부동산 정책을 내놨습니다. 수도권의 ‘갭 투자’(전세 끼고 매매)를 전면 금지하는 초강수를 꺼내 든 건데요. 이른바 ‘10·15 대책’의 핵심 내용은 무엇인지, 다른 부작용은 없을지 점선면이 쉽게 정리해드릴게요.
정부가 지난 15일 내놓은 집값 안정 대책의 첫번째 핵심은 수도권 아파트의 갭 투자를 전면 금지했다는 점입니다. 원래는 서울 강남·서초·송파·용산구 등 4개 구에만 적용됐던 토지거래허가구역(토허구역)을 서울 전역과 경기 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)에 확대 적용한 것이죠.
정부는 투기거래가 성행하거나 집값이 급격히 상승하는 지역을 토허구역으로 지정해 집값을 관리하는데요. 토허구역의 아파트는 주택 취득일로부터 2년간 실거주를 해야 합니다. 즉 임차인에게 전세를 주고 나머지 차액으로만 집을 사는 갭 투자는 불가능해지는 거죠.
또한 돈만 있다고 집을 살 수 없고, 지방자체단체장의 허가를 받아야 합니다. 토허구역의 부동산을 사려면 시장, 군수, 구청장에게 이 부동산을 사려는 이유를 적은 신청서를 제출해야 해요. 만약 지자체가 불허하면 부동산을 살 수 없어요.
일례로 서울 강남구 대치동의 30평대 아파트를 살던 4인 가족이 집이 좁아서 같은 아파트 40평대로 이사하려고 하자 구청 담당자가 “4명이면 30평대도 충분하지 않냐. 허가 못 내준다”며 불허해준 사례도 있습니다.
이번 대책의 두번째 핵심은 대출 한도를 대폭 줄였다는 점입니다. 수도권·규제지역에서 15억원 초과~25억원 이하 주택의 대출 한도는 6억원이었지만 4억원으로 줄었습니다. 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소됩니다. 다만 15억원 이하 주택의 대출 한도는 6억원 그대로입니다.
정부가 세 번째 부동산 대책을 발표한 배경은 6·27 대책 이후 잠잠했던 서울 집값 상승세가 한강 인근 비규제지역을 중심으로 확산했기 때문이에요. 한국부동산원이 발표한 9월 전국 주택가격 동향 조사 결과를 보면, 서울 성동구(1.49%), 송파구(1.30%), 용산구(1.20%), 마포구(1.17%) 등 한강벨트 지역의 월간 집값이 1% 넘게 급등하며 서울 집값 상승세를 이끌었습니다.
정부는 집값 상승세가 뚜렷했던 한강벨트만 토허구역으로 묶지 않고 서울 전체를 토허구역으로 지정했을까요? 정부가 서울 전체와 경기도 일부를 한꺼번에 토허구역으로 지정한 건 부동산 시장 사상 초유의 일인데요. 이는 일부 지역만 규제하면 다른 지역에 풍선효과(특정 지역에 규제가 가해지면 그 수요가 인접 지역이나 비규제지역으로 이동해 해당 지역의 집값이 오르는 현상)가 발생하는 걸 원천 차단하겠다는 의도로 해석됩니다.
전문가들은 정부의 이번 부동산 대책으로 ‘불장’(가격이 지속해서 오르는 상승장)은 잡힐 것이라고 봅니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “10·15 대책으로 단기간 가격 과열 현상과 활발한 갭투자 흐름을 보였던 한강벨트 지역 중심으로 당분간 수도권 주요 지역의 거래 및 가격 조정은 불가피할 것”이라고 전망했어요.
다만 전세난에 대한 우려도 나옵니다. 갭투자가 금지되면 전세 매물이 크게 줄어들기 때문에 집을 살 수 없는 서민들은 월세 시장으로 이동할 수밖에 없다는 겁니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세가 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭투자 악용 이슈는 줄겠지만, 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제로 남았다”고 말했습니다.
집값 양극화가 더욱 더 심화할 것이라는 전망도 있어요. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 의존도가 적은 ‘현금 부자’ 중심으로 강남 3구, 용산구, 성동구 등 고급 주거지만 가격이 오르고, 그간 상승 폭이 작았던 외곽 지역은 크게 침체되는 초양극화 현상이 나타날 것”이라고 분석합니다.
이번 대책을 두고 세제 개편안이 빠졌다는 지적도 나와요. 부동산 투기를 잠재우려면 부동산 보유세 등을 높이는 ‘증세’가 필수적이라는 건데요. 경향신문은 사설에서 “투기적 수요를 막기 위해서는 현재 자산 가격보다 턱없이 낮은 실효세율을 높이는 것만큼 효과적인 건 없다”고 지적했습니다. 이번 대책에서 ‘세제 카드’가 빠진 이유는 내년 지방선거를 의식했다는 분석이 많습니다. 쉽게 말해 증세를 하면 선거에서 불리하기 때문이죠.
이재명 정부의 세 번째 부동산 대책은 사상 초유의 고강도 수요 억제책이라고 평가할 수 있어요. 이번 대책은 내년 12월31일까지 적용되는데요. 집값 안정도 중요하지만 무주택자들의 전세난·월세화 같은 부작용도 최대한 줄여야 정책 지속성을 담보할 수 있다는 사실, 잊지 말아야겠습니다.
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정부가 국민 90%에게 1인당 10만원씩 지급하는 ‘2차 민생회복 소비쿠폰’의 지급률이 94%에 육박했다. 지급 속도는 지난 7월 진행된 1차 소비쿠폰 때보다 다소 더뎠다.
행정안전부는 2차 소비쿠폰은 지난 16일 0시 기준 전체 대상자의 93.98%가 신청을 마쳤다고 17일 밝혔다. 지난달 22일부터 신청·지급을 시작한 지 24일 만이다. 지급 금액은 4조2893억원이다.
지난 13일 0시 기준 신용·체크카드로 지급된 2조9331억원 중 69.6%가 쓰인 것으로 집계됐다.
다만 2차 소비쿠폰 지급 속도는 전 국민을 대상으로 지급된 1차 소비쿠폰 때보다는 느리다.
1차 소비쿠폰은 지난 7월 21일부터 신청이 시작돼 지급 18일 만인 지난 8월 8일 0시 기준 전체 대상자의 95.2%(4818만 명)가 신청을 마쳤다. 8조7232억원이 지급됐다.
2차 소비쿠폰 지급 마감 시한은 오는 31일 오후 6시다. 받은 금액은 오는 11월 30일까지 사용할 수 있다.
2차 소비쿠폰 지원 대상은 가구 합산 소득 하위 90%다. 올해 6월 기준 건강보험료(장기요양보험료 제외) 가구별 합산액을 기준으로 지급된다. 직장가입자는 1인 가구 22만원, 2인 가구 33만원, 3인 가구 42만원, 4인 가구 51만원, 5인 가구 60만원 이하가 기준이다. 지난해 재산세 과세표준 합계액이 12억원을 넘거나, 귀속 금융소득 합계액이 2000만원을 초과하면 가구원 전원이 지급 대상에서 제외된다.