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의정부소년법전문변호사 [정준호의 부동산과 사회경제]한강 변 따라 ‘기세등등’…아파트 가격 상승, 지속 가능할까

이길중
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25-10-17
4 회

의정부소년법전문변호사 최근 강남발 아파트 가격 상승이 한강 변을 따라 확산되고 있으며, 그 기세가 점차 다른 지역으로 번지고 있다. 단기적으로 이러한 움직임을 정확히 예측하기는 어렵다.
태엽이 풀린 시계도 하루에 두 번은 맞듯이, 일시 조정과 반등이 반복되는 시장 단면을 단기 예측으로 단정하기는 힘들다. 따라서 단기 등락의 의미를 부여하는 것도 중요하지만, 특정 지역으로의 자금 쏠림이 어떤 구조적 변화를 반영하는지를 차분히 들여다보는 일 또한 의미가 있을 것이다.
맥킨지 글로벌연구소(MGI)가 2025년 10월 발표한 최신 보고서 ‘불균형의 시대: 성장, 부, 부채의 미래’는 이와 관련해 시사하는 바가 큰 생각거리를 던져준다. 보고서에 따르면 2024년 기준 한국의 실물자산은 명목 국내총생산(GDP)의 8.9배에 달하며, 이 중 7배(약 80%) 정도가 부동산이다.
세계 평균은 실물자산 5.6배, 부동산 3.9배(약 70%) 수준으로, 한국의 부동산 비중은 매우 높다. 이는 생산력 성장보다 자산 가격이 과도하게 올랐음을 의미하며, 한국 경제가 부동산 의존도가 높고 부채 레버리지가 큰 구조임을 보여준다.
보고서는 이러한 불균형이 앞으로 어떤 경로를 밟을지를 네 가지 시나리오로 전망한다. 첫째, 장기 침체(secular stagnation) 시나리오로, 저성장·저물가·저금리·초과 저축이 지속되는 상태를 말한다. 실물 투자는 부진하지만, 부동산과 주식 등 자산 가격은 올라 부의 불평등이 심각해지고, 자산과 부채의 배수는 커져서 충격 발생 시 급락 위험이 뒤따른다.
이 시나리오는 글로벌 금융위기와 팬데믹 위기 사이의 시기를 떠올리게 한다. 둘째, 1970년대 오일 쇼크기를 연상시키는 인플레이션 지속 시나리오로, 명목 성장은 빠르지만 실질 성장은 둔화하고, 인플레이션이 부채와 자산의 실질 가치를 낮춘다. 부동산은 인플레이션 헤지 수단으로 기능하지만, 실질 자산가치는 감소한다. 셋째, 대차대조표 조정(Balance sheet reset) 시나리오로, 자산 가격 급락과 부채축소가 동시에 일어나며, 단기적으로 경기 침체가 일어난다. 이 과정에서 소비와 투자가 위축되면서 일본의 1990년대 버블 붕괴 이후와 유사한 장기 침체로 이어질 수도 있다.
마지막으로, 생산성 가속 시나리오에서는 기술혁신과 투자 확대를 통해 실질 성장이 강화되고, 자산가치 상승이 생산성과 조화를 이룬다. 이 경우 자산 가격 상승은 ‘건전한 부의 축적’으로 이어진다. 이 시나리오는 1990년대 후반 미국의 IT 혁신 기반 신경제 시기와 맞닿아 있다. 최근 AI 기반 혁신이 다시 이렇게 갈 수 있을지도 초미의 관심사다.
이런 맥락에서 보면, 최근 한강 변 아파트 가격 급등은 단순한 투기적 행위로만 볼 것이 아니라 장기 침체의 그림자 속에서 자산의 희소성, 투자 불확실성, 그리고 안전자산 선호가 복합적으로 얽힌 결과가 아닐까. 저성장이 이어지고 실질금리가 낮게 유지되는 환경은 실물 투자 매력을 떨어뜨리고, 과잉 저축은 부동산으로 흘러든다. 지방의 인구 감소와 서울의 인프라 및 어메니티 개선은 소위 서울 강남권과 이와 연결된 특정 지역의 희소성을 높이는 요인으로 작용하며, 불확실한 경제 환경은 실물자산에 대한 선호를 더욱 강화한다.
이러한 현상은 노벨 경제학상 수상자인 장 티롤(Jean Tirole)이 제시한 ‘합리적 버블(rational bubble)’ 개념과도 맞닿아 있다. 실질금리가 낮고, 고수익 실물 투자 기회가 제한되고, 자산을 다음 세대나 보유자에게 이전할 수 있다는 기대가 있다면, 버블은 단순한 비이성적 투기가 아니라, 저축을 대체하는 가치 저장 수단으로 기능할 수 있다. 따라서 한강 변 아파트 가격 상승은 ‘비이성적 과열’만이 아니라, 장기 침체의 징후가 엿보이는 가운데 ‘합리적으로’ 형성된 자산 가격 조정의 결과로 볼 수도 있다.
문제는 이러한 상승 국면이 얼마나 지속될 수 있느냐다. 장기 침체의 그림자가 드리워진 환경에서 부동산이 단기적으로는 안전자산의 역할을 하더라도, 장기적으로는 생산성과의 괴리가 커질 위험이 있다. 그 결과 자산 가격이 유지되더라도 실질 자산가치는 줄어들 수 있다.
결국 생산성 향상을 통한 성장 회복만이 이러한 구조적 불균형을 바로잡을 수 있다. 생산성이 뒷받침되지 않는 자산 가격 상승은 불가피하게 인플레이션에 따른 실질 자산가치 축소나, 일본처럼 대차대조표 조정이라는 고통스러운 과정을 초래할 수 있기 때문이다.
도널드 트럼프 미국 대통령이 의회가 예산안을 처리하지 못해 연방정부 기능이 일시 정지되는 ‘셧다운’을 민주당 우세 지역에 대한 정치보복의 기회로 삼고 있다는 분석이 나온다.
뉴욕타임스(NYT)는 14일(현지시간) 셧다운 이후 2주간 트럼프 행정부가 동결하거나 취소한 예산 지원 내역을 자체 분석한 결과 민주당 지지세가 강한 도시에 집중된 것으로 드러났다고 보도했다.
NYT에 따르면 2주간 민주당 우세 지역의 200개 이상 프로젝트에 배정됐던 272억4000만달러(약 38조7000억원)가량의 예산 지원이 동결되거나 취소됐다.
반면 공화당 우세 지역에 대한 예산 동결은 7억3870만달러(약1조500억원)에 불과했다.
뉴욕과 시카고, 캘리포니아 등 민주당 우세 지역에 대한 교통 인프라 개선과 청정에너지 투자, 전력망 업그레이드 지원금 등이 손질 대상이 됐다.
민주당 소속 척 슈머 상원 원내대표와 하킴 제프리스 하원 원내대표 지역구인 뉴욕의 지하철과 허드슨강 터널 등 교통인프라 개선 사업에 배정됐던 지원금 180억달러(약 25조6000억원)가 동결됐다.
트럼프 대통령은 두사람이 연방정부 전체를 인질로 잡고 정부를 셧다운시켰다고 비난하면서 민주당이 중요하게 여기는 정부 사업부터 예산을 줄이겠다고 공개적으로 위협해왔다.
시카고의 대중교통 현대화 지원금 21억달러(약 2조9900억원)도 지급이 보류됐다.
트럼프 대통령은 불법 이민 단속과 관련해 브랜던 존슨 시카고 시장과 J B 프리츠커 일리노이주 주지사가 이민단속국(ICE) 직원들을 보호하지 못했다며 감옥에 가야 한다고 주장해왔는데 이들은 모두 민주당 소속이다.
시카고는 또 버락 오바마 전 대통령의 정치적 고향이기도 한데 오바마케어(ACA)에 대한 입장차가 이번 셧다운의 핵심 쟁점으로 꼽힌다.
트럼프 행정부는 또 셧다운 이틀 후 16개 주의 223개 에너지 프로젝트에 승인됐던 76억달러(약 10조8000억원)의 지원금 지급을 중단한다고 발표했는데, 이 가운데 14개 주가 민주당 주도 지역이었다.
셧다운은 3주 차에 접어들며 장기화하고 있지만 양측은 아직 접점을 찾지 못하고 있다.
이런 가운데 트럼프 대통령은 셧다운이 오히려 연방기관을 축소하고 정부 지출을 줄일 수 있는 절호의 기회라며 추가적인 삭감도 예고했다.
추석을 지나고 보니 올해가 3개월도 남지 않았다는 사실에 새삼 놀랐다. 그런데 몇개월 남지 않은 이 시점에 우리의 생존이 달린 중대한 목표가 결정된다. 정부가 설정하는 2035 국가 온실가스 감축목표(2035 NDC)에 관한 이야기이다. 파리협정에 따라 세계 각국은 5년마다 이 목표를 정해왔다. 5년 전과 비교해 달라진 점이 기후위기 현실에 대한 우리들의 경험과 감각일 것이다.
정부는 오는 11월에 2035년까지 온실가스를 얼마나 줄일지 그 감축목표를 확정해 국제사회에 제출할 계획이다. 이를 위해 2018년 대비 48%(산업계 제시안), 53%(매년 일정하게 감축하는 안), 61%(전 세계 평균 감축률안), 65%(선진국으로서 한국의 역할과 책임, 세대 간 형평성을 고려한 안)를 감축하는 4가지 논의안을 제시했다. 정부는 이와 함께 시민 의견 수렴을 위해 지난 9월 말부터 6차례의 대국민 공개 토론회를 진행했다.
그러나 여러 차례 토론회가 이어졌지만, 단 한 번도 내 궁금증은 해소되지 않았다. 정부가 제시한 논의안은 기후위기 대응에 충분한 목표인가? 만약 충분하지 않다면, 피해는 어느 정도인가? 그 피해를 사회가 감당할 수 있는 수준인가? 감당하기 어렵다면 목표를 최소한 어느 수준으로 설정해야 하는가?
이 질문들은 산업 부문 토론회를 지켜보면서 더욱 커졌다. 다배출 업종을 대표해 참석한 협회 관계자들은 “어렵다”는 말을 앵무새처럼 반복했다. 산업계는 48%안조차 “도전적”이라며 과도한 감축 의욕은 기업 생산성을 저해한다고 주장한다. “달성 가능한 수준의 현실적인 목표를 택하자”는 그들의 주장을 들으며 이런 의문이 들었다. 산업계는, 기업은 기후재난에서 자유로운가?
그럴 리가. 3년 전 포스코 포항제철소는 태풍 힌남노의 타격으로 1979년 창사 이래 처음으로 가동이 중단된 바 있다. 재가동 때까지 뉴스 화면은 “초유의 사태”라는 문구로 뒤덮였다. 당시 포스코는 기후재난으로 인한 손실을 1조3400억원으로 추산했다.
기후재난의 경험은 기업에도, 사람들에게도 있다. 그럼에도 불구하고 토론은 여전히 현실성, 합리성이라는 판단 기준이 지배하고 있다. 이는 토론 패널이 산업계와 전문가 중심으로 구성되어 있기 때문이다. 이처럼 편향된 패널 구성은 기후재난으로부터 가장 보호받아야 할 존재들을 가리고, 논의의 지평을 축소한다.
그렇다면 지금까지 우리가 ‘합리적’이며 ‘달성 가능한’ 수준이라고 설정했던 온실가스 감축목표를 지켜본 적이 있는가. 한국은 한 번도 ‘자발적인 노력’으로 감축목표를 달성해본 적이 없다. 경기 침체나 인구 감소로 인해 배출량이 자연스럽게 줄어든 것은 감축 노력으로 평가할 수 없기 때문이다. 그사이 오히려 지구 평균온도 상승의 속도는 빨라졌고, 기후재난은 더욱 예측하기 어려워졌다. 그러니 이제 달리 판단해야 한다.
파리협정을 통해 전 세계는 지구의 평균온도 상승을 1.5도 이내로 억제하자고 약속했다. 지난해 8월 헌법재판소는 2030년까지의 온실가스 감축목표 비율을 규정한 탄소중립기본법이 헌법에 어긋난다며 헌법불합치 결정을 내렸다. 이는 1.5도 목표 달성을 위해 허용되는 전 지구적 배출량 한도 안에서, 선진국인 한국의 역량과 책임에 따라 목표를 설정해야 하고, 할 수 있는 최선의 감축 노력을 다하여 미래에 과도한 부담을 전가하지 않아야 한다는 기준을 제시한다. 여기에 부합하려면 2035년까지 적어도 65%를 감축해야 한다.
여전히 내 궁금증은 남아 있지만, 지구 온도가 계속 올라가는 현실에서 자신 있게 기후재난을 피할 수 있는 곳은 어디에도 없고, 그 피해로부터 자유로운 사람도 없다. 4가지 감축안 중 65%가 되어야 하는 이유는 간명하다. 65% 감축목표는 우리가 선택할 수 있는 최소한의 대응이기 때문이다.