수원부장검사출신변호사 연봉 1억 직장인 대출 한도 8600만원 줄어든다···10·15 부동산 대책 주요 내용은 > 자유게시판

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수원부장검사출신변호사 연봉 1억 직장인 대출 한도 8600만원 줄어든다···10·15 부동산 대책 주요 내용은

이길중
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25-10-16
13 회

수원부장검사출신변호사 20일 계약부터 ‘2년 실거주’ 의무화규제지역 LTV 70%서 40%로 강화생애 최초 주택 구입자는 70% 유지1주택자 전세대출에도 ‘DSR 반영’
정부가 15일 발표한 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역(경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 토지거래허가구역(토허구역)과 조정대상지역·투기과열지구(규제지역)로 지정된다. 대출 한도가 얼마나 줄어들고 언제부터 적용되는지 등 자세한 제도 변화를 문답 형식으로 정리했다.
- 토허구역 지정으로 언제부터 거래를 허가받을 의무가 생기나.
“20일부터 적용된다. 아파트나 아파트가 포함된 연립·다세대 주택은 허가를 받아야 거래가 된다. 만약 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않는다. 통상 토허구역이 지정되면 거래 허가까지 2주 정도 걸린다.”
- 주택담보대출 한도 규제는 언제부터.
“16일부터 전면 시행된다. 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우만 기존 규제를 적용받는다. 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 종전의 70%에서 40%로 줄어든다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 지금처럼 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다.”
- 전세대출이나 신용대출이 있다면.
“전세대출을 보유한 채로 규제지역 내 3억원을 초과하는 아파트를 사면 전세대출이 회수된다. 새로 아파트를 사려면 전세대출을 갚으라는 의미다. 이 지역에서 3억원 초과 아파트를 보유한 이들에게도 전세대출을 제한한다. 1억원 초과 신용대출 보유 차주의 경우, 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다.”
- 스트레스 금리 하한선도 3%로 올린다는데 영향은.
“소득이 5000만~1억원의 차주가 규제지역에서 금리 4%, 30년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주담대를 받는다고 가정하면, 한도는 약 6.6~14.7% 줄어들 것으로 예상된다. 가령 연소득 5000만원인 차주의 기존 대출 한도는 2억9400만원이었으나 향후 2억5100만원으로 4300만원가량 줄어든다. 연소득 1억원이 같은 조건으로 대출을 받으면 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원 줄어든다.”
- 생애 최초 주택 구입자도 LTV 40%인가.
“기존 LTV 70%가 유지된다. 정책대출에서 신혼부부 관련 규정도 유지된다.”
- 비주택에도 대출 규제가 적용되나.
“토허구역 시행으로 상가나 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV가 종전 70%에서 40%로 강화된다.”
- 1주택자 전세대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 영향은.
“DSR 산정 시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자상환분만 반영한다. 금융위는 소득 5000만원 1주택 차주가 2억원의 전세대출을 받는다면 DSR이 최대 14.8%포인트 상승해, 실제 대출금이 크게 줄어들 수 있다고 예상했다.”
- 부동산 세금이 달라지는 건.
“규제지역에서 다주택자의 취득세가 중과돼 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 세율이 적용된다. 다주택자의 양도소득세도 2주택은 기본세율(6~45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 1가구 1주택의 양도세 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.”
- 분양가상한제도 함께 적용되나.
“아니다. 정부는 현재 시장의 문제가 주택 매매 가격의 상승에 따른 것으로 보고, 투기과열지구에 적용될 수 있는 분양가 관련 규제는 일단 제외했다.”
- 분양권 전매제한은 누구에게 언제부터 적용되는지.
“분양권은 16일부터 즉시 전매제한이 적용되지만, 지정일 당시 당첨이나 매수를 통해 분양권을 이미 보유하고 있는 경우 1회에 한해 전매가 허용된다.”
- 청약에도 제한이 생기나.
“국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화된다. 가점제 적용 비율이 높아지고, 재당첨 제한이 최대 10년으로 길어진다. 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용된다.”
- 재개발 조합원 양도는 할 수 있나.
“규제지역에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.”
- 이주비 대출이나 중도금 대출은.
“생활안정자금 목적이나 중도금·이주비 대출은 대출 한도 적용 대상에 포함되지 않아 기존과 동일한 규정이 적용된다. 중도금·이주비 대출은 스트레스 금리 조정의 적용 대상도 되지 않는다.”
- 수도권 이외 지역에서 주택을 구입할 경우, 어떤 영향이 있나.
“지방은 주담대 최대 한도나 스트레스 금리 조정의 영향이 없다.”
전 세계 온실가스 농도가 또다시 최대치를 경신했다. 특히 이산화탄소 농도는 현대 관측 사상 가장 큰폭 증가했다.
세계기상기구(WMO)는 16일 ‘온실가스 연보’를 발간하고 지난해 이산화탄소, 메탄, 아산화질소 등 전 세계 온실가스 농도가 전례 없는 최고치를 기록했다고 밝혔다. 이산화탄소 농도는 423.9ppm(100만분의 일)에 도달해, 2023년보다 3.5ppm 증가했다. 1957년 현대적 측정을 시작한 이래 가장 큰 증가 폭으로, 2022~2023년 증가 폭인 2.4ppm을 웃돌았다.
이산화탄소 농도는 증가세가 꺾이지 않고, 증가폭은 점점 커지고 있다. 1960년대에는 해마다 0.8ppm씩 증가하던 이산화탄소 농도는 2011~2020년 사이에는 해마다 평균 2.4ppm씩 늘었다. 종전 최대 증가폭은 2015년에서 2016년 사이 3.3ppm이었는데 지난해 이마저 뛰어넘는 것이다.
지난해 전 세계 메탄 농도와 아산화질소 농도도 각 1942ppb(10억분의 1)와 338.0ppb로 역대 1위를 기록했다. 다만 메탄과 아산화질소의 증가 폭은 지난 10년간 평균 연간 증가 폭보다 작았다. 메탄과 아산화질소는 이산화탄소보다 더 강력한 효과를 온실가스이지만 대기 중 체류 기간은 각 10년과 114년가량으로, 최대 200년가량 대기에 머무는 이산화탄소보다 짧다.
WMO는 이산화탄소, 메탄, 아산화질소 농도가 산업화 이전인 1750년과 견줬을 때 각각 52%, 166%, 25% 증가했다고 분석했다.
WMO는 계속되는 화석연료 사용과 세계 곳곳에서의 대형 산불을 이산화탄소가 급격하게 증가한 원인으로 꼽았다. WMO에 따르면 전 세계 화석연료로 인한 탄소배출은 기록적인 수준에서 줄지 않고 있다. 대형 산불로 인해 이산화탄소가 대량 발생했고, 산림 파괴로 이산화탄소 흡수량은 대폭 줄었다. 지난해 볼리비아, 브라질, 캐나다 등아메리카 대륙의 산불로 발생한 이산화탄소 배출량은 사상 최고 수준을 기록했다.
지구 온도가 상승하면서 육지와 해양의 이산화탄소 흡수력이 떨어진 것 역시 이산화탄소 농도가 늘어나는 데에 영향을 미쳤다. 이산화탄소는 대기에 분포하거나 해양 혹은 육지에 흡수되는데, 지구 평균 기온과 해수면 온도가 매년 상승하면서 생태계의 탄소 흡수량이 점차 감소하고 있다. 기후변화로 인한 극심한 가뭄도 대지의 탄소흡수량을 떨어뜨린다.
WMO는 장기체류 온실가스로 인해 복사강제력이 54% 증가했다고 밝혔다. 이 중 81%가 이산화탄소 때문인 것으로 분석됐다. 지구는 태양 복사에너지를 흡수하고 방출하며 에너지 평형 상태를 유지하는데, 복사강제력이 변동되면 이 균형에 변화가 생긴다. 복사강제력의 증가는 지구온난화를, 감소는 냉각화를 부른다.
WMO는 “대기 중으로 배출되는 이산화탄소는 오늘날뿐 아니라 수천년간 지속하며 온난화를 일으킬 것”이라며 “온실가스 배출의 대부분을 차지하는 화석 연료 사용을 줄이는 데 기후 행동을 집중해야 한다”고 말했다.
WMO는 전 세계 대구대기감시(GAW) 관측소 자료를 바탕으로 매년 온실가스 연보를 발간한다. 이번 연보는 오는 11월 브라질 벨렝에서 열릴 제30차 기후변화협약 당사국총회(COP30)에 공식 보고될 예정이다.