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변호사 2분기 서울 아파트 전월세 절반 ‘갱신계약’…“전세 귀해지고 월세 오른 때문”

이길중
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25-06-24
81 회

변호사 올해 2분기 전월세 갱신계약 비중이 2022년 3분기 이후 최대를 기록했다. 특히 한때 30% 수준으로 떨어졌던 임차인의 계약갱신청구권 사용 비중도 50%까지 상승했다. 최근 전셋값이 오르자 임차인이 갱신권을 쓰는 경우가 늘어난 것이다. 갱신권을 사용한 경우 보증금은 2년전보다 평균 4.3% 상승한 것을 나타났다.
22일 부동산R114가 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 전월세 계약(전월세신고제가 도입된 2021년 6월 이후분)을 분석한 자료를 보면, 올해 2분기 서울 아파트 전월세 계약 가운데 갱신계약 비중은 44.5%였다.
이는 전세가가 큰 폭으로 오른 2022년 3분기(45.4%) 이후 가장 높은 비중이다. 2022년 3분기 정점을 찍은 갱신계약 비중은 이후 금리 인상 등으로 전세가가 떨어지고 ‘역전세난’까지 벌어지며 계속 감소해 2023년 4분기 27.2%까지 줄었다.
지난해부터 서울 아파트 전셋값이 본격적으로 다시 오르면서 전월세 갱신계약 비중도 상승했다. 지난해 1분기 31%로 30%대를 회복했고, 올해 1분기 39.9%, 2분기 44.5%까지 다시 높아진 것이다.
한국부동산원 조사 결과를 보면 서울 아파트 전셋값은 2023년 6월 이후 지난해 말까지 19개월 연속 상승했다. 올해 1월에 일시적으로 보합을 기록했으나 다시 올라 5월까지 상승세가 이어지고 있다.
이에 따라 임차인의 계약갱신청구권(이하 갱신권) 사용 비중도 크게 늘어나는 추세다.
올해 2분기 서울 아파트 전월세 갱신계약 가운데 임차인이 갱신권을 사용한 비중은 49.7%로 절반에 달했다. 이는 2022년 3분기(60.4%) 이후 최대 비중이다.
특히 전세의 갱신권 사용 비중은 56.9%로 2022년 3분기(68.8%) 이후 가장 높았다. 전셋값 상승기에 계약 만료일이 도래하면서 갱신권을 쓰는 임차인이 늘어난 것이다. 2020년 8월 시행된 ‘임대차 2법’에 따라, 임차인이 갱신권을 사용(1회에 한함)하면 전셋값 인상률을 5% 이내로 제한할 수 있다.
전셋값이 단기에 급등한 2021년부터 2022년 2분기까지는 전세 갱신계약 때 갱신권 사용 비중이 70%에 달했다. 이후 전세가가 하락하며 갱신권 사용 비중은 지난해 2분기 27.9%까지 감소했다. 이후 지난해 3분기 30.3%로 올라왔고 4분기 42.0%, 올해 1분기 48.1%, 2분기 49.7%로 증가세가 이어지고 있다.
2분기 서울 아파트 갱신계약 임차인의 갱신 보증금은 평균 5억6793만원으로, 2년 전 계약 때의 보증금(5억3297만원)과 비교해 평균 3396만원을 올려준 것으로 분석됐다. 인상률로는 평균 6.6%다. 2022년 4분기에 평균 4222만원(8.1%)을 올려준 이후 11분기 만에 가장 높은 인상액이다.
이 가운데 갱신권을 사용한 임차인은 평균 2413만원(5억5793만원→5억8206만원)을 올려준 것으로 분석됐다. 인상률로는 평균 4.3% 정도다.
갱신권을 사용하지 않은 재계약 임차인의 2분기 평균 보증금은 5억4868만원으로, 종전 계약(평균 4억9895만원)보다 4973만원이 인상됐다. 갱신권을 사용한 임차인에 비해 2배가 넘게 전세보증금을 올려준 것이다. 인상률은 평균 10%에 달한다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “최근 전세의 월세화가 빠르게 진행되고 월세 가격도 가파르게 상승하면서 임차인들이 신규 계약을 하기보다는 기존 집주인들과의 갱신계약을 선호한 것으로 보인다”며 “전세가 상승국면이 지속하면 갱신권 사용 비중도 더 높아질 것”이라고 말했다.
시민단체 “정부와 제대로 된 논의 기대”
대통령실이 전 정부 때 추진된 의료급여 정률제 개편과 관련해 정부가 시민사회 의견을 다시 한번 들으라고 요구했다. 이재명 정부에서 구체적인 복지 현안을 콕 집어서 사실상 ‘재검토’ 의견을 내놓은 것인데, 윤석열 정부에서 후퇴한 ‘약자 복지’ 정책을 바로잡겠다는 의지로 보인다.
19일 국회와 정부 관계자를 취재한 결과, 문진영 대통령실 사회수석은 최근 보건복지부 국실장급의 대통령실 업무보고에서 ‘의료급여 정률제 개편에 줄곧 반대 의견을 내온 시민단체들을 만나 주장을 자세하게 들어보라’고 말한 것으로 전해졌다. 문 수석은 시민단체에도 직접 연락해 복지부와 만나서 소통했으면 좋겠다는 뜻을 전달했다.
정부는 지난해 7월부터 의료급여 제도 개편을 추진해왔다. 기존 정액제하에서 의료급여 수급자들은 의원(1차)에서 1000원, 병원(2차)에서 1500원, 상급종합병원(3차)에서 2000원 등 정해진 액수의 진료비를 내면 된다. 정부는 의료비 이용에 비례해 외래 본인부담금을 내도록 해 과다 의료 이용을 막겠다는 취지로 개편안을 추진했다. 오는 10월 시행 예정인 의료급여 시행령 일부개정령엔 외래 본인부담금을 진료비의 4~8%로 변경하는 내용 등이 담겼다.
참여연대, 시민건강연구소 등 보건의료 관련 시민단체들은 “빈곤층 의료비를 10배 이상 올릴 수 있는 정책”이라고 비판했다. 정성식 시민건강연구소 연구원은 “정부가 건당 2만원의 본인부담 상한선을 둔다고 했으나, 의원급을 기준으로 상한선 ‘이하’ 진료비 구간에서 환자 부담은 최대 20배 늘어날 수 있다”고 말했다. 정부가 과다 지출된 의료비 환급 시기를 6개월에서 3~4개월로 앞당기겠다고 했으나, 정 연구원은 “진료받는 시점에서 수급자들이 겪게 될 어려움이 달라지진 않는다”고 지적했다.
복지부는 이른바 ‘병원 쇼핑’ 등 과다 의료 이용을 방지하기 위해 제도 개편을 추진한다고 설명해왔다. 그 배경에는 재정당국이 의료급여 개편을 강하게 요구한 점이 있었다는 사실도 확인됐다. 복지부 관계자는 “정률제 개편을 전제로 해 관련 보장성 예산도 (예산안에) 들어갔는데, (정률제 개편을) 안 하면 그 예산도 집행을 못하게 돼 어려운 점이 있다”고 말했다. 국회 관계자는 “기획재정부가 비용 절감 및 경영 효율화 의제로 ‘의료급여 개편’을 조건으로 걸면서 예산안을 승인해준 것으로 보인다”고 했다. 복지부가 시민단체의 거센 비판을 받으면서도 제도 개편을 강행한 데는 이 같은 배경이 있었던 것이다.
대통령실의 개편안 검토 요청에 따라 정부와 시민단체 간 대화가 조만간 이뤄질 것으로 예상된다. 전은경 참여연대 팀장은 “대통령실 요청도 있는 만큼 공식적인 만남 자리를 어떻게 마련하면 좋을지에 대해 관련 시민단체들이 모여서 조만간 논의하기로 했다”고 전했다. 정성철 빈곤연대 활동가는 “정률제 자체가 의료급여 수급권자들의 병원 문턱을 높이는 것이기 때문에 ‘철회’가 아니면 의미가 없다”며 “정부와 제대로 된 사회적 논의를 할 수 있는 자리가 마련됐으면 좋겠다”고 말했다.
올해 한국의 경제성장률이 1.0%에 그칠 것이라는 전망이 나왔다. 코로나19 팬데믹 이후 가장 낮고 최근 10년 평균(2.5%)을 밑돌지만, 대선 전 한국개발연구원(KDI)이 내놓은 전망(0.8%)보다 소폭 반등한 수치다. 새 정부에 대한 기대감이 일부 반영된 것으로 풀이된다.
한국경제인협회 산하 한국경제연구원(한경연)은 22일 ‘경제동향과 전망’ 보고서에서 “올해 한국 경제가 상저하고의 흐름을 보인다”며 이같이 전망했다. 미국발 통상정책의 불확실성으로 인해 올해 상반기 성장률은 0.2%에 그치고 하반기는 대내외 경제 리스크에 대한 정책 효과가 나타나며 성장률이 1.8%로 반등한다는 분석이다.
이승석 한경연 책임연구위원은 “도널드 트럼프 미국 행정부의 급격한 관세정책 변화 등으로 상반기에는 경기 흐름이 위축됐다”면서 “하반기에는 주력 품목 수출의 회복과 정책 대응 효과가 가시화되며 완만한 회복세가 기대된다”고 설명했다.
한경연은 고물가·고금리, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실, 미국발 관세 리스크 등이 경기 회복에 주요 제약 요인이 될 것으로 봤다. 주요국 통화 긴축 종료 지연, 지정학적 위험성 확대 등도 경기 하방 압력을 키우는 요인으로 지목됐다.
수출은 0.0%로 제자리걸음을 할 것으로 전망됐다. 반도체를 제외한 자동차·철강·기계 등 주력 품목의 부진과 미국 고율 관세정책 등이 부담으로 작용하면서다. 이에 경상수지는 지난해 대비 100억달러 감소한 890억달러 흑자에 그칠 것으로 전망됐다.
내수에서는 건설투자, 설비투자, 민간소비 모두 약세를 보일 것으로 한경연은 내다봤다. 건설투자는 부동산 PF 부실과 공공부문 발주 위축 등으로 3.8％ 역성장이 예상됐다. 설비투자는 반도체·인공지능(AI) 인프라 설비, 선박 등 운송장비 수요가 일정 부분 뒷받침하며 2.1％ 성장할 것으로 분석됐다. 민간소비 증가율은 1.2％로 전망됐다. 임금 상승률 둔화와 가계부채 원리금 상환 부담으로 소비심리도 위축된 데 따른 것이다. 소비자물가 상승률은 내수 부진에 따른 물가 압력 약화로 연 1.9％ 수준까지 둔화할 것으로 전망된다.
이 책임연구위원은 “경기 반등의 골든타임을 놓치면 회복 국면 진입 자체가 지연될 수 있다”며 “정부의 경기부양책 실행력과 한·미 통상협상 결과 등이 향후 경기 흐름을 좌우할 것”이라고 말했다.