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무료영화쿠폰 주택 임대인들, 전세대출 심사 강화 ‘집값 90%까지만 보증’에…“다가구·원룸 ‘보증금 미반환’ 사태 난다”

이길중
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25-08-27
2 회

무료영화쿠폰 주택가격 기준 ‘공시가 140%’실거래가 대비해 턱없이 낮아임대차 보증금이 집값 넘어서
주택가격 산정 현실화 때까지심사 강화 유예 조치 목소리도
서울 관악구 한 다가구주택에서 방 16개로 원룸 임대업을 하는 A씨는 최근 보증금 반환 걱정에 잠을 못 이루고 있다. 오는 28일부터 주택금융공사(HF) 전세자금보증 요건이 강화되면 전세 세입자를 못 받을 것 같아서다.
A씨는 25일 경향신문과 통화하며 “전세사기 사태 이후 3년간 원룸의 절반 정도를 월세로 전환하는 과정에서 모든 자산을 팔아치워 현금 4억원을 마련했다”며 “이제 또다시 3억여원을 마련해야 하는데 눈앞이 캄캄하다”고 말했다.
전세사기 예방을 위해 HF가 최근 임차 주택의 전세보증에 심사 요건을 강화하면서 임대인들 사이에서 반발이 나오고 있다. 전세사기를 방지하기 위한 조치이지만 HF의 전세대출이 막히면 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금 미반환 사고가 늘어날 수 있어서다.
HF는 지난 4일 홈페이지를 통해 은행 재원 일반전세자금보증과 무주택 청년 특례전세자금보증의 신규 신청자에게 28일부터 강화된 심사 기준을 적용한다고 공지했다. 이에 따라 임차 대상 주택에 걸린 선순위채권과 임차보증금의 합계가 주택 가격의 90%를 넘으면 해당 주택에 대해서는 보증이 거절된다. 주택 가격의 산정 기준은 공시가격의 140%다. 기존에는 전세자금 보증 금액이 2억원을 넘는 등 일부 건에 대해서만 선순위채권과 전세보증금을 합산해 심사가 진행됐다. 전세자금 2억원까지는 주택에 걸린 선순위 채권만 심사하고 임차보증금은 고려하지 않았다.
HF 관계자는 “국회와 감사원의 지적을 반영하여 보증금 미반환 위험으로부터 임차인을 보호하고 안전한 임대차 관행을 정착시키기 위한 조치”라고 설명했다. 주택도시보증공사(HUG)는 전세사기 사태 여파로 2년 전부터 이미 HF의 강화된 기준과 동일한 기준을 적용하고 있다.
하지만 다세대·다가구주택 등 비아파트 임대인들은 “정부가 비아파트 현실을 너무 모른다”며 반발하고 있다. 임대인들은 특히 주택의 가격을 HUG와 같이 ‘공시가격의 140%’로 산정하는 방식에 문제를 제기하고 있다. 윤석열 정부가 3년간 공동주택 공시가격을 2020년 수준으로 낮게 유지하면서 비아파트 공시가격이 실거래가에 비해 터무니없이 낮아졌다는 것이다. 일례로 서울 관악구의 한 다가구주택은 2018년 17억8000만원에 거래됐으나 올해 공시가격은 8억700만원에 불과하다.
원룸·투룸 등으로 이뤄진 비아파트 주택은 공시가격은 낮지만 전세가율은 아파트보다 훨씬 높다. 공시가격의 140%를 적용하더라도 기존 임대차보증금을 넘어서는 경우가 흔하다.
예컨대 서울 영등포구의 한 다가구주택은 원룸 13가구를 세놓아 임대보증금이 13억원이지만, 주택 공시가는 7억8000만원에 불과하다. HF 기준을 적용하면 이 주택은 임대보증금의 합이 9억8000만원을 넘지 않아야만 새로 들어오는 세입자가 전세대출을 받을 수 있다.
다가구주택의 경우 원룸 한 곳에서만 보증금 미반환 사고가 발생해도 새로운 임대차계약이 줄줄이 막히며 건물이 경매에 넘어가게 된다. 비아파트 임대인 단체인 한국임대인연합은 26~27일 서울 여의도 더불어민주당사 앞에서 집회를 열 예정이다. 한재호 임대인연합 관악구지회장은 “주택 가격 산정 기준을 현실화할 때까지 HF의 전세자금보증 심사 강화를 유예해야 한다”고 말했다.
이에 전세보증 축소는 바람직하지만 시장에 미치는 영향을 고려해 속도 조절도 필요하다는 목소리가 나온다. 조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 “임대인의 보증금 반환 여력이 갑자기 줄어들면 임차인의 주거 안정에 큰 영향을 미치므로 시행 속도를 조절하는 것도 중요하다”며 “현재의 공시가격이 주택 가격을 제대로 반영하고 있는지 점검하고, 임대인에게 보증금 분할상환의 기회를 제공하는 등 보증 축소로 인한 충격을 완화할 추가적인 대책이 필요한 상황”이라고 말했다.
베트남이 중국과 영유권 분쟁을 벌이고 있는 남중국해에서 중국보다 더 빠른 속도로 인공섬 조성에 나서고 있다. 베트남이 인공 섬을 조성하기 위해 매립하는 규모가 조만간 중국의 매립 규모를 추월할 것이라는 관측이 나왔다.
24일 로이터통신에 따르면 미국 싱크탱크 전략국제문제연구소(CSIS) 산하 아시아해양투명성이니셔티브는 최근 보고서에서 이같이 밝혔다. 보고서는 위성 사진 분석 결과를 토대로 베트남이 남중국해 스프래틀리 군도(중국명 난사군도, 베트남명 쯔엉사 군도)에서 2021년 시작한 간척사업 범위가 8개의 섬과 암초로 확장됐다고 밝혔다.
보고서에 따르면 베트남은 앨리슨·콜린스·이스트·랜즈다운·페틀리 암초에서 준설 및 매립 사업을 수행하고 있다. 중간 규모의 인공섬이 조성된 암보이나 케이와 그리어슨·웨스트 암초에서는 규모를 확장하고 있다. 이 8개 지역은 베트남이 4년 전 인공 섬 조성을 위한 매립 사업을 시작할 때 포함되지 않았던 곳이다.
보고서는 베트남이 점령한 스프래틀리 군도 인근 21개 섬과 암초에 모두 인공 섬 조성 공사가 이뤄지고 있다고 전했다. 4년 전에는 이들 암초에는 대부분 고립된 벙커 구조물만 있었다. 베트남은 2021년 인공 섬 조성 공사를 시작해 2024년 6월 중국이 조성한 면적의 절반 수준으로 따라붙었다.
보고서는 “2025년 3월 기준 베트남은 스프래틀리 군도에 중국이 조성한 인공 섬 면적의 약 70%에 해당하는 면적의 인공 섬을 조성했다”며 “베트남은 중국과 필적하는 규모의 인공 섬을 조성했으며 어쩌면 앞으로 더 큰 규모로 건설할 가능성이 매우 높다는 사실을 새로 추가된 8개의 인공 구조물이 보여준다”고 전했다.
보고서는 베트남이 조성한 인공 섬에 탄약 저장 컨테이너를 포함한 인프라가 설치된 모습이 사진에 나타났다고 전했다. 바크 캐나다 암초, 디스커버리 그레이트 암초, 래드 암초, 나미트 섬, 피어슨 암초, 샌드 케이, 테넌트 암초 등이 해당한다. 이들 섬과 암초에서는 준설 작업이 거의 완료됐다.
베트남은 스프래틀리 섬에 전투기와 소형 수송기만 이착륙이 가능한 1300m 길이의 활주로를 갖고 있다. 베트남은 이 활주로를 3000m로 확장해 대형 수송기와 정찰기 이착륙이 가능하도록 할 것으로 예상된다.
보고서는 인공 구조물과 군수품 창고 위치를 고려하면 바크 캐나다에 활주로를 건설하는 것이 스프래틀리 비행장 확장의 유일한 방법일 가능성이 크다고 밝혔다. 중국은 지난 2월 바크 캐나다 암초에 대한 영유권을 주장하며 확장 공사를 반대한다고 밝힌 바 있다.
중국은 남중국해 대부분에 대한 영유권을 주장해 왔으며 2013년부터 남중국해의 산호초 등에서 인공섬 건설하기 시작했다. 스프래틀리 군도 일대에서는 필리핀, 브루나이, 말레이시아 등도 영유권을 주장하고 있다.
인공 섬 조성 경쟁은 생태계 파괴로 이어지고 있다. CSIS 아시아해양투명성이니셔티브는 지난 2월 발표한 별도의 보고서에서 “인공 섬 조성으로 지난 남중국해에서 29㎢의 산호초가 파괴됐으며, 이는 축구장 약 4061개 면적에 해당한다”며 “산호초 생태계의 전반적인 구조와 건강에 돌이킬 수 없고 장기적인 변화”가 발생했다고 밝혔다.
호서대는 다양한 분야에 도전할 수 있는 ‘학생 중심의 유연한 학사제도’를 구축했다고 26일 밝혔다.
유연 학사제도는 학기 유연화(다학기제, 집중이수제 등 학기 구성 다양화)와 전공 유연화(소단위 전공, 모듈/트랙제 등 전공 선택 확대), 학위 유연화(학·석사 통합과정 등 학위 취득 요건 완화), 학점 유연화(고교-대학 연계 학점제·도전학기제·학습경험인정제 등 학점 취득 방식 확대) 등을 통해 학생이 스스로 진로를 탐색하고 자신의 강점을 발견할 수 있는 선진 학사제도다.
호서대는 천안·아산을 포함한 4개 캠퍼스에 1만2000여명이 재학하는 중부권 최대 규모 사립대학이다. 반도체와 AI, 디자인, 바이오헬스 등 미래산업 분야 특성화 전략을 강화해 왔으며, 1400여개 기업과의 네트워크를 기반으로 산업계가 요구하는 현장형 인재를 배출하고 있다.
호서대는 정부 대형 국책사업을 연이어 수주하기도 했다. 현재 반도체특성화대학과 SW중심대학, 창업중심대학 등 정부 핵심과제로 꼽히는 프로젝트를 수행하고 있다.
학습발달 인지심리학자인 성은현 부총장은 “호서대는 입학 초기부터 학생의 잠재력을 살펴 크고 작은 성취를 통해 자존감을 회복하게 한다”며 “늦게 출발한 것처럼 보일 수 있지만, 졸업 시점에는 크게 성장한 자신을 확인할 수 있다”고 말했다.
호서대는 카리타스상담센터와 학습역량지원센터 등 자기주도 학습 지원을 위한 체계도 갖추고 있다.
카리타스상담센터는 MBTI와 에니어그램, TCI, STRONG, Holland, MMPI‑II, SCT 등 성격·진로·정서 전 영역에 걸친 심리검사를 제공한다. 이를 통해 학생 개개인의 성향과 강점, 정서 상태를 종합적으로 진단 후 상담으로 연계한다. 주 1회 50분씩 진행되는 1대1 전문상담은 스트레스와 대인관계 갈등, 진로 고민, 학업 부적응 등을 다루며, 5~10명 규모의 소그룹 집단상담에서는 진로탐색과 감정조절, 대인관계 향상을 주제로 공감과 지지 기반의 성장을 이끈다.
진로탐색 및 동기강화 프로그램과 스마트폰 과의존 자가진단, 호서마음약국, 또래상담-멘토멘티프로그램 등 다양한 프로그램도 운영 중이다.
KAIST(한국과학기술원)와 함께 진행하는 디지털 창의 토크콘서트를 비롯해 다양한 특강과 멘토링 프로그램에는 각 분야 석학, 실무 경험이 풍부한 현직자, 성공한 졸업생이 참여하고 있다.
법학을 전공한 채예슬씨는 “호서대의 다양한 프로그램과 선후배 멘토링을 통해 내가 진짜 좋아하는 일이 무엇인지 고민했고 뚜렷한 목표를 세울 수 있었다”고 말했다. 최씨는 현재 포스코 그룹의 인사팀에서 조직 운영과 노무 관리를 담당하며 HR 전문가로 재직 중이다.
호서대는 변호사와 미국 변호사, 회계사, 세무사, 노무사 등의 전문직 배출은 물론, 8년 연속 대전충청권 사립대 최상위권 취업률(졸업생 2500명 이상 기준)을 유지하고 있다.
삼성생명의 ‘일탈 회계’ 문제를 지적해온 한국회계기준원이 이와 관련된 회계기준적용의견서의 초안 정리를 마치고 의견조회를 시작한 것으로 확인됐다.
27일 회계업계 등에 따르면 기준원은 최근 기업회계기준 일탈(예외) 적용의 제한과 관련된 적용의견서의 정리를 마치고, 지난 25일부터 보험·회계업계 등 유관기관을 대상으로 의견조회를 시작했다. 의견조회를 마치고 금융당국과 회계기준자문위원회 협의를 거쳐 오는 10월 중순쯤 최종 의견서를 발표할 예정이다.
의견서 초안에는 기업의 재무제표 작성시 국제회계기준(IFRS 17) 원칙을 준수해야 한다는 점을 강조한 것으로 전해졌다. 특히 IFRS 개념체계에서 정한 자산·부채·수익·비용에 대한 정의에 따라 거래 효과를 충실하게 표현해야 하며, ‘일탈 회계’에 따라 인식하는 재무제표 요소들도 개념체계에서 정한 요건을 충족해야 한다는 내용을 담았다.
이는 삼성생명 측 논리와 반대되는 내용이다. 삼성생명은 과거 유배당보험계약자들이 낸 보험료로 삼성전자·화재 주식을 사들였다. 현재 국제회계기준상 이에 따른 수익 일부는 계약자 몫이기에 IFRS에 따라 보험부채로 평가해야 했다. 하지만 2022년 금융감독원은 부채가 아닌 계약자지분조정 몫으로 할당하는 ‘일탈 회계’ 적용을 허용했고, 삼성생명은 ‘일탈 회계’를 적용하고 있다.
이와 관련해 금감원도 최근 전문가 간담회를 열고 이를 재차 논의하고 있다.
이번 적용의견서 초안에는 ‘일탈은 경영자의 자의적 판단에만 맡겨질 수 없다’는 내용도 담긴 것으로 알려졌다. 삼성생명 사례는 ‘극히 드문 상황’에 한정된 일탈 요건이 기업의 필요에 따라 폭넓게 해석될 수 있음을 보여줬기 때문에 엄격한 해석을 확립해 남용을 방지해야 한다는 취지다.
회계기준원의 적용의견서가 확정되면 법적 구속력은 없지만 금융당국의 ‘질의회신’에 준하는 효력을 가지며, 회계업계의 가이드라인으로 작용한다.
기준원 측은 이번 적용의견서가 확정 발표되면 즉각적으로 삼성생명의 일탈 회계 중단을 유도할 수 있을 것으로 보고 있다. 기준원 관계자는 “삼성생명 뿐만이 아닌 유사한 일탈 시도에 대한 예방 효과도 있을 것”이라고 말했다.