주택 임대인들, 전세대출 심사 강화 ‘집값 90%까지만 보증’에…“다가구·원룸 ‘보증금 미반환’ 사태 난다” > 자유게시판

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주택 임대인들, 전세대출 심사 강화 ‘집값 90%까지만 보증’에…“다가구·원룸 ‘보증금 미반환’ 사태 난다”

이길중
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25-08-26
3 회

주택가격 기준 ‘공시가 140%’실거래가 대비해 턱없이 낮아임대차 보증금이 집값 넘어서
주택가격 산정 현실화 때까지심사 강화 유예 조치 목소리도
서울 관악구 한 다가구주택에서 방 16개로 원룸 임대업을 하는 A씨는 최근 보증금 반환 걱정에 잠을 못 이루고 있다. 오는 28일부터 주택금융공사(HF) 전세자금보증 요건이 강화되면 전세 세입자를 못 받을 것 같아서다.
A씨는 25일 경향신문과 통화하며 “전세사기 사태 이후 3년간 원룸의 절반 정도를 월세로 전환하는 과정에서 모든 자산을 팔아치워 현금 4억원을 마련했다”며 “이제 또다시 3억여원을 마련해야 하는데 눈앞이 캄캄하다”고 말했다.
전세사기 예방을 위해 HF가 최근 임차 주택의 전세보증에 심사 요건을 강화하면서 임대인들 사이에서 반발이 나오고 있다. 전세사기를 방지하기 위한 조치이지만 HF의 전세대출이 막히면 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금 미반환 사고가 늘어날 수 있어서다.
HF는 지난 4일 홈페이지를 통해 은행 재원 일반전세자금보증과 무주택 청년 특례전세자금보증의 신규 신청자에게 28일부터 강화된 심사 기준을 적용한다고 공지했다. 이에 따라 임차 대상 주택에 걸린 선순위채권과 임차보증금의 합계가 주택 가격의 90%를 넘으면 해당 주택에 대해서는 보증이 거절된다. 주택 가격의 산정 기준은 공시가격의 140%다. 기존에는 전세자금 보증 금액이 2억원을 넘는 등 일부 건에 대해서만 선순위채권과 전세보증금을 합산해 심사가 진행됐다. 전세자금 2억원까지는 주택에 걸린 선순위 채권만 심사하고 임차보증금은 고려하지 않았다.
HF 관계자는 “국회와 감사원의 지적을 반영하여 보증금 미반환 위험으로부터 임차인을 보호하고 안전한 임대차 관행을 정착시키기 위한 조치”라고 설명했다. 주택도시보증공사(HUG)는 전세사기 사태 여파로 2년 전부터 이미 HF의 강화된 기준과 동일한 기준을 적용하고 있다.
하지만 다세대·다가구주택 등 비아파트 임대인들은 “정부가 비아파트 현실을 너무 모른다”며 반발하고 있다. 임대인들은 특히 주택의 가격을 HUG와 같이 ‘공시가격의 140%’로 산정하는 방식에 문제를 제기하고 있다. 윤석열 정부가 3년간 공동주택 공시가격을 2020년 수준으로 낮게 유지하면서 비아파트 공시가격이 실거래가에 비해 터무니없이 낮아졌다는 것이다. 일례로 서울 관악구의 한 다가구주택은 2018년 17억8000만원에 거래됐으나 올해 공시가격은 8억700만원에 불과하다.
원룸·투룸 등으로 이뤄진 비아파트 주택은 공시가격은 낮지만 전세가율은 아파트보다 훨씬 높다. 공시가격의 140%를 적용하더라도 기존 임대차보증금을 넘어서는 경우가 흔하다.
예컨대 서울 영등포구의 한 다가구주택은 원룸 13가구를 세놓아 임대보증금이 13억원이지만, 주택 공시가는 7억8000만원에 불과하다. HF 기준을 적용하면 이 주택은 임대보증금의 합이 9억8000만원을 넘지 않아야만 새로 들어오는 세입자가 전세대출을 받을 수 있다.
다가구주택의 경우 원룸 한 곳에서만 보증금 미반환 사고가 발생해도 새로운 임대차계약이 줄줄이 막히며 건물이 경매에 넘어가게 된다. 비아파트 임대인 단체인 한국임대인연합은 26~27일 서울 여의도 더불어민주당사 앞에서 집회를 열 예정이다. 한재호 임대인연합 관악구지회장은 “주택 가격 산정 기준을 현실화할 때까지 HF의 전세자금보증 심사 강화를 유예해야 한다”고 말했다.
이에 전세보증 축소는 바람직하지만 시장에 미치는 영향을 고려해 속도 조절도 필요하다는 목소리가 나온다. 조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 “임대인의 보증금 반환 여력이 갑자기 줄어들면 임차인의 주거 안정에 큰 영향을 미치므로 시행 속도를 조절하는 것도 중요하다”며 “현재의 공시가격이 주택 가격을 제대로 반영하고 있는지 점검하고, 임대인에게 보증금 분할상환의 기회를 제공하는 등 보증 축소로 인한 충격을 완화할 추가적인 대책이 필요한 상황”이라고 말했다.
기존 보증금 2~3배 부담에LPG 냉난방 ‘관리비 폭탄’제조업 부적합한 구조설계진동·소음에 유리창 금 가센터 58호 중 10곳이 공실
서울 중구 산림동 상생지식산업센터는 셔터를 내린 가게들과 재개발로 무너진 건물에 둘러싸여 있었다. 평일인 지난 21일 이 건물에는 보이는 사람은 드물고 간간이 금속을 자르는 날카로운 소리만 들렸다. 이곳에서 메달·배지 등을 만드는 황민석씨(68)는 선풍기 하나만 틀어둔 채 땀을 흘리고 있었다. “일은 안 들어오고 임대료만도 벅찬데 에어컨까지 켤 순 없지요.”
상생지식산업센터는 재개발로 밀려난 세운지구 일대 소상공인들이 재정착할 수 있도록 2023년 7월 서울시와 한국토지주택공사(LH)가 만든 임대공간이다. 재개발지 세입자들과의 상생 사례로 주목받았다. 하지만 2년이 지난 지금, 상인들은 “비싼 임대료와 관리비, 안전 우려 속에 방치되고 있다”고 했다.
서울 중구와 종로구에 걸친 세운지구 일대에는 전기·전자·금속·인쇄 등 제조업체와 유통업체가 밀집해 있었다. 서울시는 2014년부터 이 일대 재개발을 추진했다. 2018년 일부 구역 세입자들이 쫓겨나자 소상공인과 시민단체들이 1년 넘게 천막농성을 하며 서울시와 중구청에 상생 방안을 요구했다. 2020년 서울시와 LH는 협약을 맺고 ‘세운5-2구역’ 내 LH 소유 땅에 5층짜리 공공임대상가인 상생지식산업센터를 지었다.
하지만 상인들은 서울시와 LH의 관리 소홀로 ‘상생’이 허울에 불과하다고 했다. 센터에는 건물 간판 외엔 특별한 안내문이 없어 건물 용도를 알기 어려웠다. 황씨는 “솔직히 여기 공장이 남아 있다고 누가 생각하겠냐”며 “재개발지에 처음 생긴 상생공간이라 기대가 컸는데 지금은 아무 희망도 보이지 않는다”고 말했다. 태광정밀 대표 조무호씨(64)는 “입주할 때부터 간판을 붙이든 홍보사업을 하든 ‘청계천이 아직 살아 있다’는 사실을 알려달라고 했는데 딱히 변한 게 없다”며 “재개발 때까지 이곳을 방치하려는 것 같다”고 했다.
상인들에겐 임대료와 관리비가 큰 부담이다. LH는 10~20% 할인율을 적용해 임대료와 보증금을 책정했다. 하지만 이 금액도 기존 상가 임대료·보증금의 2~3배라고 상인들은 말했다. 이곳에 입주한 A씨는 “물가 상승 때문에 지난달 임대료와 보증금을 3%씩 더 올렸다. 임대료가 비싸서 나간 사람도 3~4명 있다”고 했다. 센터 내 58호 중 10곳 정도가 비어 있다. 3층에 입주한 장성용씨(66)는 “여기는 냉난방도 LPG(액화석유가스)를 이용해 지난해 상인들 모두 ‘관리비 폭탄’을 맞았다”고 했다. 이날 만난 상인들은 모두 에어컨이 아닌 선풍기를 사용하고 있었다.
산업 특성을 고려하지 않은 건물 구조에 안전 문제도 제기된다. 상가가 겹겹이 쌓인 센터의 수직 구조는 제조업과 맞지 않는다는 것이다. 황동금속 대표 김희명씨(65)는 “바로 위에 프레스를 사용하는 업체가 들어와 있는데 ‘꽝꽝’ 내리칠 때마다 책상이 다 흔들린다”며 “소음 때문에 피해를 줄까봐 새벽에 나와 일하는 분들도 있다”고 전했다. 건물 유리창 곳곳은 금이 가 있었다.
LH 관계자는 “유리창 파손은 사용자 과실인지 확인하고 있고 건물 하자 보수는 계속하고 있다”며 “이 일대에 도시가스 관로가 없어 불가피하게 LPG를 사용하는데 도시계획 수립을 따라야 할 것 같다”고 했다. 서울시 관계자는 “LH와 협력해 센터에 남은 상인들을 홍보하고 지역을 활성화하는 방안을 마련해보겠다”고 했다.
“네가 커서 결혼한 후 딸을 낳으면 내 이름을 따서 마리암이라고 지어줘.”
가자지구 전쟁 발발 이후 22개월 동안 현장을 누비며 참상을 기록해온 팔레스타인 사진기자 마리암 아부 다가(33)가 생전 아들에게 남긴 유언이다.
그는 전쟁의 참상을 세상에 전하는 데 헌신하다가 25일(현지시간) 이스라엘의 가자지구 나세르 병원 공습으로 다른 언론인 5명과 함께 숨졌다. 당시 병원 건물에서 공습 장면을 촬영하던 중 폭격으로 건물이 무너지면서 목숨을 잃은 것이다. AP통신은 이번 공격으로 최소 20명이 사망했다고 보도했다.
가자지구 남부 칸유니스에서 태어난 다가는 2015년부터 기자로 일했다. 2018년 가자지구에서 열린 ‘위대한 귀환 행진’ 시위에서 이스라엘군이 시위대를 향해 총격을 가하는 장면을 촬영하는 등 가자지구 분쟁을 꾸준히 기록해왔다.
다가는 가자지구 전쟁을 취재하는 몇 안 되는 여성 기자로, 전쟁 발발 이후 AP와 인디펜던트아라비아의 프리랜서 사진기자로 활동했다. 다가가 최근 촬영한 가자지구의 영양실조 아동에 관한 보도는 ‘가장 뛰어난 성과를 거둔 기사’로 선정돼 상을 받았다고 AP는 밝혔다. 그가 지난 9일 나세르 병원에서 촬영한 영양실조에 걸린 두 살 아동의 모습은 가자지구에서 벌어지고 있는 기아 문제의 심각성을 생생하게 전했다.
줄리 페이스 AP 편집장은 “그는 가자지구에서 벌어지는 일들을 세상에 알리기 위해 엄청나게 어려운 상황 속에서도 노력했다”며 “그의 죽음에 깊은 슬픔을 느끼며, 공습에 관한 더 명확한 해명을 간절히 원한다”고 했다. 인디펜던트아라비아는 “다가는 현장의 심장부로 카메라를 들고 들어가 민간인의 고통과 피해자의 목소리를 정직함과 용기로 전달했다”고 했다.
동료들은 다가를 성실하고 헌신적인 사람이었다고 기억했다. 다가의 친구이자 프리랜서 기자 사마히르 파르한은 “마리암은 친절하고 온화했으며 자기 일에 대한 열정이 깊었다”면서 “전쟁 중 어머니와 가장 친한 동료인 아부 아나스를 잃었지만, 단 하루도 전쟁 취재를 멈추지 않았다”고 말했다.
다가는 전날에도 SNS의 영상 메시지를 통해 “모든 곳이 위험하고 공습을 당하고 있다. 모든 집에는 이야기가, 억류자가, 고통이 있다”며 전쟁의 참상을 고발했다.
다가는 아랍에미리트연합에 13살짜리 아들을 대피시킨 후 1년 반 동안 만나지 못한 것으로 전해졌다. 그는 아들에게 남긴 유언장에 “네가 커서 결혼한 후 딸을 낳으면 내 이름을 따서 마리암이라고 지어줘. 너는 내 사랑이자, 내 심장이자, 내 버팀목이자, 내 영혼이고, 내가 자랑스러워하는 내 아들”이라고 적었다.
22개월 동안 전쟁이 이어지고 있는 가자지구는 언론인의 무덤이 되고 있다. 언론인보호위원회는 가자지구 전쟁이 발발한 이후 언론인 약 200명이 사망했다고 밝혔다.
서울고검이 김건희 여사의 허위경력 기재 의혹을 다시 수사할지 검토하기로 했다. 앞서 서울중앙지검은 이 사건을 불기소했다.
24일 법조계에 따르면 서울고검은 지난 22일 시민단체 사법정의바로세우기시민행동(사세행)이 김 여사에 대한 서울중앙지검의 불기소 처분에 불복해 항고한 사건을 형사부에 배당했다. 불기소 처분이 부적절했다고 판단하면 서울고검이 직접 재수사하거나 공소제기 명령을 내릴 수 있다.
이 사건은 2021년 12월 사세행이 김 여사를 상습 사기·업무방해 혐의로 경찰에 고발하면서 시작됐다. 김 여사가 국민대와 안양대 등 여러 대학에 강사·교수로 지원하면서 상습적으로 허위경력을 기재하고 급여를 받았다는 것이다. 김 여사는 서일대 시간강사에 지원하면서 초·중·고교 근무 경력을 적어냈는데, 실제론 해당 학교들에서 근무한 적이 없었다. 2014년 국민대 겸임교수 지원 당시엔 ‘서울대 경영전문대학원 경영전문석사’를 ‘서울대 경영학과 석사’로 기재했다.
경찰은 이 사건을 무혐의로 불송치했으나 사세행의 이의신청으로 검찰에 송치했다. 서울중앙지검은 판단하지 않고 있다가 지난 6월 김 여사 관련 의혹을 수수하는 민중기 특별검사에게 사건을 이첩했다. 특검은 다시 서울중앙지검으로 사건을 돌려보냈고, 최근 서울중앙지검이 불기소 처분했다.
서울중앙지검은 “허위경력을 기재한 이력서를 제출해 대학의 교원임용심사 업무를 방해한 혐의는 고발장 접수 이전에 이미 공소시효(7년)가 완성됐다” “의혹이 제기된 경력·이력은 허위로 보기 어렵거나 교원임용 조건에 해당하지 않고, 그 결과로 인해 채용됐다고 보기도 어렵다” 등의 이유를 밝혔다.
서울고검은 앞서 중앙지검이 김 여사의 도이치모터스 주가조작 사건을 불기소한 것을 뒤집고 재기수사 결정을 내렸다.
“일을 잘 못해서 잘린 것이다.” 여성가족부 장관 후보자였던 강선우 더불어민주당 의원의 ‘갑질’ 의혹을 제기한 전 보좌진에 대해 유시민 작가가 한 말이다. 단순한 개인 의견이라 해도, 진보 진영에서 영향력을 가진 인사의 발언이라는 점에서 무겁다.
무엇보다 이는 공익제보자를 공격할 때 흔히 쓰이는 전형적 프레임과 겹친다. 내부제보자는 ‘조직 부적응자’ ‘업무 태만자’ ‘인사 불만자’로 몰리고, “신고 내용 자체가 허위”라는 반격에 직면한다. 결국 신고자는 사회적으로 고립된다. 공익제보가 나오면 언제나 ‘그 사람이 문제였다’는 식의 말이 따라붙지만, 그것은 본질이 아니다. 중요한 것은 개인의 흠결이나 능력이 아니라, 제보가 드러내는 내용이 사회적으로 필요한 진실인가에 있다. 달을 가리키면 달을 봐야지, 손가락에 매달려서는 안 된다.
이번 보좌관 갑질 의혹 제보자도 신원이 이미 드러났을 가능성이 크다. 그렇다면 정치권에 다시 자리 잡기란 어렵다. 실익은 거의 없고, 오히려 경력단절과 고립만 남는다. 그럼에도 신고를 감행했다는 사실은 공익신고가 지닌 윤리적 무게를 잘 보여준다. 개인의 이해득실을 넘어선 선택이며, 사회가 결코 가볍게 다루어선 안 될 문제다.
우리 사회는 오래도록 제보자를 배신자로 낙인찍어왔다. 드라마 <미생>에서 문제를 제기한 부서가 “너희는 얼마나 깨끗하기에 고발하느냐”는 비난을 받는 장면, 영화 <도가니>에서 특수학교 성폭력을 알린 이들이 지역사회의 압박과 고립에 시달리는 장면은 이를 잘 보여준다. 제보는 곧바로 낙인으로 이어지며, 공익신고가 얼마나 위험하면서도 피할 수 없는 선택인지 드러낸다.
물론 공익제보자가 사회적 신뢰를 얻으려면 원칙이 분명해야 한다. 상급자 지시나 조직 압력에 의해 부득이하게 가담했더라도 “나는 어쩔 수 없었다”는 변명보다는 사과와 반성, 처벌 수용의 태도가 필요하다. 그래야만 사회적 지지가 따른다. 드라마 <낭만닥터 김사부 2>에서 선배의 불법 의료행위를 고발한 후배 의사가 따돌림을 당하면서도 “내가 특별히 잘한 것도, 잘못한 것도 없다”고 말하듯, 스스로를 영웅시하지 않고 피해의식에 빠지지 않는 균형 잡힌 태도가 바람직하다.
그러나 제보자의 태도만큼 중요한 것은 사회와 정치의 책임이다. 여야를 막론하고 신고자의 배경을 공격하는 방식은 잠재적 내부고발자들을 위축시킨다. “내가 고발하면 저렇게 당하겠구나”라는 두려움은 깊은 침묵을 낳는다. 개인의 좌절일 뿐 아니라 사회 전체의 손실이다. 정치와 언론이 제보를 정파적 논리로 소모하는 순간 피해자는 결국 공동체다.
역사적으로도 공익제보 보호의 필요성은 확인됐다. 조선 태종 시대 사헌부의 정연은 고문까지 당했지만 제보자의 신원을 끝내 지켰고, 태종은 그 기개를 인정했다. 절대 권력조차 그 가치를 수긍한 것이다. 오늘날의 민주사회는 더 높은 기준과 제도를 갖추어야 한다. 공익제보자를 지켜내지 못한다면 더 많은 불의와 부조리가 묻힐 것이다. 2017년 대선 당시 이재명 후보가 약속했던 ‘공익신고 핫라인 설치, 사회 복귀 지원, 독립적 보호법 제정, 신고 범위 확대’는 여전히 실현해야 할 과제다. 이제는 더 미룰 수 없다. 대통령이 된 이상, 5대 국정목표 아래 제시된 ‘국민권익을 실현하는 반부패 개혁’을 통해 적극 추진해야 한다.
공익제보는 상식과 원칙의 문제다. 중요한 것은 신고자가 ‘완벽한 사람’인지가 아니라, 그 신고가 공익에 부합하고 진실한가다. 시인 김수영은 “바람보다 먼저 일어나는 풀”을 노래했다. 짓눌려도 먼저 고개를 드는 풀처럼, 공익제보는 민주주의를 지탱하는 가장 낮고도 강한 용기다. 그것이 배신이 아니라 공동체를 지키는 힘으로 받아들여질 때, 우리 민주주의는 한층 더 단단해질 것이다.