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네이버 상위노출 [창간 79주년 기획]“계속 갈아타세요, 종착역은 강남입니다”…‘상급지’로 이어지는 끊임없는 행렬

이길중
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25-10-11
51 회

네이버 상위노출 올 들어 서울 집값이 연일 상승하고 있다. 이재명 정부가 들어선 뒤 ‘6억원’ 한도라는 고강도 대출 규제를 내놓고 공급 확대 계획도 발표했는데 서울 집값 상승률이 떨어질 줄 모른다.
서울 이외 지역은 오르기 힘들다고 내다보는 투자자와 실수요자까지 모두 서울로 모여들고 있다. 서울로 향하지 못하는 사람들은 불안감과 스트레스에 시달린다. 부동산 ‘우상향’ 그래프에는 ‘상급지 갈아타기’ 열망이 깔려 있다. ‘갈아타고 갈아타는’ 정점에는 ‘강남’이 있다.
경향신문은 최근 서울·수도권의 아파트 ‘갈아타기’를 감행했거나 고려하는 유주택자들을 만났다. 이들은 수익률 높은 서울 ‘상급지’ 아파트를 ‘안전자산’이라고 인식했다. 주식 투자를 해도 자금의 최종 종착지는 서울 아파트였다.
울산에서 일하는 30대 맞벌이 서모씨 부부는 올해 울산 아파트를 팔고 서울 아파트 ‘갈아타기’ 매수에 성공했다. 올 들어 가장 높은 상승률을 보인 서울 성동구의 아파트를 매수하는 ‘프로젝트’엔 서씨의 형과 부모 등 온 가족이 동원됐다.
5년 전 특별공급으로 들어간 울산 아파트는 8억원에 팔았다. 울산에 계속 거주하되 서울 집을 사기 위해선 9억원이 부족했다.
서대문구에 살다가 이사를 고려하던 서씨의 형 부부가 살던 집을 팔고 전세로 들어오기로 결정했다. 형의 전세보증금을 지렛대 삼고, 그래도 모자란 금액은 부모님에게 증여를 받아 매수할 수 있었다.
서울 성동구는 정부의 6·27 규제 이후 아파트값이 가장 많이 오른 지역이다. 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산구보다 진입 장벽이 낮아 원래도 선호도가 높았다.
9·7 공급계획 때 정부가 ‘규제지역 지정’을 암시하자 수요자들이 더 모여들었다. 성동구의 공인중개사 A씨는 “대출 규제 이후에도 매수 문의가 꾸준하다”고 말했다.
서울 아파트는 온 가족의 자산을 끌어담아 매수할 만큼 매력적인 투자처일까. 시장은 ‘그렇다’고 본다.
온라인상에는 서울 부동산의 ‘급지도’가 돌아다닌다. 아파트값이 가장 빠르게 오르는 강남구 압구정동을 ‘1급’으로 하고, 가격 상승 전망에 따라 지역을 줄 세워 등급을 매겼다. 등급이 상대적으로 떨어지는 곳은 ‘하급지’로 일컫는다.
과거의 주택 ‘갈아타기’는 일정 정도 가계소득이 늘면 자연스레 집을 늘려가는 형태였다. 지금은 대출과 전세금을 지렛대 삼아 수익률이 높은 곳으로 ‘점프’하는 방식이 대세다. 이미 서울 집값이 가계소득을 모아서 살 수 없는 지경에 이른 탓이다.
상급지 지도엔 서울 지역 전체의 서열이 층층이 매겨져 있기 때문에 자산 규모와 상관없이 각자의 자리에서 이 대열에 합류한다.
서울에 사는 싱글 직장인 박모씨(32)는 ‘상급지’ 같은 말을 처음 접했을 때는 “사는 곳으로 사람마저 등급으로 나누는 것 같아 마음에 걸렸다”고 했다. 몇년 전 부동산 하락기 이후 비수도권 아파트값은 맥을 못 추고 서울만 폭등하자 박씨는 크게 충격을 받았다. 그는 “지도에는 ‘진실’이 담겨 있다는 생각도 들었다”고 했다.
박씨는 이 지도를 참고해 지난해 8월 경기 안양시의 6억원짜리 아파트를 샀다. 그의 여력상 가장 높은 ‘급지’였다. 그간 모은 1억원에 전세 세입자를 들이고 박씨는 오래된 단독주택에 월세로 살며 돈을 모으고 있다.
다음 목표는 ‘인 서울’ 매수다. 한 단계 ‘상급지’로 꼽히는 서울 관악구나 길음동 아파트를 눈여겨보고 있다. 최근엔 서울 아파트 매수자금 마련 용도로 주식 투자도 시작했다. 여기엔 ‘서울 아파트는 불패’라는 확고한 믿음이 자리하고 있다.
대전에 사는 김모씨(33)는 아파트 갭투자로 ‘역전세’를 맞는 등 여러 어려움을 겪었는데도 부동산 투자를 멈출 생각이 없다. 오히려 ‘서울에 사야 한다’는 생각이 더 확고해졌다.
갭투자 중인 대전의 아파트 두 채를 팔고 서울 집을 사는 게 목표다. 김씨는 “정부가 규제지역을 확대할 것 같아 마음이 급하다”고 말했다. 규제지역을 추가할 때마다 인접 지역 아파트값이 ‘풍선효과’로 오르던 문재인 정부 때의 기억이 선명해서다.
김씨는 주식시장도 예의 주시하고 있다. 정부가 추진하는 주가 부양이 어느 정도 성과를 낼 거라고 봐서다. 그에게도 주식 투자는 부동산의 대체재가 아니다. “주가가 오르고 사람들이 돈을 벌면 그 끝은 결국 부동산이잖아요.”
갈아타기로 ‘1급지’에 도달한 사람들은 어떨까.
대기업 직원 신모씨(46)는 자타가 공인하는 성공 사례다. 경기도 일산에 살다가 2017년 7억원대에 산 서울 성동구 왕십리 아파트를 2년 전 15억5000만원에 팔았다.
곧장 서울 서초구 반포동의 아파트를 22억원에 샀다. 이 아파트는 지금 실거래가가 30억원을 웃돈다. 대출금액만 5억원이었다. 맞벌이 부부인 신씨에게 월 270만원의 대출이자는 “감당할 만한” 부담이다. 1주택이어서 세금 부담도 크지 않다.
“모두가 오고 싶어 하는 곳이니까요. 오를 때는 가장 먼저 오르고, 빠질 땐 제일 덜 빠진다는 것을 모두가 알게 됐잖아요.” 강남 쏠림의 이유를 묻자 신씨는 이렇게 답했다.
정부가 집값을 잡기 위해 ‘세금’ 카드를 꺼내들 수 있다는 이야기도 나오지만 신씨는 가능성이 낮다고 본다. “보유세를 건드리면 곧바로 표가 이탈할 텐데, 정부가 할 수 있을까요?”
여모씨(38)는 서울 여의도의 한 재건축 추진 아파트에 살고 있다. 오래된 아파트지만 10억원 이상 올라 이를 팔고 신축 아파트로 얼마든지 이사할 수 있는 상황이다.
그러나 그는 그럴 생각이 없다. 재건축 때 최대한 넓은 평수의 분양권을 확보해 압구정으로 ‘점프’하기 위해서다. 구축 아파트에 살아 이익을 남기겠다는 이른바 ‘몸테크’ 중인 셈이다.
실제 수익률을 보더라도 서울 부동산은 다른 금융자산을 압도한다. 현대차증권이 부동산114, 블룸버그의 자료를 토대로 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 주택의 10년 수익률은 157.8%로 코스피지수의 6배, 미국 달러의 8배에 달했다.
‘강남’을 향한 열망은 최근 아파트 단지명에서도 확인할 수 있다. 지난해 서울 동작구 흑석동의 한 재개발 아파트가 단지명에 ‘서반포’ 이름을 넣으려다 논란이 된 적이 있다. ‘서반포’라는 지명이 아예 없는데 ‘반포’의 인기에 편승, 자산가치를 띄우려는 의도가 있다며 온라인상에 오르내린 것이다.
일렬로 이어진 주택 갈아타기의 흐름은 ‘누구나 살고 싶고, 사고 싶은’ 강남에 대한 굳건한 수요 아래 지속된다. ‘강남 땅’이 한정적인 만큼 수요는 흘러넘쳐 강남 인근 급지에 대한 또 다른 선호를 만들어냈다. 한강벨트로 일컬어지는 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구)이 뜬 배경이다.
강남을 향한 갈아타기 체계는 서울의 아파트값 상승 동력을 계속 제공한다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “강남 등 선호지역으로 갈아타려는 수요자들이 대기수요를 형성하면서 동시에 공급자로서 자기 집값을 올리기 때문에 가격이 연쇄적으로 상승하는 구조”라고 말했다.
강남의 아파트값 변동이 주변 지역으로 확산 또는 전이되는 이른바 ‘강남 효과’가 실재하는 것이다. 정준호 강원대 부동산학과 교수가 주간 KB아파트매매지수를 활용해 2015년 1월부터 지난달 15일까지 10년간 서울 25개구 아파트값 전이지수를 산출한 결과, 다른 자치구에 미치는 가격 영향 정도를 나타내는 ‘외향 중심성’이 가장 큰 자치구는 강남구(0.403)였고 그다음으로는 송파구(0.402)였다.
주식, 코인 등 국내 금융자산의 종착지 역시 강남 아파트라는 분석도 있다. 정 교수는 최근 발표한 논문 ‘주택 자산과 금융자산 간 전이효과’에서 2013년부터 지난 4월까지 주간 시계열 자료를 활용해 강남 아파트와 국채·주식·가상자산·외환 등 주요 금융자산 간의 영향 관계를 분석했다.
정 교수는 “강남 아파트가 주식이나 가상자산 등 고위험 자산에서 실현된 수익은 물론, 자영업 불황기 ‘꼬마빌딩’ 같은 상업용 부동산 투자에서 이탈한 자금이 유입되는 유동성의 최종 도착지임을 확인했다”고 말했다.
문제는 강남 아파트 중심의 유동성 집중이 자산시장 전반의 구조적 왜곡을 초래한다는 것이다. 정 교수는 “30~40대 청장년층은 전세 갭투자와 정책대출을 결합해 상급지에 대한 ‘고위험 레버리지’ 전략을 구사하고, 강남 아파트를 미래 계층 진입의 ‘관문’이자 ‘구조적 장애물’로 인식하게 된다”고 지적했다.
위험이 큰 투자를 감행하면서도 안전하다고 인식하는 아이러니한 현상이 나타나고, 강남에 진입하지 못하면 상대적 박탈감을 크게 느낀다. 강남 아파트는 하나의 기준점이 되고, 주변 지역 아파트도 ‘강남처럼 되어야 한다’며 따라 오르는 양상을 보인다.
강남 아파트 한 채가 이토록 큰 수익률을 담보하는 것은 단지 강남이 살기 좋은 환경이어서만은 아니다. 고가의 자산에 반드시 수반되는 ‘세금’이 제대로 부과되지 않은 영향도 크다.
집을 보유한 데 따른 세금 부담이 낮다는 점이 문제다. 특히 윤석열 정부는 2022~2023년에 걸쳐 1주택자의 종합부동산세 부담을 대폭 깎아줬다. 주택 가격이 높은 강남 지역이 최대 수혜자가 되면서 강남을 겨냥한 ‘부자 감세’라는 지적이 이어졌지만, 현 정부도 이를 유지하고 있다.
주택시장 안정을 위해서는 세금으로 주택 보유에 따른 부담을 높이는 과정이 필요하다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 2022년 ‘주택 보유과세의 귀착과 시사점’ 보고서에서 “부동산과 같은 시장에 대한 과세는 주택 가격을 하락시키고 주택에 대한 투자자본을 감소시킬 가능성이 있다”고 분석했다.
장기보유 세제 혜택도 개편할 필요가 있다. 1주택이고 장기보유한다면 아파트값이 아무리 많이 올라도 팔 때 내는 세금을 대폭 면제받는다. 1주택을 10년간 보유하면 양도소득세를 80%까지 감면해주는 ‘장기보유특별공제’ 덕이다.
시세차익이 150억원에 달하는 초고가 아파트도 10년 보유했다면 팔 때 세금은 12억원(차익의 약 8%)이 채 되지 않는다. 시장 참여자 입장에선 무슨 수를 써서라도 고수익 아파트를 매수한 후 10년만 버티면 큰 이익을 본다고 기대할 수 있는 구조다.
강남 3구와 한강벨트에 집중된 서울의 ‘중심’을 분산하기 위해 정부가 새로운 비전을 시민들에게 제시해야 한다는 제언도 나온다. 강남 못지않게 ‘살기 좋은 곳’을 정책적으로 조성할 필요가 있다는 것이다.
정 교수는 “자족 기능이 없이 서울로의 출퇴근만 뒷받침하는 신도시가 아니라, 강남처럼 일자리·주거·문화·생활 여건이 두루 충족되는 중심지를 조성해야 한다”며 “서울 금천·구로구 등 소외된 제조업 중심 지역을 재편해 성장동력의 거점으로 삼는 방편을 적극 검토해야 한다”고 말했다.
이스라엘과 팔레스타인 무장정파 하마스가 9일(현지시간) 가자지구 전쟁 종식을 위한 평화 구상 1단계에 합의하자 이스라엘의 인질 가족과 가자지구 주민들은 거리로 쏟아져 나와 환호했다.
이스라엘 시민들은 양측이 협상에 돌입한 전날부터 텔아비브 인질광장에 모여 협상 결과를 기다렸다. 이날 새벽 인질광장에 설치된 대형 전광판에서 1단계 협상이 타결됐다는 뉴스가 나오자 시민들은 환호성을 질렀다.
인질 옴리 미란의 아버지 대니 미란은 “입이 귀까지 벌어질 만큼 미소를 지으면서 기쁨의 눈물도 흘렸다”며 “손녀 둘과 함께 춤을 췄다. 이 순간을 2년 넘게 기다려왔다”고 타임스오브이스라엘에 말했다. 자녀가 인질로 붙잡혀 있는 아이나브 자우커는 “나만 행복한 것이 아니다. 가자지구 전체가 행복해하고 있고 아랍 국민 모두와 전 세계가 휴전과 유혈 사태 종식에 만족하고 있다”며 기뻐했다.
인질 가족 단체인 ‘인질 및 실종 가족 포럼’은 성명을 내고 “이것(휴전 합의)은 모든 사람을 집으로 데려오기 위한 중요하고 의미 있는 조치”라고 밝혔다. 이어 “마지막 인질이 돌아올 때까지 우리의 투쟁은 끝나지 않을 것”이라며 이스라엘 정부에 “즉시 (내각회의를) 소집해 합의를 승인하라”고 촉구했다. 이들은 협상을 중재한 도널드 트럼프 미국 대통령에게 감사를 표하며 인질 가족과 면담할 것을 요청했다.
이스라엘의 공습으로 폐허가 된 가자지구의 칸유니스 거리에도 젊은이들이 쏟아져 나와 손뼉을 쳤다. 알마와시 주민들은 거리에 모여 “신은 위대하다”고 외치며 축하 포탄을 공중에 터뜨렸다. 칸유니스 주민 압둘 마지드 압드 라보는 “휴전과 유혈 사태 종식에 대해 신께 감사드린다”고 말했다. 칼레드 샤트는 “2년간 대량 학살이 이어진 상황에서 팔레스타인 시민이 오랫동안 기다려온 순간”이라며 감격했다.
통신이 끊긴 지역의 주민들은 휴전 소식을 뒤늦게 접했다. 가자지구 중부 지역에 피란해 있는 에야드 아마위는 이스라엘·하마스 간 합의 이후에도 휴전 소식을 알지 못했다고 했다. 아마위는 “합의가 이행돼 사람들이 집으로 돌아가 삶에 대한 의지와 희망을 새로 가질 수 있게 되기를 바란다”고 가디언에 전했다.
미국 민주당과 공화당이 ‘오바마케어’(의료보험) 보조금이 삭감된 공화당의 내년 회계연도 임시예산안 처리를 놓고 대치하면서 결국 연방정부는 1일(현지시간)부터 셧다운(일시 업무정지)에 돌입했다. 상·하원 민주당 지도부는 의료보험 보조금을 반드시 되살리겠다며 트럼프 대통령과 공화당을 상대로 ‘투쟁’ 의지를 다지고 있다. 하지만 민주당의 이같은 행보는 트럼프 행정부의 국정 독주를 견제하지 못할 뿐 아니라 정부 책임성을 중시해온 기존 입장에도 배치되는 등 “위험 부담이 따른다”(워싱턴포스트)는 지적도 나오고 있다.
민주당은 지난 3월 셧다운 우려가 고조됐을 때만 해도 분열된 모습을 보였다. 척 슈머 상원 원내대표는 셧다운이 발생하면 트럼프 대통령과 당시 정부효율부(DOGE) 수장을 맡고 있던 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)의 전횡이 극대화될 것을 우려하며 공화당 주도 예산안 처리에 협조했다가 당내 진보 진영으로부터 거센 비판에 직면했다. 하지만 이번에는 “이것은 트럼프 셧다운”(슈머 원내대표)라며 똘똘 뭉친 모습을 보이고 있다.
그런데 셧다운이 장기화하면 민주당이 딜레마에 빠질 것이라는 지적이 나온다. 워싱턴포스트(WP)는 “어느 정당이 정부 프로그램 중단에 따른 책임을 져야 할지는 아무도 모른다”면서 “트럼프 대통령의 연방 공무원 추가 해고 위협이 민주당의 정책 목표를 훼손할 수 있다”고 지적했다. 과거 ‘셧다운 허용은 무책임한 정치’라는 민주당의 입장에도 배치된다.
일부 온건파 민주 상원의원들은 교착 해소를 위해 오바마케어 관련 협상은 지속하되 기간을 단축한 임시예산안을 처리하는 방안도 논의하고 있다. 하지만 민주당 주류는 트럼프 대통령과 공화당을 믿을 수 없다는 입장이다.
AP통신도 “셧다운에 찬성한 민주당 의원들이 이제는 출구를 찾아야 한다”면서도 상원 내부 입장 차 등을 고려하면 해법 마련이 쉽지 않을 것으로 전망했다. 트럼프 대통령이 민주당 지역을 셧다운으로 인한 타격을 주기 위한 표적으로 삼고 있는 점도 문제다. 민주당 내 반트럼프 선봉인 크리스 머피 상원의원(코네티컷)은 “트럼프의 무법 행위가 확대될수록 우리는 굽히기보다는 더욱 꼿꼿이 서야 한다”고 말했다.
그럼에도 셧다운 기간이 길어질수록 양쪽에서 타협안을 찾아야 한다는 목소리는 커질 것으로 전망된다. 보수 성향 지역구 소속으로 하원 예산안 표결 시 민주당 의원으로 유일하게 찬성한 재러드 골든 하원의원(메인)은 “(셧다운은) 극좌 그룹의 요구에 굴복해 트럼프에 대한 반발을 보여주기 위한 것”이라고 지도부를 공개 비판했다.
존 슌 상원 공화당 원내대표는 앞으로 매일 임시예산안에 관한 표결을 진행하겠다고 밝혔다. 이에 따라 중도 성향 민주당 상원의원 7명의 입장이 향후 관건이 될 전망이라고 악시오스는 전했다. 현재 상원 의석은 공화 53명, 민주 47명(무소속 1명 포함)으로 나뉘어 있다. 찬성 55-반대 45로 부결된 지난 표결에서 공화당 의원으로 유일하게 반대한 랜드 폴 상원의원(공화·켄터키)이 이번엔 찬성한다고 가정하면, 민주당 의원 7명만 찬성하면 공화당은 법안 통과에 필요한 60표를 확보하게 된다.