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애니메이션캐릭터디자이너 끝나지 않는 ‘전세사기’…이재명 정부 대책에 있어야 할 것들

이길중
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25-08-26
1 회

애니메이션캐릭터디자이너 [주간경향] 전세사기 피해자들의 최대 현안은 보증금 회수다. 4~5년 전 부동산 호황기에 무자본 갭투기 주택에 입주한 세입자들은 2022~2023년 부동산 침체에 역전세(전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮아지는 것) 현상이 두드러지면서 보증금을 떼였다. 보증금을 받으려면 해당 주택에 대한 경매(공매)에서 배당을 받아야 하지만, 대부분의 주택에 상당액의 선순위 근저당이 잡혀있다 보니 후순위 세입자들은 경매를 통한 회수가 불가능했다. 한 푼도 받지 못하고 살던 집에서 쫓겨난 이들도 많았다.
2023년 6월 제정된 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기특별법)’은 피해자가 법원 등에 경매 유예를 신청해 당장 집에서 쫓겨나는 일을 막도록 했고, 피해자들에게 저리 대출을 지원했다. 보증금 회수가 불가능한 후순위 세입자들이 목숨을 끊는 일이 이어지자, 2024년 11월 시행된 개정법은 한국토지주택공사(LH)가 경매에 참여해 피해주택을 낙찰받은 뒤, LH 감정가와 낙찰가의 차액(경매차익)을 피해자에게 지원토록 했다.
경매차익은 전세사기 피해자들의 유일한 희망이 됐다. 다만 피해자의 실질적인 보증금 회수로 이어지고 있는지는 따져볼 문제다. 국정기획위원회는 지난 8월 20일 발표한 ‘이재명 정부 국정운영 5개년 계획안’에 ‘전세사기 피해 지원’을 포함시켰다. 향후 관건은 보증금 회수를 현실적으로 보장할 대책 마련에 있다.
경기 수원의 한 다세대주택 65가구는 모두 전세사기 피해자다. 이중 6~8층(총 30가구)이 지난 4~6월 진행된 3차 경매에서 낙찰됐고, 특별법에 의해 피해자들로부터 매입 요청을 받은 LH가 22개 물건의 낙찰자가 됐다. LH는 경매에서 입찰가를 써내지 않는다. 최고가를 써낸 1순위 입찰자가 있으면, 그 가격으로 낙찰을 받을 수 있는 권리(우선매수권)를 행사한다.
법원 감정가는 물건당 1억4000만~1억5000만원 수준이었는데, LH가 매수한 금액(낙찰가)은 1억1000만~1억2000만원이었다. 두 번째로 높은 금액을 써낸 2순위 입찰자들은 대략 7000만~8000만원 수준에 경매에 들어왔지만, 1순위 입찰자들이 이보다 훨씬 높은 금액으로 써내면서 LH의 낙찰가가 껑충 뛰었다. 30개 물건의 1순위 입찰자는 총 6명이었는데, 이중 한 명은 18개 물건에 최고가를 써냈다. 피해자들은 1순위 입찰자 6명 중에 근저당권자가 끼어 있다고 의심한다. 피해자 이하은씨는 “LH가 낙찰할 매물들인데, 근저당권자 입장에서는 낙찰가가 낮으면 돈을 회수할 가능성이 작아지잖아요. 방어입찰을 해서 LH의 낙찰가를 높이는 거죠”라고 말했다.
LH 감정가가 법원 감정가와 같은 금액이라고 가정할 경우, 경매로 얻게 된 LH의 경매차익은 물건당 3000만원 정도다. 이 다세대주택에는 반전세와 전세가 절반씩 섞여 있는데, 전세의 경우 보증금은 1억6000만~1억9000만원이다. 경매차익을 지원받게 되면 전세보증금의 15~17% 정도만 회수하게 된다.
보증금 1억~1억5000만원으로 반전세를 사는 피해자의 경우 그나마 사정이 나은 편이다. 해당 주택에는 2022년 근저당권이 설정됐는데, 당시 기준으로 수원의 보증금 1억3000만원 이하 세입자는 소액임차인으로 분류돼 경매 배당 과정에서 최우선변제금(4300만원)을 근저당권자에 우선해 받게 된다. 반전세 보증금 1억원을 피해본 경우라면 최우선변제금 4300만원에 경매차익 3000만원을 더해 총 7300만원까지 회수할 수 있다. 피해액의 73% 수준이다.
아예 한 푼도 건지지 못한 피해자도 있다. 이 다세대주택에서 1㎞쯤 떨어진 또 다른 다세대주택의 외국인 피해자는 LH의 도움을 받을 수 없어 1순위 입찰자가 낸 가격으로 우선매수권을 행사해 셀프 낙찰을 받았다. LH는 외국인 피해자에 대해서는 경매에 참여하지 않는다. LH가 전세사기 피해주택을 매입하는 돈은 주택도시기금에서 나오는데, 주택도시기금법상 지원대상이 국민으로 한정돼 있기 때문이다. 이외에도 1순위 입찰자들이 써낸 금액이 너무 높을 경우 LH가 매입을 포기하기도 한다. LH 관계자는 “해당 지역의 경매 낙찰가율이나 감정평가 금액 등을 감안해서 내부적으로 매입을 할 수 있는 상한가격을 정해놓는다. 상한가격 이내로 들어오는 것만 매입한다”고 말했다. 이하은씨는 “지역 피해자들의 이야기를 들어보면, 피해자 요청으로 LH가 매입에 나섰다가 낙찰가가 너무 높아 포기한 집들이 있다”고 말했다.
LH에 기대는 방식으로는 외국인 피해자 같은 사각지대가 생긴다. 예컨대 선순위 가등기나 가압류 등 경매로도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는 주택들은 LH가 매입할 수 없다. 권리관계가 복잡해 매입이 까다로운 곳도 많다. 가구별로 호실이 나뉘어 있지만 등기상으로는 한 가구(단독주택)로 표시되는 다가구주택이 대표적이다. LH가 다가구 피해주택을 매입하려면 건물 전체를 통으로 사야 하기 때문에 금액이 커진다. 다가구주택은 또 불법 증축, 무단 용도 변경 등 불법 건축물이 다수라 LH가 매입하기 전 지방자치단체의 양성화 절차(건축물 조사·시정 작업을 거쳐 합법화하는 일)를 밟아야 한다. 그만큼 LH 매입까지 오랜 시간이 걸린다.
경기도 광주의 다가구주택에서 전세를 살다 사기 피해를 본 김태욱씨와 같은 주택의 피해자 7세대는 지난해 11월 LH에 피해주택 매입을 요청했다. 지난 1월에 불법 건축물 실사를 마치고 지자체의 양성화 결정을 기다리고 있다. 김씨는 “(근저당권자의 경매 신청으로) 경매 절차가 진행됐다가 피해자들이 경매 유예를 요청해 중지된 상황”이라며 “당시 건물 전체 감정가가 15억7000만원이 나왔는데 개인이 셀프 낙찰을 받기엔 금액이 너무 커서 LH의 매입만 기다리고 있다”고 말했다. LH가 매입을 결정하고 낙찰가가 LH 상한가격 이내로 결정되면 경매차익을 얻을 수 있다.
하지만 그는 “한 푼도 못 건질 수도 있다고 보고 마음을 단단히 먹고 있다”고 말했다. “2주 전에 LH 경기남부지사 담당자들과 면담을 진행했어요. 이 지역 다가구 같은 경우는 소위 ‘경매꾼’들이 많이 달라붙는다고 하더라고요. 보통은 1순위 입찰가가 법원 감정가의 60~70% 정도인데, 80% 이상 되지 않을지 걱정돼요. LH가 매입을 포기할 수도 있고, 매입하더라도 경매차익이 많지 않아 세대별로 나누면 돌아오는 게 얼마 되지 않을 것 같아요. 제 전세대출금도 상환해야 하는데, 갚을 수가 없으니 개인회생 절차를 밟는 방법밖에 없을 것 같아요.”
신탁사기로 인한 전세사기 피해자들도 막막하기는 마찬가지다. 집주인(위탁자)이 집을 신탁회사에 맡긴 경우로, 집주인이 신탁사 동의 없이, 혹은 동의서를 위조해 전세계약을 한 경우다. 신탁사 동의가 없이 진행된 전세계약은 무효로, 애초에 계약이 설립되지 않은 불법 점유라 경매를 진행할 경우 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나게 된다. 특별법은 신탁사기 경우에 한해 LH가 신탁사와 협의해 매수할 수 있도록 했지만 실제 매수는 거의 이뤄지지 않았다. 그러다 지난 8월 19일 LH가 대구의 신탁사기 피해주택을 매입하는 첫 사례가 나왔다. 해당 주택에 사는 피해자 정태운씨는 “LH가 매입했다는 소식을 들었을 때 2년 6개월간 고생했던 게 주마등처럼 지나가면서 눈물이 났다. 기적 같은 일”이라고 말했다.
LH가 감정가 대비 싼값으로 매입하면서 정씨는 전세보증금 1억원 중 6500만원을 회수할 수 있게 됐다. 그는 전세사기를 당하기 직전 대구의 한 아파트 청약에 당첨됐고, 계약금 등으로 1억2000만원을 낸 상황이었다. 하지만 전세보증금 1억원이 묶이면서 분양 계약을 해지했다. 1억2000만원도 날아갔다. 그가 말했다. “많이 아쉽죠. 조금만 빨리 해결됐으면 열심히 일하고 모은 그 돈들이 사라지지 않을 수 있었을 텐데···.” LH의 첫 신탁사기 피해주택 매입 날 참여연대는 “현재 LH에 매입을 신청한 신탁사기 피해주택이 170가구다. 이번 매입이 신탁사기 피해주택의 신속 매입을 본격화하는 신호탄이 돼야 한다”고 논평했다.
전문가들은 정부가 예산을 투입해 전세보증금 일부를 회수할 수 있도록 보장해야 한다고 말한다. 전 세입자114 운영위원장인 김태근 변호사(법무법인 융평)는 “지금의 방식으로는 보증금을 한 푼도 회수하지 못하는 피해자가 생긴다”며 “최소한 전세보증금의 50%는 회수할 수 있도록 정부가 예산을 투입해야 한다”고 말했다.
“전세사기는 ‘사회적 재난’입니다. 정부는 투기에 취약한 전세 제도를 방치했고, 민간 임대사업자에게는 세금 혜택을 주면서 의무 위반에 대한 제재는 유명무실했습니다. 보증기관과 금융기관은 임대인의 상환 능력을 제대로 검증하지 않은 채 보증과 대출을 내주었고, 책임을 다하지 않은 일부 공인중개사까지 얽혀 지금의 전세사기가 발생한 것입니다. 정부에 아무런 책임이 없다고 말할 수 없죠. ‘재난지원금’의 형식으로 정부가 이들에 대한 지원을 늘리는 일이 필요합니다.”
전세사기가 발생하지 않도록 제도를 보완하는 일도 시급하다. 김 변호사는 “조치를 취하지 않으면 금리 인상·인하기에 부동산 버블과 침체가 반복될 때마다 전세사기도 반복될 가능성이 크다”고 말했다. 그는 ①전세금을 주택 공시가격(시세의 60~70%) 이하로 제한 ②등록임대사업자의 보증보험 가입 의무 위반 시 형사 처벌 도입 ③공공주택 전세 확충 등을 제안했다.
이철빈 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위 공동위원장은 “반복되는 전세사기·깡통주택 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 부동산을 담당하는 국토교통부뿐 아니라, 금융·행정·법원 등 범부처와 기관들이 모여 종합적으로 청사진을 그리면서 가야한다”며 “범정부 차원의 태스크포스(TF)나 대통령실 산하 위원회 같은 조직에서 이 문제를 풀어나가기를 희망한다”고 말했다.
애초 2년 기한이었던 특별법은 지난 5월 2년 더 연장됐다. 피해 구제는 지지부진한데 피해자는 계속 늘어난 데 따른 조치다. 국정기획위는 8월 20일 발표한 ‘이재명 정부 국정운영 5개년 계획안’에서 전세사기 피해자 보호 방안으로 ‘최우선 변제금 보장 대상 확대’, ‘공공임대 지원’, ‘피해주택 신속 매입’, ‘가해자 처벌 강화’, ‘안전계약 컨설팅’, ‘정보제공 강화’, ‘예방교육 확대’ 등의 대책을 제시했다. “정말 이 정도 수준으로 피해자를 보호할 수 있다고 생각하는 걸까요? 이런 방법으로 전세사기를 막을 수 있을까요?” 국정기획위 발표를 본 피해자의 말이다.
1970년대 민주노조 운동을 이끌었던 방용석 전 노동부 장관이 24일 지병으로 세상을 떠났다. 향년 80세.
충북 진천에서 태어난 고인은 진천 광혜원고를 졸업한 뒤 19세 때인 1964년 원풍모방 전신 한국모방에 입사했다. 당시 여공들이 제대로 월급도 못 받은 채 일하는 현실을 바꾸기 위해 1972년 한국모방 민주노조 창립을 주도했고, 1974년 노조 지부장(노조위원장)이 됐다. 당시 노조는 모두 한국노총에 속해 있었다. 1970년대 초 한국모방, 청계피복, 동일방직 등 섬유업체를 중심으로 민주노조 운동이 일어났다.
원풍모방 노조는 1979년 YH무역 노조가 경찰 탄압으로 무너진 뒤에도 1983년 초까지 버텼다. 고인은 1980년 7월 신군부의 ‘정화 조치’에 따른 계엄사의 지시로 섬유노조본부에 의해 조합원 자격 제명 조치를 당했다. 노조위원장이던 1975년과 노조위원장에서 물러난 뒤인 1982년 구속돼 옥살이를 했다.
출소 후 한국노동자복지협의회 위원장, ‘통일시대 민주주의 국민회의’ 공동대표를 거쳐 1995년 새정치국민회의 창당 후 제도권 정치에 들어가 김대중(1924∼2009) 당시 총재의 노동 담당 특별보좌관 등을 맡았다. 1996년 15대 총선에서 새정치국민회의 전국구 국회의원으로 당선됐다. 2001∼2002년 한국가스안전공사 사장에 이어 김대중 정부 말기인 2002∼2003년 노동부 장관을 지냈다. ‘고졸’에 ‘노동운동가 출신’ 첫 노동부 장관이라는 점에서 큰 화제가 됐다.
고인의 국회의원 보좌관으로 일한 최경환 전 의원(20대 광주 북구을, 국민의당)은 “엄혹했던 권위주의 정권하에서도 상식과 합리에 기초해 노동자들의 인권과 복지 실현을 위해 몸을 던진 분이었다”고 회상했다. 양승화 원풍동지회장은 “지난 18일 면회를 하러 갔더니 산소호흡기를 낀 상태에서도 떨리는 글씨로 ‘은혜를 어떻게 갚아야 할지’라고 써주셨다”며 “그만큼 우리와 함께 한 시간을 가치 있게 생각한 분이었다”고 말했다.
유족은 부인 명인숙씨와 아들 성일·성진씨, 며느리 이은영·서보미씨 등이 있다. 빈소는 고려대 구로병원 장례식장 201호실, 발인 26일 오전 9시. (02)857-0444.
경북 청도에서 발생한 열차 사상사고와 관련해 한국철도공사(코레일)가 경부선 일부 구간을 서행 운행하고, 다음달 24일부터 예매를 중단하는 등 긴급 조치를 시행한다. 중대재해 발생으로 철도시설물 유지보수 작업이 중지되면서 선로 안정화와 안전확보를 위한 조치다.
코레일은 이번 조치가 대구지방고용청이 발부한 ‘중대재해 시 작업중지 명령’으로 대구본부 관내 선로, 전기 등 시설물에 대한 점검과 적기 유지보수 작업이 모두 중단됨에 따라 불가피하게 추진됐다고 25일 밝혔다.
우선 사고 지점이 포함된 경부선 신암~청도역 사이에서 역을 통과하는 열차는 속도를 시속 60㎞ 이하로 낮춰 운행한다. 이에 따라 해당 구간을 지나는 ITX-새마을, ITX-마음, 무궁화호 등 일반열차 운행시간이 20∼30분 지연될 것으로 예상된다.
선로 안정화가 필수적인 취약개소 13곳에서도 선제적으로 열차를 서행 운행하기로 했다. 특히 열차 운행 안전에 취약한 선로 분기기(열차를 한 궤도에서 다른 궤도로 옮기는 장치) 구간을 지날 때도 열차 속도를 시속 60㎞ 이하로 제한한다. 대상 구간은 경부선 신암∼청도, 중앙선 북영천∼영천과 영천∼모량, 대구선 가천∼영천, 동해선 북울산∼포항과 포항∼고래불이다.
또한 코레일은 사고 구간인 경부선 신암~청도 구간을 경유하는 열차의 승차권 예매를 다음달 24일 이후 잠정 중지한다. 대상 열차는 경부선 서울∼구포∼부산, 경전선 서울∼마산·진주 구간을 운행하는 KTX(주중 51대, 주말 64대)와 일반열차(주중 80대, 주말 88대)다. 코레일은 다음달 24일 이후 해당 구간 열차를 이용하려면 예매 시 코레일 홈페이지와 모바일 앱 ‘코레일톡’을 통해 사전확인해야 한다고 밝혔다.
사고 구간을 경유하는 하루 최대 67대의 화물열차(상·하행 기준) 운행도 잠정 중지한다. 코레일은 물류고객사와 협의해 긴급 수송품에 한해 호남선, 전라선, 경전선 등을 통한 우회수송을 검토하고 있다.
코레일은 “서행 운전으로 열차가 20분 이상 지연된 경우 ‘소비자분쟁해결기준’과 ‘여객운송약관’ 등 관련 규정에 따른 지연배상금이 자동 지급되고, 승차권 환불 위약금도 발생하지 않는다”고 설명했다.