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[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

이길중
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25-07-01
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새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
“한국이 제공할 대가 내용이 변수”당초 상호관세만 협상에서 선회
한국, 협력 파트너 역할 지렛대로협상 연장·면제·인하 해법 모색
한·미 통상당국 간 실무협의가 두 달째 이어지는 가운데 미국이 ‘자동차·철강 등 품목관세 조정도 고려할 수 있다’는 뜻을 보인 것으로 알려졌다. 정부는 미국 제조업 부활에 기여할 ‘협력 파트너’로서 한국의 역할을 강조해 관세 면제·인하 돌파구를 찾겠다는 전략이다.
산업통상자원부 고위 관계자는 30일 현재 자동차(25%)와 철강(50%)에 적용 중인 품목관세와 관련해 “당초 미국은 상호관세만 협상이 가능하다는 입장이었으나, 우리가 제공할 수 있는 약속의 범위에 따라 품목관세 또한 협상 여지가 있다고 암시를 받았다”고 밝혔다.
도널드 트럼프 대통령은 지난 4월 국가별 상호관세(한국 25%)를 제시했다가 기본관세 10%를 제외한 나머지 관세는 유예하고 각국과 협상에 돌입한 바 있다. 미국은 이후 협상 대상을 상호관세로 한정하고 또 다른 압박수단인 품목관세에 대해서는 ‘예외가 없다’는 입장을 견지해왔는데, 태도 변화가 일부 감지된 것이다.
한국 통상당국은 그간 품목관세 철폐의 중요성을 강조해왔다. 자동차·철강·반도체 등 품목관세가 적용된 분야의 대미 수출액이 전체의 3분의 1을 넘어서기 때문이다. 대외경제정책연구원에 따르면 지난해 한국의 대미 수출액 중 상호관세 적용 품목은 566억달러 규모인 데 비해 품목관세 적용 품목은 677억달러에 달한다.
통상당국은 조선·에너지 등 각종 산업협력 방안을 통해 품목관세 면제 ‘바늘구멍’을 뚫어보겠다는 전략이다.
정부 관계자는 “제조업 협력 분야를 우리 딜(합의안)의 강점으로 부각시켜야 한다고 본다”고 말했다. 다만 미국이 압박 중인 알래스카 액화천연가스 사업과 관련해선 “여러 가지로 경제성을 검토 중”이라며 유보적인 입장을 견지했다.
또 이 관계자는 “7월8일(상호관세 유예시한)을 넘어서도 실질적인 협상은 계속돼야 할 것으로 보인다”며 “딜(합의)은 멀다고 생각된다”고 말했다.
미국과 각국 협상이 지연되고, 한국은 정권교체까지 이뤄져 ‘7월 패키지’는 물리적으로 달성하기 어렵다는 지적이 계속돼왔다.
‘협상 시한’ 연장과 맞물려 있는 상호관세 유예 연장과 관련해 이 관계자는 “안심할 수는 없다”고 말했다. 그러나 당국 안팎에서는 유예 연장은 어렵지 않을 것이란 전망이 우세하다.
이날 정부는 한·미 관세협상과 관련한 국내 의견 수렴을 위한 공청회를 열고 농축산업계와 철강·자동차업계 등의 목소리를 들었다.
한우업계는 “30개월 이상 미국산 쇠고기 수입 제한은 관철될 수 있도록 정부가 노력해달라”는 의견을, 자동차업계에서는 “국내 자동차 생태계에 타격이 없도록 해달라”는 의견 등을 제시했다.
미국은 현재 한국에 30개월령 이상 미국산 쇠고기 수입 규제 완화, 고정밀 지도 반출, 공공 클라우드 해외 사업자 진출 제한 완화 등 국가별 무역장벽 보고서(NTE)에 있는 거의 모든 사항의 ‘양보’를 요구 중인 것으로 전해진다.
이날 공청회에선 한·미 관세협상의 경제적 효과에 대한 대외경제정책연구원 분석도 공개됐다. 분석에 따르면, 타결이 이뤄져 관세가 낮아지거나 없어질 경우 국내 실질총생산(GDP)이 0.427~0.751%포인트 높아질 것으로 추산됐다.
상호관세와 품목관세까지 모두 반영했을 때 한국이 입을 피해를 ‘기준선’으로 삼고 관세협상 성과 때를 시나리오별로 분석했더니 상당한 ‘피해 감소’ 효과가 나타났다는 예측이다.
■ 영화 ■ 히든 피겨스(OCN 무비즈2 오전 8시40분) = 1960년대, 미국 항공우주국(NASA) 머큐리 계획에 세 사람이 선발된다. 천부적 수학 능력을 지닌 캐서린, NASA 흑인 여성들의 리더이자 프로그래머인 도로시, 흑인 여성 최초의 NASA 엔지니어를 꿈꾸는 메리. 그러나 이들은 흑인 여성이라는 이유로 업무 및 휴식 환경에 큰 제한을 받는다. 강인한 용기로 편견에 맞선 세 여성의 이야기가 펼쳐진다.
■ 예능 ■ 히든 아이(MBC 에브리원 오후 7시40분) = 흉기 난동 범죄가 자주 발생해 사회적 심각성이 더욱 커지고 있다. 몽키스패너로 지인을 무차별 폭행한 남성, 일면식도 없는 상대방을 흉기로 찌른 남성 등이 저지른 난동 사건을 파헤친다. 경찰의 흉기 난동 진압 과정에서 일어난 실탄 발포에 대한 논란도 조명한다. 많은 사람이 이용하는 지하철에서 발생한 기상천외한 범죄 현장들도 살펴본다.
“해당 비상구에 이르기 위해서는 또 하나의 문을 통과해야 했다. 문제는 그 문이 단순한 통로가 아니라 ID카드나 지문 인식 없이는 열 수 없는 보안문이었다는 점이다. 접근 권한은 정규 사무직에게만 주어졌고 일용직으로 파견된 이주노동자들에겐 권한이 없었다.”
지난 24일 1주기를 맞아 발간된 아리셀 화재참사 분석 보고서 ‘눈물까지 통역해달라’에 적힌 내용입니다. 보고서를 작성한 경기도 전지공장 화재 조사 및 회복 자문위원회는 사망자 대부분이 비정규직, 이주노동자였던 이유 중 하나로 비상구가 “누구나 접근할 수 있는 방식으로 운영되지 않았다”는 점을 지적합니다. 비상구로 탈출할 수 없었던 희생자들은 대부분 출구 반대편 창문 근처에서 숨진 채 발견됐습니다.
참사 당시 닫혀 있던 문은 생각보다 많은 것을 의미합니다. 오늘 점선면은 아리셀 참사를 통해 비정규직과 이주노동자에 대한 차별이 현실에서 어떻게 구체화하는지, 구조화된 차별이 얼마나 약자들을 생명이 위협받는 공간으로 내몰고 방치하는지를 짚어봅니다.
2024년 6월24일 오전 10시30분 경기 화성시 아리셀 공장 3동 2층의 리튬배터리 상자 한 곳에서 불꽃이 튀기 시작했습니다. 연기가 피어오르자 노동자들은 제품 상자를 맨손으로 옮기고 분말 소화기로 불을 끄려고 시도했습니다. 그러는 사이 몇 차례 작은 폭발이 이어졌고, 연기는 점차 커져 이내 작업장을 가득 메웠습니다. 첫 발화 후 고작 42초 만이었습니다.
이 화재로 노동자 23명이 숨지고 8명이 부상을 입었습니다. 당시 2층에는 총 43명의 노동자가 근무 중이었는데요. 정규직 20명 중 3명(15%)이, 비정규직 23명 중 20명(95%)이 사망했습니다. 국적별로는 한국 국적 23명 중 5명(귀화 1명 포함)이, 외국 국적 20명 중 18명(중국 17명, 라오스 1명)이 목숨을 잃었습니다. 희생자 23명 중 여성은 17명(74%)입니다.
참사 이후 박순관 아리셀 대표이사는 지난해 9월 중대재해처벌법 위반 등 혐의로 구속 기소됐지만 지난 2월 보석으로 풀려났습니다. 아리셀 측은 리튬 배터리는 위험물질로 미지정돼있고 비상 출입구 설치 의무가 없다고 주장합니다. 유족들은 1주기를 맞아 박순관 대표와 아들 박중언 아리셀 운영총괄본부장을 엄중 처벌할 것을 요구하는 서명운동에 돌입했습니다.
“절체절명의 순간, 왜 그들은 모두 출구가 아닌 방향으로 향했을까.”(‘눈물까지 통역해달라’ 중에서)
지난해 8월 경찰은 수사결과를 발표하며 ‘골든타임’이 있었다는 점을 강조했습니다. 아리셀 측이 일용직 파견 노동자에게 안전교육을 하고, 리튬전지 폭발 뒤 대피를 안내했다면 사망자를 줄일 수 있었다는 것이죠. 실제로 한 정규직 노동자는 화재가 발생하자 발화지점 쪽의 출구 대신 다른 방향의 비상구로 향해 지문을 찍은 뒤 탈출했습니다. 이 노동자를 따라간 파견 노동자 2명도 목숨을 건졌습니다. 살아남은 비정규직 노동자는 “(안전)교육을 받지 못해 비상구 위치를 몰랐다”고 말했습니다.
왜 비정규직·이주노동자들은 안전교육을 받지 못했을까요? 안전교육이 이뤄지지 않은 배경에는 업체의 안전관리·감독 책임을 약화하는 불법 파견 구조가 있습니다. 파견근로자 보호 등에 관한 법률은 제조업의 생산공정 업무에 원칙적으로 파견을 금지하는데 아리셀은 메이셀이라는 업체로부터 이주노동자를 파견받았습니다. 메이셀은 아리셀에 인력 공급만 한다는 이유로 기본적인 노무 관리를 하지 않았습니다. 원청은 안전 관리 책임을 파견업체에 떠넘기고, 인력 공급 업체에 불과한 파견업체는 안전 교육을 하지 않는 것입니다.
불법 고용·파견 구조는 이주노동자들의 불안정한 신분을 이용하려는 업체들의 꼼수에서 생겨납니다. 아리셀 참사의 희생자 중 11명도 단순노무직 취업이 허용되지 않는 재외동포(F-4) 비자 소지자였는데요. 김태윤 아리셀 산재피해 가족협의회 공동대표는 “자기들이 일을 시켜놓고 이제 와 불법을 운운한다”고 지적했습니다. 산업현장에서는 국내 노동자들이 기피하는 3D 업종 노동의 대부분을 이주노동자들에게 의존하고 있습니다.
이러한 구조 속 이주노동자의 사망사고 비율은 점점 늘어나고 있습니다. 고용노동부 자료를 보면 2022년 국내 전체 산업재해 사고 사망자(874명) 중 이주노동자 비율은 9.2%(85명)였고, 2023년에는 812명 중 10.4%(85명), 2024년에는 827명 중 12.3%(102명)으로 증가했습니다. 올해는 1분기 기준 전체 사망자의 14.6%(20명)가 이주노동자입니다.
정부는 참사 대책으로 지난해 8월13일 모든 이주노동자가 비자 종류와 관계없이 최소 한 번 이상은 기초 안전보건교육을 받도록 하겠다고 밝혔습니다. 지난해 9월10일에는 고위험 사업장 관리 강화대책을 발표했습니다. 그러나 1주기를 앞둔 지난 23일 민주노총은 “8월 발표 대책은 80% 이상이 기존에 발표했던 재탕, 맹탕 대책이고 이주노동자 안전강화 사업장 지원은 3개 사업장, 소화설비 및 경보대피시설 지원 26개 사업장에 그쳤다”고 지적했습니다.
아리셀 참사 희생자 중 여성 비율이 74%에 달했다는 점도 지나쳐선 안 될 문제입니다. 여성 희생자가 많았던 이유는 공장에서 배터리 검수와 포장 업무를 맡은 것이 주로 여성 이주노동자들이었기 때문인데요. 여성 이주노동자를 연구해온 한 학자는 “여성 이주노동자는 서비스업에서 많이 일하기는 하지만 제조업에서도 상당 부분 일을 하고 있다”고 설명했습니다.
한국에서 여성 이주노동자의 지위는 남성보다 더 불안정하고 열악합니다. 국가인권위원회의 2016년 제조업 분야 여성 이주노동자 인권상황 실태조사에 의하면, 여성은 임시·일용근로자 비율이 48.2%로 남성(29.2%)보다 높았고, 상용근로자 비율은 45.7%로 남성(67.2%)보다 낮았습니다. 여성은 꼼꼼하게 일하지만 낮은 임금을 줄 수 있다는 현장의 통념 때문에 전기·전자나 화학물질을 다루는 중소영세 사업장에 여성 노동자가 많다고 합니다. 생산 설비부터 작업 도구까지 남성을 기준으로 설계되는 제조업 공장에서 여성에 맞춰진 안전교육은 부실할 수밖에 없습니다.
한국사회에 만연한 이주민 차별·혐오 정서는 참사를 공론화하는 데 걸림돌이 되기도 합니다. 아리셀 화재참사로 딸을 잃은 재외동포 이순희씨는 지난해 7월 화성시청 앞 분향소 앞에서 “세금 축내지 말고 나가라”는 화성시 통장·이장협의회의 반발을 마주했던 것을 이렇게 회고했습니다. “한국 법, 한국말 모르는데 그러면 어떻게 해야 하는지 가르쳐 달라고 소리쳤어요. 우리도 몸에 피가 흐르는 사람이에요. 한국인과 똑같은 사람이라고요.”
유족들의 통역을 전담했던 박동찬 경계인의몫소리연구소장은 1주기 보고서에서 “이주민의 정당한 요구는 ‘세금은 내고 말하냐’, ‘한국이 싫으면 니네(너희) 나라로 돌아가’ 식의 비난에 가로막힌다”고 말합니다. 이주민을 막무가내식으로 배제하는 언어들이 참사와 관련된 건설적인 논의를 막고 있다는 겁니다. 희생자들이 이주노동자이기 이전에 올가을 결혼을 앞둔 예비 신부이자 집에 손 벌리지 않으려던 23살 평범한 청년이라는 사실을 잊은 채 말이죠.
보고서 속 도면을 보면 비정규직 노동자가 갈 수 없었던 출구 너머에는 연구·개발실이 있었습니다. 열리지 않는 문은 벽과 다를 바 없습니다. 여성·이주노동자들은 위태로운 산업현장으로 내몰리고도 비정규직이라는 이유로 다시 차별을 마주해야 했던 셈입니다. 이제는 참사가 되풀이 되지 않도록 사회의 가장 약한 이들에게도 열려 있는 안전망이 갖춰지길 바라봅니다.
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